TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e TOURNIER-[Localité 11]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DE PRITTWITZ

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/07722

N° Portalis 352J-W-B7G-CXJHP

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [P] ET FILS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas DE PRITTWITZ de l’AARPI KCP AVOCATS KARBOWSKI PRITTWITZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0847

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [E]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Société CABINET [E]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentés par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0636

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/07722 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJHP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Le syndic de l’immeuble est la SARL Cabinet [E].

La SCI [P] et Fils est propriétaire de plusieurs lots dans cet immeuble (local commercial, studio, cave).

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est tenue le 25 avril 2022.

Estimant que le procès-verbal de cette assemblée ne correspond pas à la réalité, la SCI [P] et Fils a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SARL Cabinet [E] par actes d’huissier de justice du 27 juin 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 22 juin 2023, la SCI [P] et Fils demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1367 du Code civil

Vu l’article 1104 du même code

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les pièces produites dont la liste figure en annexe de la présente assignation,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

RECEVOIR la SCI [P] ET FILS en ses demandes fins et prétentions et l’y DECLARER bien fondée

EN CONSEQUENCE :

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 14] du 25 avril 2022 dans sa totalité

JUGER IRRECEVABLE la demande reconventionnelle formée par le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 14]

DEBOUTER d’une manière générale tant le le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 14] que le Cabinet [E], son syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER les résolutions n°2, 3, 6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 14] du 25 avril 2022

EN OUTRE

JUGER que le Cabinet [E] a engagé sa responsabilité vis-à-vis de la SCI [P] ET FILS

CONDAMNER le Cabinet [E] à verser à la SCI [P] ET FILS une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble du [Adresse 5] PARIS [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E], ainsi que le Cabinet [E], à payer à la SCI la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Adresse 13] [Localité 6][Adresse 7]) représenté par son syndic le Cabinet [E], ainsi que le Cabinet [E], aux entiers frais et dépens de l’instance ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet [E] demandent au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 1240, 1353, 1360 et suivants du code civil,

Vu les articles 6, 9, 16, 64 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

Plaise au tribunal de

Débouter la SCI [P] et Fils de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

Condamner la SCI [P] et Fils à verser au SDC du [Adresse 4] la somme de 9742,67 euros au titre des arriérés de charges de copropriété ;

En tout état de cause :

Condamner la SCI [P] et Fils à verser au SDC du [Adresse 4] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner la SCI [P] et Fils à verser au syndic Cabinet [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 septembre 2023 et l’affaire a été plaidée le 11 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2022

A l’appui de sa demande, la SCI [P] et Fils fait valoir que :

— elle ne participe pas à certaines charges de copropriété (charges spéciales commerces, charges escalier et cave) conformément au règlement de copropriété et décisions d’assemblée générale ;

— le syndic a validé ses contestations, mais sans rembourser les charges correspondantes ;

— le syndic a commis une faute de gestion ;

— elle a toujours été à jour de ses charges, mais seules les charges du logement lui sont envoyées ;

— les signataires de l’assemblée générale litigieuse ont signé ce qui leur a été présenté par le syndic comme la confirmation d’acceptation des postes du bureau ;

— M. [P] n’a jamais signé le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, qui contenait des incohérences, des erreurs de lots et des mauvaises transcriptions des votes de certains copropriétaires ;

— M. [P] n’a jamais signé le contrat de syndic en qualité de président de séance ;

— le procès-verbal est daté du 26 avril 2022 et il n’était pas dans les locaux du syndic ce jour là ;

— le syndic a falsifié la signature de M. [P], président de séance ;

— cette seule circonstance invalide l’ensemble de l’assemblée générale litigieuse ;

— concernant la résolution 2 (approbation des comptes 2020), l’abstention de la SCI demanderesse, de M. [C] et Mme [G] n’est pas indiquée ;

— le syndic reconnaît son erreur ;

— concernant la résolution 3 (approbation des comptes 2021), elle a voté contre, mais a été mentionnée comme abstentionniste ;

— le syndic a falsifié les votes ;

— concernant la résolution 6 (élection du nouveau syndic [Z]), le syndic a refusé que son concurrent puisse venir se présenter lors de l’assemblée générale et les copropriétaires ont ainsi été privés du droit à bénéficier de la concurrence ;

— elle a voté pour la résolution 6 et non pas contre ;

— le résultat du vote est faussé également par l’erreur dans ses tantièmes;

— concernant la résolution 7 (création d’un fonds de solidarité), l’absence de précision sur le procès-verbal ne permet pas aux copropriétaires de connaître la destination exacte de ce fonds de solidarité et de voter en connaissance de cause ;

— le syndic leurre la copropriété en prétextant une dette de la demanderesse ;

— ses tantièmes n’ont pas été correctement pris en compte.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet [E] font valoir que :

— M. [P] ne s’acquitte plus de la totalité de ses charges de copropriété ;

— M. [P] a bien signé le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse ;

— le recours à des procédés de signature électronique est conforme à l’article 1367 du code civil ;

— la fiabilité de ce procédé est présumée jusqu’à preuve contraire ;

— la preuve contraire n’est pas rapportée ;

— le scrutateur a également signé le procès-verbal en fin de séance en connaissance de cause ;

— sur la résolution 2, M. [P] ne rapporte pas la preuve de ses allégations ;

— même si M. [P] s’est abstenu, cela ne change rien au résultat du vote ;

— sur les résolutions 3 et 6, il en va de même ;

— aucun texte ne fait obligation au syndic en exercice d’inviter en assemblée générale un autre syndic qu’un copropriétaire tente de lui substituer ;

— sur la résolution 7, l’assemblée demeure libre d’écrire les résolutions comme elle l’entend et la raison d’être d’une résolution n’a pas à figurer dans le corps même de celle-ci.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte.

L’abstentionniste ne doit pas être considéré comme opposant au sens de l’article 42 précité.

Sur ce,

En l’espèce, la SCI [P] et Fils conteste certaines mentions du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2022 versé aux débats.

Néanmoins, la SCI [P] et Fils revendique la qualité d’abstentionniste au titre de la résolution 2.

Par ailleurs, elle ne conteste pas avoir voté en faveur de plusieurs résolutions de l’assemblée générale litigieuse, par exemple la résolution 1-1 désignant M. [P] en qualité de président de séance.

Elle n’a donc pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant pour l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale litigieuse.

Elle n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de la totalité de cette assemblée générale.

*

Subsidiairement, la SCI [P] sollicite l’annulation des résolutions 2, 3, 6 et 7 de l’assemblée générale litigieuse.

Mais, dès lors qu’elle revendique la qualité d’abstentionniste au titre de la résolution 2, elle n’a pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant. Elle n’est donc pas recevable à contester cette résolution.

Il en va de même pour la résolution 7 qui indique que la SCI demanderesse s’est abstenue. Dans ses écritures, la demanderesse ne conteste pas cette qualité d’abstentionniste. Elle n’est donc pas recevable à contester cette résolution non plus.

En ce qui concerne les résolutions 3 et 6, le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse indique que pour la résolution 3, adoptée, la SCI demanderesse s’est abstenue et pour la résolution 6, rejetée, la SCI demanderesse a voté contre. A suivre les mentions du procès-verbal, elle n’a donc pas ici encore la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant et n’est donc pas recevable à contester ces résolutions.

La SCI [P] et Fils fait valoir que les mentions du procès-verbal sont erronées et qu’elle a voté en faveur de la résolution 6 et contre la résolution 3.

La copie du procès-verbal versée aux débats comporte une signature manuscrite sous le nom de M. [P] en qualité de président de séance, une seconde signature manuscrite sous le nom de M. [Y] [R] [H] en qualité de scrutateur et une troisième sous le nom de M. [O] [E] en qualité de secrétaire.

Les défendeurs confirment que les signatures sur l’acte ont été recueillies au moyen d’une tablette électronique.

M. [P] indique ne pas avoir signé le procès-verbal lui-même mais uniquement ce qui lui a été présenté comme une confirmation d’acceptation des postes du bureau.

La signature de M. [P] sur le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse n’est pas une signature électronique au sens de l’article 1367 du code civil car elle ne remplit les conditions fixées par la législation pour relever de ce cadre légal.

Pour autant, la copie du procès-verbal versée aux débats comporte bien la signature manuscrite du président de séance, celle du secrétaire et celle du scrutateur conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, l’omission des signatures des membres du bureau sur le procès-verbal n’entraîne pas la nullité des décisions prises en assemblée générale.

Il appartient donc à la SCI demanderesse, qui fait valoir que la signature de M. [P] pris en qualité de président de séance a été usurpée et que certaines mentions du procès-verbal sont erronées, de le justifier conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Or, la demanderesse ne verse aucune pièce probante aux débats pour démontrer l’usurpation de la signature de M. [P] ou l’existence de mentions erronées dans le procès-verbal s’agissant des votes émis.

Aucune attestation du scrutateur de cette assemblée ou d’autres copropriétaires présents à l’assemblée ne sont produites pour confirmer les allégations de la demanderesse.

L’authenticité des signatures du scrutateur et du secrétaire de séance n’a pas été contestée par ces derniers.

Dans ces conditions, il convient de s’en tenir aux mentions du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse.

La SCI demanderesse n’a donc pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant pour l’ensemble des résolutions litigieuses.

Les demandes d’annulation des résolutions litigieuses sont donc irrecevables.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI [P] et Fils

A l’appui de sa demande, la SCI [P] et Fils fait valoir que :

— le syndic a un devoir de conseil et d’information à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

— le syndic a comme devoir de respecter les délibérations de l’assemblée générale et il assure la gestion financière et comptable du syndicat ;

— le syndic a été peu scrupuleux sur la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale, puis en transformant un trop perçu en dette sans apporter de justification ;

— le syndic a falsifié les comptes, n’a pas tenu compte de ses règlements, a menti à la copropriété ;

— le syndic lui a porté préjudice par son attitude ;

— elle a subi un préjudice estimé à 2.000 € ;

— elle renonce à sa demande fondée sur la responsabilité délictuelle au profit de la responsabilité personnelle et contractuelle du cabinet [E] fondée sur l’article 1104 du code civil et la loi du 10 juillet 1965 ;

— la responsabilité contractuelle du syndic est engagée.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet [E] font valoir que :

— la demanderesse n’invoque plus l’article 1240 du code civil ;

— la demanderesse ne démontre pas la faute, le préjudice et le lien de causalité.

Vu l’article 1104 du code civil, invoqué par la demanderesse, qui précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur ce,

En l’espèce, la SCI [P] indique dans ses écritures que sa demande est uniquement fondée sur la responsabilité contractuelle du syndic et qu’elle renonce à soutenir sa demande au titre de la responsabilité délictuelle du syndic.

Or, il n’existe aucun contrat entre la SCI [P] et Fils et la SARL Cabinet [E].

Si la responsabilité civile du syndic est contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, elle est délictuelle à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers.

Dans ces conditions, la demande de la SCI [P] et Fils basée uniquement sur la responsabilité contractuelle du syndic est nécessairement mal fondée.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Cabinet [E] font valoir que :

— la demanderesse ne s’acquitte qu’irrégulièrement de ses charges de copropriété ;

— au 27 octobre 2022, la demanderesse est redevable d’une somme de 9.742,67 € ;

— la demande reconventionnelle est fondée sur l’article 64 du code de procédure civile ;

— l’existence de la dette n’est pas contestable, ni sérieusement contestée.

En défense, la SCI [P] et Fils fait valoir que :

— la dette n’est pas prouvée ;

— le syndic a commis diverses erreurs en matière de calcul des charges;

— le syndic a validé l’ensemble des contestations de la SCI [P] et Fils relatives à un trop-perçu s’élevant au 11 novembre 2022 à la somme de 10.181 € ;

— aucune résolution n’autorise le syndic à agir judiciairement contre elle en paiement de cette dette ;

— le syndicat des copropriétaires est donc irrecevable à former cette demande reconventionnelle.

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale… Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

En l’espèce, la demande reconventionnelle étant une demande en recouvrement de créance, le syndic n’a pas à justifier d’une autorisation d’agir en justice de la part de l’assemblée générale.

La demande reconventionnelle sera donc déclarée recevable.

Sur le fond, il convient de rappeler au syndicat des copropriétaires et à son syndic qu’il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, les décomptes du syndicat des copropriétaires comportent une ligne de reprise de solde qui ne précise pas la période à laquelle se rattachent les charges non réglées. Il appartenait au syndicat des copropriétaires de présenter une demande plus précise sur ce point.

Il appartenait encore au syndicat des copropriétaires de fournir des explications sur la répartition des charges aux lots de la SCI [P] et Fils compte-tenu de ses contestations répétées, notamment dans les courriers produits.

Au regard de ces imprécisions, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [P] et Fils, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chaque partie étant déboutée de ses demandes principales ou reconventionnelles, les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au

greffe :

DECLARE irrecevables la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ainsi que la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 2, 3, 6 et 7 de la même assemblée ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCI [P] et

Fils ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Cabinet [E] au titre d’un arriéré de charges de copropriété ;

REJETTE la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Cabinet [E] au titre d’un arriéré de charges de copropriété ;

REJETTE toutes les demandes des parties au titre des frais

irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [P] et Fils aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente