Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01677 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS5A

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[N] [R]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à MESOLIA HABITAT

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Mme [F] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [N] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-015644 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Assistée de M^e Marine RAFFIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 février 2012, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à Madame [N] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 12] [Adresse 10].

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier à Madame [N] [R] le 12 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. MESOLIA HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 13 août 2024, MESOLIA HABITAT a fait assigner Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant de :

— Constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 6] à [Localité 8] les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal, la production d’une attestation contre les risques locatifs n’ayant pas été fournie ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [N] [R] au paiement de la somme prévisionnelle de 1.707,08 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [N] [R] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] [R] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 novembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors des débats, MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus, MESOLIA HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.366,71 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

MESOLIA HABITAT donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [N] [R], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de constater l’accord intervenu entre les parties, consistant pour elle à verser la somme de 150 euros en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette. Subsidiairement elle demande au juge de lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative, juger que pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus, juger que si elle s’acquitte du règlement de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué et en tout état de cause juger que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [N] [R], pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 16 janvier 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 23 février 2012 a tacitement été reconduit le 19 février 2024, soit après la réforme de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers délivré le 12 avril 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 2.134,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 mai 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par MESOLIA HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [N] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.366,71 euros à la date du 10 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [N] [R] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.366,71 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [N] [R] a repris le paiement d’un loyer courant, et est en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés conformément à l’accord des parties, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [N] [R] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 560,65 euros au 10 janvier 2025 et que le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2012 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Madame [N] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 12] [Adresse 10] ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.366,71 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, pénalités (décompte arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [R] à s’acquitter de sa dette incluant les frais de procédure, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [N] [R] sera tenue de payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (560,65 euros au jour du dernier décompte), indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE