Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 17 février 2025, n° 24/03031

TJ Bordeaux 17 février 2025

Arguments

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Accepté
Résiliation du bail pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas respecté le délai de deux mois pour régulariser sa dette, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers et charges
La cour a jugé que le locataire devait régler les loyers et charges impayés, en l'absence de preuve de paiement de sa part.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a décidé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, conformément aux dispositions contractuelles.
Accepté
Frais exposés par la partie gagnante
La cour a condamné le locataire à payer une somme au titre des frais exposés par la bailleur, conformément à l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 17 févr. 2025, n° 24/03031
Numéro(s) :	24/03031
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline BRUMM-GODET
Cabinet(s) :	IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES
Parties :	Poursuites et diligences de SAS LAMY

Texte intégral

Du 17 février 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03031 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2E5

[P] [E] [V]

[O] [U] [W]

— Expéditions délivrées à

M^e BRUMM

M. [W]

— FE délivrée à

M^e BRUMM

Le 17/02/2025

Avocats : M^e Richard BRUMM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 février 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [P] [E] [V]

venant aux droits de Mme [J] [H] née [C]

Née le 30/08/1984 à [Localité 7]

Poursuites et diligences de SAS LAMY

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Richard BRUMM , membre de la SCP BRUMM & ASSOCIES, Avocat au Barreau de LYON

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [U] [W]

né le 28 Janvier 1983 à [Localité 8] (MAROC) (MAROC)

[Adresse 9]”

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

,Par acte sous seing privé du 30 avril 2019, Mme [H] [J] a consenti à M. [O] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé à [Adresse 10] B , porte 79 B et un emplacement de stationnement accessoire, moyennant un loyer mensuel révisable de 433,29 euros pour le logement et de 64,28 euros pour l’emplacement de stationnement outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Mme [P] [V] est devenue propriétaire du bien loué selon acte notarié en date du 20 septembre 2023.

Par acte du 28 mai 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Mme [P] [V] a fait commandement à M. [O] [W] de payer la somme de 1.732,08 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte introductif d’instance du 2 septembre 2024, Mme [P] [V] a fait assigner M. [O] [W] à l’audience du 3 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection, afin de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisée et obtenir :

— l’expulsion de M. [O] [W] et tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique

— sa condamnation au paiement de la somme de 3.652,20 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et frais d’exécution à venir.

A l’audience du 3 décembre 2024, Mme [P] [V], représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 4.344,44 euros à la date du 12 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets du commandement de payer.

M. [O] [W] a contesté cet arriéré en expliquant qu’une somme de 1.500 euros vient d’être réglée et que l’arriéré sur le site internet de l’agence est de 3.471,14 euros. Il a soutenu avoir repris les paiements depuis le mois d’août, que sa situation se régularise, qu’il perçoit le RSA et va recevoir l’aide au logement tous les mois. Il a demandé l’octroi de délais de paiement en proposant de verser 70 euros en sus du montant du loyer et la suspension de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

La juridiction a invité la demanderesse à faire parvenir un décompte actualisé de sa créance au jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 mai 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et ses effets

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte d’Huissier de Justice en date du 28 mai 2024 Mme [P] [V] a fait délivrer à M. [O] [W] un commandement de payer la somme de 1.732,08 euros au titre des loyers et charges échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Par ailleurs si M. [O] [W] a demandé l’octroi de délais de paiement, il n’a pas justifié d’une reprise effective du paiement du loyer intégral au jour des débats.

En effet s’il ressort du décompte actualisé au 4 décembre 2024 que la Caisse d’Allocations Familiales a effectué un versement de 1.465 euros couvrant la période juin à octobre 2024, il n’est pas établi que M. [O] [W] est bénéficiaire de la même aide pour les mois suivants, alors qu’il n’a versé aucune somme pour les mois d’août à octobre 2024 et que le versement de 301 euros qu’il a fait le 20 novembre 2024 ne couvre pas le montant du loyer du mois de novembre.

Au regard des nouvelles dispositions de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les conditions de l’octroi de délais de paiement suspensifs ne sont donc pas réunies.

Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 29 juillet 2024 et sera constatée. L’expulsion de M. [O] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que M. [O] [W] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l’usage du logement, à l’entretien courant et petites réparations des parties communes. Le bailleur est en outre fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe d’ordures ménagères. Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour M. [O] [W] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par Mme [P] [V] qu’il est dû par M. [O] [W] la somme de 3.218,48 euros, à la date du 4 décembre 2024, frais de procédure déduits.

En l’absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus visés par ce décompte, M. [O] [W] sera condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1.732,08 euros visée par le commandement de payer et du présent jugement sur le surplus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de 1er décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [O] [W], qui succombe, sera tenu aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [O] [W] sera condamné à payer à Mme [P] [V] la somme de 500 euros.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de l’exécution dont la charge est régie par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 29 juillet 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE M. [O] [W] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 10] B, porte 79 B et l’emplacement de stationnement accessoire (n°22SS);

AUTORISE, à défaut pour M. [O] [W] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (640,04 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [W] à payer à Mme [P] [V] la somme de 3.218,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 4 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1.732,08 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [O] [W] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [W] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE M. [O] [W] à payer à Mme [P] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection

LE GREFFIER LE JUGE