Du 02 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00399 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D5N

S.A.S. VILIA

C/

[K] [C]

— Expéditions délivrées à

la SELARL CMC AVOCATS

[K] [C]

— FE délivrée à

la SELARL CMC AVOCATS

Le 02/06/2025

Avocats : la SELARL CMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.S. VILIA

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Maître Marie LACOSTE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Julie NEDELEC (SELARL CMC AVOCATS)

DEFENDERESSE :

Madame [K] [C]

née le 04 Décembre 1990 à [Localité 10]

[Adresse 3] [Adresse 9]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2023, la S.A.S. VILIA a donné à bail à Madame [K] [C] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 7] I à [Localité 11] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°V00030074K et une annexe n°V0003I004J situés à la même adresse, moyennant un loyer initial de 747,50 euros et 62,48 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la S.A.S. VILIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.676,35 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la S.A.S. VILIA a assigné Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail d’habitation du 4 avril 2023 au bénéfice de la société VILIA, à la date du 12 octobre 2024, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et sous réserve du respect des dispositions de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Madame [C] à payer à la société VILIA la somme de 4.454,85€ en principal à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 23 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 12 août 2024 ;

— CONDAMNER Madame [C] à payer, à compter du 12 octobre 2024, date de résiliation du bail d’habitation obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 889,25€ arrêtée au 23 octobre 2024, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER Madame [C] à payer à la société VILIA la somme de 700 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la S.A.S. VILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.610,89 euros au 13 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [K] [C] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 128 euros en sus du loyer courant. Elle indique avoir bénéficié d’une décision de la commission de surendettement des particuliers en 2023 qui a gelé sa dette pendant 2 ans.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025, prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 mars 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement et à l’annexe loués par la S.A.S. VILIA à Madame [K] [C].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A.S. VILIA a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.676,35 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 août 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A.S. VILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 octobre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [K] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis décembre 2024. Il ressort du diagnostic social et financier que la famille est connue par le service social départemental depuis 2009, et accompagnée depuis juin 2023 dans le cadre de difficultés familiales et budgétaires. Si Madame [C] avait fait part de son souhait de déposer une demande d’aide financière, cependant le dossier n’a jamais pu être finalisé. En outre, il est également établi que Madame [C] a aggravé sa situation d’endettement malgré la décision rendue le 08 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection (mesure imposée suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rejetée).

Madame [C], qui s’est présentée à l’audience sans pièce justificative, a indiqué percevoir 2.000 euros en moyenne de ressources mensuelles, en qualité d’aide-soignante, salariée en CDD, et avec les remplacements réalisés. Elle indique ne pas avoir constituée d’autres dettes, et avoir deux enfants mineurs à charge, pour lesquelles elle ne perçoit pas de pension alimentaire.

Dès lors, si la reprise du paiement du loyer courant est établie, un doute existe s’agissant de sa capacité à apurer sa dette. Néanmoins, il y a lieu de tenir compte de l’augmentation des ressources mensuelles de Madame [C], dans le cadre des remplacements effectués, outre le moratoire accordé dans le cadre de la procédure de surendettement, pour conclure qu’elle apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A.S. VILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [K] [C].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [K] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (890,54 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A.S. VILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.610,89 euros à la date du 13 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (171,04 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [K] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.439,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [K] [C] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [K] [C] à verser à la S.A.S. VILIA la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 13 octobre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 4 avril 2023 entre Madame [K] [C] et la S.A.S. VILIA, relatif au logement situé [Adresse 4] [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 11] ainsi qu’à l’emplacement de stationnement n°V00030074K et l’annexe n°V0003I004J situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à la S.A.S. VILIA la somme de 4.439,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [K] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 128 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après une mise en demeure, adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (890,54 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [K] [C] à son paiement à compter du 1er avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à la S.A.S. VILIA une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION