Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DYB

Société GIRONDE HABITAT

C/

[P] [Z] [C] [O] [R] [G], [T] [S]

— Expéditions délivrées à

Société GIRONDE HABITAT

— FE délivrée à

Société GIRONDE HABITAT

Le 23/05/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Madame [E], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [P] [Z] [C] [O] [R] [G]

[Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 4]

Présente

Monsieur [T] [S]

[Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 5 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] à [Localité 7].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] le 18 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 2196,52 euros en principal. L’OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 23 janvier 2025, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 28 mars 2025 en lui demandant de :

— condamner solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] à payer la somme principale de 3069,01 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non- paiement et/ou défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer l’expulsion de Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S], ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 mars 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2512,64 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. L’OPH GIRONDE HABITAT donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d’occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’État.

Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S], qui comparaissent en personne demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Monsieur indique avoir quitté le logement en septembre 2024. Madame [P] [G] précise percevoir des aides de la CAF à hauteur de 960 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 30 juillet 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

Cependant, si le commandement et l’assignation visent le défaut d’assurance, cette demande n’est pas réitérée à l’audience, au cours de laquelle GIRONDE HABITAT indique accepter l’octroi de délais de paiement. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 2196,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge.

Il est produit par l’OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2512,64 euros à la date du 25 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2512,64 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] ont repris le paiement d’un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 546,59 euros au 25 mars 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par l’OPH GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Laurent QUESNEL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2024 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2512,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 25 mars 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S], seront tenus de payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (546,59 euros au jour du dernier décompte) dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE