MINUTE N°

N° RG 25/00754 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGUP

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [W] [S]

Monsieur [D], [N], [F] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, venant aux droits de la société EFIDIS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [W] [S] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [D], [N], [F] [M], né le 09 septembre 1982 à [Localité 9] (Yvelines) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Madame [W] [S]

Monsieur [D], [N], [F] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2011, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 353,63 euros, et 32,40 euros de provision sur charges.

Le 27 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3066,95 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 20 avril 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au sein du contrat de location conclu pour le logement;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail;

— ordonner leur expulsion du logement et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens mobiliers et leur transport dans un lieu approprié aux frais risques et périls des défedeurs qui auront un délai de deux mois pour les retirer après sommation et passé ce délai, autoriser la vente aux enchères publiques de ces biens aux frais des défendeurs faute pour eux d’avoir payé la totalité des frais de garde-meuble ;

— condamner solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] au paiement des sommes suivantes :

* 7113,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 30 juin 2025,, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* une majoration de 10% de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer prévu au contrat euros au titre de la clause pénale ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 juillet 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7762,32 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [W] [S] bien que régulièrement assignée à domicile n’est ni présente ni représentée, seul Monsieur [D] [M] ayant comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

La société CDC HABITAT SOCIAL remet à l’audience un courrier lui ayant été adressé par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines en date du 12 septembre 2025, l’informant de la validation des mesures imposées et de leur entrée en vigueur le 12 septembre 2025.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 3 juillet 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 avril 2011, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 que la créance de la société CDC HABITAT SOCIAL à l’égard de Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :150,58 euros +237,21 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 7374,53 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025 , échéance de novembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 3066,95 euros, à compter du 1er juillet 2025 sur la somme de 7113,04 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] le 27 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 avril 2011 à compter du 28 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII prévoit quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [M] fait part de son souhait de pouvoir se maintenir dans l’appartement et explique l’arriéré locatif en raison d’une importante dette fiscale.

Il est constant que Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il n’est par ailleurs pas contesté que la commission de surendettement des Yvelines a décidé que les défendeurs devraient payer pendant huit mois une mensualité d’un montant de 907,95 euros pour apurer une dette locative d’un montant de 7263,62 euros, montant qui selon le décompte versé aux débats par la bailleresse correspond aux loyers et charges dus jusqu’à l’échéance de juillet 2025 incluse.

Il convient d’ajouter à cette somme, selon le décompte du 18 novembre 2025, la somme de 110,91 euros (7374,53 euros -7263,62 euros) qui correspond au reliquat d’arriéré locatif incluant l’échéance de novembre 2025.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] à s’acquitter de la dette locative d’un montant total de 7374,53 euros selon les modalités suivantes :

—  8 mensualités d’un montant de 907,95 euros pour apurer l’arriéré de 7263,62 euros, tel qu’imposé par la commission de surendettement des Yvelines.

-1 mensualité d’un montant de 110,91 euros pour l’apurement total de la dette locative.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 28 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M].

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 26 avril 2011 contient à l’article II.4.6 une clause qui prévoit que pour couvrir la société des frais qu’aura entraînés pour elle la mise en recouvrement d’un avis d’échéance de loyer resté impayé, celui-ci sera majoré de dix pour cent de son montant total, à titre de dommages-intérêts au sens de l’article 1146 et suivants du code civil..

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leur échéance s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demande formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 avril 2011 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 février 2025,

CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] à payer solidairement à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7374,53 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 3066,95 euros, à compter du 1er juillet 2025 sur la somme de 7113,04 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements d’un montant de 907,95 euros et un 9ème versement d’un montant de 110,91 euros , et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] à payer solidairement à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 février 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025 , jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [D] [M] in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection