Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01325 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLT6

[L] [E] épouse [D]

C/

[C] [W]

— Expéditions délivrées à

M^e Anne-Laure BLEUZEN

— FE délivrée à

M^e Daniel DEL RISCO

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [E] épouse [D]

née le 12 Août 1945 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Daniel DEL RISCO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [C] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010150 du 04/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Anne-Laure BLEUZEN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17/02/1995, Madame [E] [L] épouse [D] a donné à bail à Monsieur [R] [W] et Madame [C] [H] épouse [W] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7].

Par courrier du 1er novembre 2022, Monsieur [W] [R] a délivré congé des lieux loués, de sorte que Madame [C] [H] épouse [W] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19/04/2024, Madame [E] [L] épouse [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.878euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26/06/2024, Madame [E] [L] épouse [D] a assigné Madame [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20/09/2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3.130 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— La condamner à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux dépens.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 20/09/2024, puis a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 18/10/2024.

Lors de l’audience du 18/10/2024, Madame [E] [L] épouse [D], représentée par son conseil, exposait que la dette locative s’élevait à la somme de 3.496 euros au 18/10/2024 et confirmait les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [C] [W], représentée par son avocat, ne contestait pas la dette. Elle sollicitait des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 14 février 2025 et Madame [E] épouse [D] a été invitée à justifier du commandement de payer signifié à Madame [C] [W], ainsi que d’un décompte récent, actualisé et circonstancié permettant de connaitre avec exactitude le montant de la dette.

A l’audience du 14 février 2025, Madame [E] [L] épouse [D], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale, et produit le commandement de payer en date du 19 avril 2024.

Madame [C] [W], représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, statuant en référé de :

Fixer le montant de la dette locative due par elle à la date de l’audience à la somme de 3.496 euros, loyer d’octobre 2024 inclus ; Dire et juger que Madame [W] a régulièrement repris le paiement de son loyer depuis le mois de septembre inclus ; Dire et juger que celle-ci justifie être en situation de s’acquitter de sa dette locative dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi ; En conséquence, Autoriser Madame [W] à se libérer de sa dette en versant en sus de son loyer courant, une somme de 100 euros par mois, jusqu’à apurement du principal, des frais et intérêts, et au maximum dans un délai de 36 mois ; Suspendre pendant ce délai les effets de la clause de résiliation de plein droit ; Statuer ce que de droit sur la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27/06/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20/09/2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22/04/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article 15, prévoyant un délai d’un mois, contraire aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [L] épouse [D] a néanmoins fait signifier à Madame [C] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.878 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 19/04/2024, en prévoyant un délai de 06 semaines se conformant ainsi aux nouvelles dispositions. Ce commandement comporte en outre les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [E] [L] épouse [D] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 03 juin 2024, date prorogée (le 1er et le 02 juin 2024 étant respectivement un samedi et un dimanche), par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du décompte produit et du diagnostic social et financier, que :

Madame [C] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de septembre 2024 ; Madame [C] [W] a commencé à apurer sa dette en procédant à un virement de 300 euros supplémentaire le 14 octobre 2024, elle justifie percevoir un revenu mensuel d’environ 1500 euros, et un disponible mensuel de 450 euros, compte tenu du montant de ses charges incompressibles, en outre, elle a obtenu un accord du FSL et fait valoir la perception d’une indemnité de licenciement prochaine. Dès lors, Madame [C] [W] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette.

Par suite, et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [E] [L] épouse [D] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [C] [W].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [C] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (636 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [E] [L] épouse [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.496 euros à la date du 31 décembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.496 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [C] [W] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [C] [W].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [C] [W] à verser à Madame [E] [L] épouse [D] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 03 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17/02/1995 entre Madame [C] [W] et Madame [E] [L] épouse [D], relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] à payer à Madame [E] [L] épouse [D] la somme de 3.496 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [C] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 97 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [C] [W] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (636 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [C] [W] à son paiement à compter du 1er janvier 2025, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période , et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] à payer à Madame [E] [L] épouse [D] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION