TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le VENDREDI ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00134 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZOV

NUMERO MIN:

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L232-1 et R232-1 à R232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties.

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 7] MÉTROPOLE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Société VISION SUD-OUEST représentée par son gérant

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. PHILAE, ès qualité de Mandataire judiciaire de la société VISION SUD OUEST, suivant jugement rendu par le Tribunal de commerce de BORDEAUX le 19/02/2025

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentées par Maître David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de [T] [N], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 11/07/2025

à : Avocats

Expédition le : 11/07/2025

à : Expropriant, locataire, CG

FAITS ET PROCÉDURE

La parcelle cadastrée section [Cadastre 6] d’une contenance de 829 m², sise [Adresse 3] à [Localité 8] supporte un bâtiment à usage professionnel scindé en deux locaux donnés à bail commercial.

Sur cette parcelle est implanté un panneau publicitaire également donné à bail, objet de la présente procédure d’éviction.

Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 8]-Soleil » à [Localité 8].

Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 8] Soleil sur la commune de [Localité 8] et l’urgence à prendre possession des biens.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné le transfert de propriété du bien concerné par l’éviction au profit de la SPL LA FAB [Localité 7] METROPOLE (ci-après « La FAB »).

Par courrier du 17 octobre 2024, reçu le 22 octobre 2024, la FAB a fait connaître ses propositions indemnitaires au preneur à bail, à savoir la société VISION SUD-OUEST.

A défaut d’accord, elle a, par mémoire enregistré au greffe le 18 novembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’éviction dans le cadre de la procédure d’urgence.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 16 décembre 2024 à 10h00, l’audience en vue de la fixation des indemnités provisionnelle en suivant et l’audience en vue de la fixation définitive des indemnités d’expropriation au 6 février 2025 a été rendue par le juge de l’expropriation le 19 novembre 2024.

Le transport sur les lieux a eu lieu en présence du représentant et du conseil de la FAB, du représentant de la société VISION SUD-OUEST et du commissaire du gouvernement.

Par jugement du 16 décembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles d’éviction à 2000 euros conformément à la demande de l’expropriant. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 février 2025 pour fixer les indemnités définitives.

Le panneau publicitaire a été déposé le 15 janvier 2025.

L’audience pour la fixation des indemnités définitives s’est tenue le 22 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire du 22 mai 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes de la société VISION-SUD-OUEST et de fixer à 0 euros le montant des indemnités d’éviction et d’ordonner en conséquence à la société VISION-SUD-OUEST de lui rembourser le montant des indemnités provisionnelles.

La FAB soutient que la société VISION SUD OUEST occupe un emplacement pour l’implantation d’un panneau publicitaire de type trivision au [Adresse 3] à [Localité 8] selon bail conclu le 27 février 2020 pour une durée de 6 ans avec la SCI LES EYQUEMS, contre une redevance annuelle de 9000 euros.

La FAB soutient néanmoins que ce panneau publicitaire est en contradiction avec le règlement local de publicité intercommunal de [Localité 7] Métropole et plus précisément le règlement écrit relatif aux publicités et préenseignes (RLPI) approuvé au Conseil de la Métropole le 22 décembre 2017. Elle estime que le panneau publicitaire litigieux est inscrit dans la zone 3 « les abords du tramway » zone où les dispositifs publicitaires scellés au sol ou installés directement sur le sol sont limités à 2 m². Ils ne peuvent s’élever à plus de 4 mètres au-dessus du niveau du sol, ni à plus de 4.5 mètres par rapport à la voie ouverte à la circulation publique. Elle soutient que le règlement s’applique à tous les dispositifs publicitaires existants ou devant s’implanter aux abords des lignes de tramway existantes ou futures même si le règlement n’est pas à jour de la création de la ligne de tram A. Elle indique que la ville de [Localité 8] avait déjà informé la société de la non-conformité de son panneau. Or, lors du transport il a pu être constaté que le panneau était bien plus grand (8 m² selon les pièces adverses) et s’élève à plus de 4 mètres au-dessus du sol. La FAB fait valoir que le droit à indemnisation en matière d’expropriation n’est ouvert que pour les droits juridiquement protégés, ce qui n’est pas le cas lorsqu’une construction ou un dispositif est érigé en méconnaissances des règles d’urbanisme. Elle en déduit que la société VISION SUD OUEST ne peut réclamer aucune indemnité pour la dépose de ce panneau non conforme. Elle ajoute qu’elle n’a communiqué ni le bail, ni les comptes de résultats d’exploitation sur les 3 dernières années ni justificatifs des chiffres d’affaires annuels sur les trois dernières années s’agissant de cet emplacement publicitaire. Elle conteste la méthode utilisée par la société défenderesse pour justifier le montant de 11 152,50 euros, en s’appuyant sur la moyenne du résultat d’exploitation sur 2021 et 2023 et souligne que les pièces communiquées ne permettent pas d’aboutir à ce chiffre. Elle ajoute que les frais bailleurs ne sont pas justifiés. Elle estime que si une indemnité d’éviction devait être allouée, elle ne pourrait pas dépasser 6250 euros sous réserve de justification des « frais bailleurs », moins les 2000 euros reçus à titre de provision.

Sur la proposition d’évaluation faite par le commissaire du gouvernement qui s’appuie sur un chiffre d’affaires annuel moyen et l’application d’un ratio de 48.10% calculé à partir de 7 termes de comparaison, elle fait valoir l’ancienneté de certains termes (2015 à 2019) et souligne qu’aucun des termes de référence ne porte sur une activité comparable.

Aux termes de ses conclusions du 20 mai 2025, la société VISION SUD-OUEST, représentée par son mandataire judiciaire, la SELARL PHILAE intervenue volontairement à la procédure, demande au juge de l’expropriation de fixer à 11 152,50 euros le montant de l’indemnité d’éviction due et de débouter la FAB de ses demandes.

Elle fait d’abord valoir que l’article P3.1.1 du RLPI ne vise pas le tram A aux abords duquel est situé son panneau publicitaire. Il demeure ainsi dans la zone 6 dans laquelle il se trouvait depuis l’origine et qui autorise dans les communes telles que [Localité 8] des surfaces de panneaux publicitaires de maximum 8 m², ce qui est le cas.

Elle estime qu’en tout état de cause, à supposer qu’elle ne respecte pas le RLPI, elle est fondée à demande une indemnité d’éviction dès lors qu’elle est titulaire d’un bail commercial sur l’emplacement rappelant que le bail ne précise pas l’emplacement précis où devait se situer le panneau et qu’elle aurait pu le déplacer sur le terrain en l’éloignant du tram. Elle ajoute que ce n’est pas l’entrée en vigueur du règlement local de publicité intercommunal (RPLI) qui a motivé la dépose de son panneau mais bien la procédure d’expropriation. Sur le montant, elle fait valoir que le panneau publicitaire a généré du chiffre d’affaires pour les années 2021 à 2024 et fait une moyenne entre le chiffre d’affaires le plus élevé et le plus faible pour demander une somme de 11 152,50 euros, moins la somme provisionnelle de 2000 euros déjà perçue.

Aux termes de ses conclusions du 21 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale 10 271 euros et l’indemnité de remploi à 514 euros. Le commissaire du gouvernement indique qu’il n’est pas prévu que le commerçant qui perd son fonds de commerce se réinstalle, de sorte qu’il y a lieu d’évaluer la valeur du fonds de commerce en faisant application de la méthode par comparaison à partir de ratios entre le prix de cession du fonds et son chiffre d’affaires tirés de l’étude de marché portant sur des commerces similaires ou à défaut des transactions issues de barèmes professionnels. Il a retenu un chiffre d’affaires annuel moyen des exercices 22.23 et 24 de 21 354 euros. Pour identifier le ratio pertinent applicable à ce chiffre d’affaires il a recherché des cessions de fonds de commerce en Gironde, Dordogne et Lot et Garonne concernant des activités portant le même numéro NAF ainsi que le NAF 7311Z (agence de publicité). Il aboutit, à partir de 7 termes de comparaison à un ratio de 48.10%.

Il propose également d’allouer une indemnité de remploi.

SUR CE,

Sur le principe du droit à une indemnité d’éviction

Selon le premier alinéa de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’ordonnance éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». Ces droits sont convertis en droits de créance sur l’expropriant. Le locataire, ici commercial, voit ainsi son bail résolu à la date de l’ordonnance et peut solliciter une indemnité d’éviction en réparation de ses préjudices.

En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée est indemnisable.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La valeur marchande du fonds comprend la valeur du droit au bail. Si le droit au bail est supérieur, c’est celui-ci qui doit être retenu à titre d’indemnité.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SCI les EYQUEMS a donné à bail à la société VISION SUD-OUEST un emplacement publicitaire au [Adresse 3] à [Localité 8] pour y installer un panneau trivision double-face éclairé soit 6 faces, perpendiculairement à la voie, côté droit en direction de Bordeaux. Le bail a été conclu le 27 février 2020, pour une durée de 6 ans à compter du 1er juin 2020, moyennant une redevance annuelle de 9000 euros.

L’ordonnance d’expropriation relative au terrain d’assiette du bail ayant été rendue le 13 juin 2024, le contrat de location est éteint, ouvrant droit, en principe, au versement d’une indemnité d’éviction.

Pour s’opposer au paiement de cette indemnité, la FAB soutient que le panneau publicitaire est en contrariété avec les dispositions applicables à la zone 3, dans laquelle il se situe, de sorte que ne pouvant se prévaloir d’un droit juridiquement protégé, la société preneuse serait dénuée de son droit indemnitaire.

Or, il ressort de l’article 3 du règlement relatif aux enseignes, approuvé au Conseil de la Métropole le 22 décembre 2017, que cette zone est délimitée comme suit : « sauf cas particuliers décrits dans le rapport de présentation dans sa partie « explication des choix » la zone 3 est constituée des dépendances du domaine public affectées au tramway ainsi que les tracés concernés par le Tram train, la ligne D, l’extension de la ligne B sur la commune de [Localité 9] et l’extension sud de la ligne C. S’y ajoute une zone tampon de 20 m de part et d’autre des parcelles prises en compte. Elle est représentée dans les documents graphiques annexes ».

La ligne du tram A, le long de laquelle se situe le panneau litigieux, n’est donc pas mentionné. Si la FAB soutient qu’il faut comprendre de ce règlement que sont également concernés les abords des lignes du tramway au fur et à mesure de leur réalisation, il faut néanmoins constater que cette interprétation est particulièrement constructive et qu’en tout état de cause, aucune mise en demeure n’a été adressée par la Métropole ou par la commune de [Localité 8] à la société VISION SUD OUEST sur cette base pour se mettre en conformité.

Il n’est pas démontré que le panneau publicitaire a été déclassé de la zone 6 dont il n’est pas contesté qu’il s’y trouvait initialement, permettant des enseignes de 8 m².

La société VISION SUD OUEST est donc créancière d’une indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité due

La société VISION SUD OUEST ne produit pas de documents de comptabilité, se bornant à produire des factures émises en contrepartie d’affichages publicitaires utilisant son panneau.

Seules les trois dernières années doivent être prises en compte. Les sommes retenues sont hors taxes et hors taxes municipales.

Il en résulte que l’enseigne McDonald’s a payé pour un affichage publicitaire une somme de 4800 euros pour la période allant du 17 juillet 2022 au 16 juillet 2023: cette somme sera retenue comme recette au titre de l’année 2022.

Puis 9600 euros pour un affichage publitaire d’une durée de 2 ans entre le 17 juillet 2023 et le 17 juillet 2025 soit 4800 euros par an. Ces sommes seront retenues pour l’année 2023 et pour l’année 2024.

La société Jouets Village SARL a payé une somme de 5000 euros pour la période du 19 mai 22 au 18 mai 23 (retenue au titre de l’année 2022), 5000 euros pour la période du 19 juillet 23 au 18 juillet 24 (retenue au titre de l’année 2023) et 5150 euros pour la période du 19 juillet 2024 au 18 juillet 25 (retenue au titre de l’année 2024)

La société Aquitaine Ameublement a versé: 5300 euros pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 (retenue au titre de l’année 2022), une somme de 5300 euros au titre de l’année civile 2023 (retenue au titre de l’année 2023), 5300 euros au titre de l’année 2024 (retenue au titre de l’année 2024)

La société Salad and co a versé pour la période du 17 décembre 2021 au 16 décembre 2022 (retenue au titre de l’année 2022), une somme de 4305 euros, et pour la période du 17 décembre 22 au 16 décembre 23 (retenue au titre de l’année 2023) une somme de 4412,65 euros.

La société Funecap sud ouest a versé: pour la période du 9 mars 22 au 8 mars 23 une somme de 4200 euros (retenue au titre de l’année 2022). Pour la période du 9 mars 23 au 8 mars 24 une somme de 4200 euros (retenue au titre de l’année 2023) et pour la période du 10 mars 24 au 9 mars 2025, une somme de 4200 euros (retenue au titre de l’année 2024)

Soit le chiffre d’affaire suivant pour les années 2022, 2023 et 2024.

2022

2023

2024

McDonald’s

4800

4800

4800

Jouets Village

5000

5000

5150

Aquitaine ameublement

5300

5300

5300

Salad and co

4305

4412

Funecap

4200

4200

4200

Total

23 605

23 712

19 450

La moyenne du chiffre d’affaires sur ces trois années est de 22 255 euros.

Il n’y a pas lieu, au titre du chiffre d’affaires réalisé, d’imputer les “frais bailleur” correspondant au prix de la redevance annuelle de 9000 euros.

Les usages de pourcentage du chiffre d’affaires applicables à l’activtié d’exploitation de panneaux publicitaire, pour déterminer la valeur du fonds de commerce, ne sont pas mentionnés par l’évincé ni par la FAB. Il appartient néanmoins au juge de procéder à cette recherche.

Le commissaire du gouvernement a tenté de trouver un coefficient pertinent à appliquer au chiffre d’affaires en recherchant des termes de comparaison résultant de valeurs de cessions de fonds de commerce au regard du chiffre d’affaires. Il propose un taux de 48.10 %. Certes les termes de comparaison choisis sont soit anciens (2015 à 2018) soit en lien peu étroit avec l’activité en cause (décoration publicitaire, sérigraphie, agence de publicité, fabrication de panneaux publicitaires) mais il a également été rechercher un barème d’évaluation de fonds de commerce pour les activités codifiées 7311Z (activités d’agence de publicité) et il en ressort que pour l’activité panneaux publicitaires aménagements, un ratio moyen de 48,3% du chiffre d’affaires est constaté. Il en va de même selon la cote “Callon édition 2024" qui relève que pour l’activité d’agence publicitaire, dans les grandes villes, un coefficient de 45% du CA TTC est applicable.

En l’espèce, il doit être souligné que la demande indemnitaire porte sur une base HT du chiffre d’affaires. En outre, au vu des recherches effectuées par le commissaire du gouvernement, il apparaît justifié d’appliquer un taux de 48 % comme il le suggère.

Ainsi, l’indemnité d’éviction sera fixée à 10 682 euros, étant rappelé que la somme provisionnelle de 2000 euros vient en déduction. Aucune demande n’étant formée au titre de l’indemnité de remploi, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la société VISION SUD OUEST une somme de 1800 euros au titre de ses irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Fixe les indemnités revenant à la société VISION SUD OUEST, pour l’éviction de l’emplacement loué pour son panneau publicitaire, sis a parcelle cadastrée section [Cadastre 6] d’une contenance de 829 m², sise [Adresse 3] à [Localité 8] à la somme de 10 682 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

Rappelle que la somme de 2000 euros versée au titre des indemnités provisionnelles par la FAB vient en déduction de cette somme,

Rejette les autres demandes,

Condamne la FABRIQUE DE [Localité 7] METROPOLE à payer à la société VISION SUD OUEST la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile,

Condamne la FABRIQUE DE [Localité 7] METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation