Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/01209 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VX4

[S] [T], [M] [L] [W]

C/

[U] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [T]

né le 11 Mai 1964 à [Localité 9] (ITALI)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Bruno DAMOY, avocat au barreau de Bordeaux substituant la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

Madame [M] [L] [W]

née le 18 Août 1965 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Bruno DAMOY, avocat au barreau de Bordeaux substituant la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Madame [U] [V]

née le 04 Octobre 2005 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2024, Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W] ont donné à bail à Madame [U] [V] et Monsieur [N] [X] un logement n°b308 au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 2] ([Adresse 4]).

Par courrier reçu par le gestionnaire du bien le 4 avril 2025, Monsieur [N] [X] a donné congé du logement.

Par acte de Commissaire de justice du 31 décembre 2024, Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W] ont fait délivrer à Madame [V] un commandement de payer la somme de 3540,58 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 3 juillet 2025, les bailleurs ont assigné Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

La condamner au paiement de la somme de 5245,72 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,

La condamner au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens ;

A l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 549,19 euros hors dépens au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, et confirment les termes de leurs demandes initiales. Ils précisent que le logement litigieux est occupé par un ou plusieurs individus, la serrure ayant été forcée.

Madame [U] [V], régulièrement assignée à sa dernière adresse connue, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 juillet 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la CCAPEX le 2 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur désormais applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les bailleurs ont fait signifier à Madame [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 3540,58 euros sous six semaines au titre des loyers échus, suivant exploit du 31 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] n’ayant pas dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 31 décembre 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 février 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, les demandeurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 février 2025.

Dès lors, Madame [V] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 février 2025, ce qui constitue pour les bailleurs un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [T] et Madame [W] produisent un décompte actualisé FONCIA selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 10 549,19 euros à la date du 1er septembre 2025, hors dépens, terme de septembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Madame [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 549,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 1er septembre 2025– échéance du mois de septembre 2025 incluse. Madame [V] sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [V].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il apparait équitable d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W] à la date du 12 février 2025,

CONDAMNONS Madame [U] [V] à quitter les lieux loués, logement n°b308 au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 2] ([Adresse 4]),

AUTORISONS, à défaut pour Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W], la somme de 10 549,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 1er septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W], à compter du 1er octobre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [M] [W] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION