Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00977 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QOO

Société ADOMA

C/

[D] [F] [I]

— Expéditions délivrées à

M. [D] [F] [I]

— FE délivrée à

M^e Bertrand CHAVERON

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA)

RCS [Localité 11] N° B 788 058 030,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [F] [I]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence du 4 janvier 2021, la [13] d’économie mixte ADOMA (ci-après dénommée ADOMA) a consenti à M.[D] [F] [I] la location d’un logement dans un logement-foyer de type résidence sociale, situé [Adresse 3], [Adresse 10] à [Localité 8], moyennant le règlement d’une redevance mensuelle de 459,70 euros par mois.

Des redevances étant impayées, ADOMA a fait signifier à M.[D] [F] [I] le 2 avril 2025 une mise en demeure de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat.

Par acte du 5 juin 2025, ADOMA a fait assigner M.[D] [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— constater la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause résolutoire

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— le condamner à payer par provision la somme de 3034,26 euros au titre des redevances et charges impayés à la date du 17 avril 2025 ;

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant de la redevance, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la totale libération des lieux ;

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025 après un renvoi contradictoire accordé à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, ADOMA, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, en actualisant sa créance au titre des redevances et indemnités d’occupation à la somme de 4482,41 euros due à la date du 19 septembre 2025 et en précisant que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

M.[F] [I], comparant en personne lors de l’audience du 19 septembre 2025, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois sur une période de 24 mois.

Il est renvoyé à l’assignation valant conclusions pour l’exposé des moyens de la Société ADOMA en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE RESIDENCE

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce la société ADOMA a fait signifier à M.[D] [F] [I] le 2 avril 2025, une mise en demeure de payer la somme de 2520,42 euros en vue de mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit rappelée par le contrat de Résidence en lui impartissant un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Cette mise en demeure datée du 10 mars 2025, signifiée à M.[D] [F] [I] le 2 avril 2025, est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, alors qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restait due au gestionnaire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le contrat de résidence a pris fin à cette date.

— SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

M. [F] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat.

Cette demande, nécessairement fondée sur l’article 1343-5 du code civil, doit être rejetée en ce que M.[F] [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’il n’apparaît pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal de 24 mois, eu égard à ses revenus modestes (allocations chômage de 1074 euros par mois).

Dès lors, M.[D] [F] [I], qui n’a plus de titre d’occupation depuis le 3 mai 2025, et tout occupant de son chef, seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

De plus, le maintien dans les lieux après la résiliation de la convention engage la responsabilité extracontractuelle de l’occupant, tenu en conséquence de s’acquitter d’une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à la charge de M.[D] [F] [I] à compter de la résiliation de la convention, égale au montant actuel de la redevance charges comprises, soit 513,75 euros par mois.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOCIETE ADOMA

Il incombe au bénéficiaire d’un contrat de résidence d’acquitter la redevance et les charges convenues résultant du contrat et de l’occupation des lieux. Il résulte de l’article 1353 du code civil alinéa 2 qu’il incombe au résident qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus il ressort de ce qui précède l’obligation pour M.[D] [F] [I] d’acquitter une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat.

La société ADOMA produit le bail conclu avec M.[D] [F] [I] ainsi qu’un décompte mentionnant que ce dernier reste devoir au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation la somme de 4482,41 euros à la date du 19 septembre 2025.

M.[D] [F] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M.[D] [F] [I] sera également condamné au paiement des indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant à compter du 30 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Isabelle LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS, à la date du 3 mai 2025, la résiliation du contrat de résidence conclu le 4 janvier 2021 et liant la [12] Anonyme d’Economie Mixte ADOMA à M. [D] [F] [I], concernant le logement situé [Adresse 3], [Adresse 9] à [Localité 8] ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [D] [F] [I] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [F] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [D] [F] [I] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA à titre provisionnel la somme de 4482,41 euros, au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [D] [F] [I] à payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale à 513,75 euros, payable à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS M. [D] [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DEBOUTONS la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA du surplus de ses demandes;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE