TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 4]

JUGEMENT DU 20 Février 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00488 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IILE

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Algida BEDJEGUELAL, avocat au barreau de la Drôme

Madame [O] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Algida BEDJEGUELAL, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 19 Décembre 2024

Jugement prononcé le 20 Février 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [O] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], au rez de chaussée, à [Adresse 7] ([Adresse 3]) par contrat du 23 février 2018, pour un loyer mensuel initial hors charge de 421,99 euros.

Par bail séparé en date du 17 mai 2018, l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT a également donné à bail à M. [I] [B] et Mme [O] [B] un garage n°1009069, porte 69 situé [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 10 mai 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 7 août 2024 délivré à domicile pour M. [I] [B] et à personne pour Mme [O] [B] pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [B] et Mme [O] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [I] [B] et Mme [O] [B] au paiement :

* de la somme de 1203,81 euros arrêtée au 6 août 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 8 octobre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 24 octobre 2024 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échange de pièces et conclusions.

A l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 332,23 euros au 19 décembre 2024, hors frais de procédure s’élevant à 250,89 euros.

M. [I] [B] et Mme [O] [B] ont comparu et ont demandé le débouté des demandes de l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT.

Ils ont sollicité qu’il soit jugé n’y avoir lieu à résiliation du bail du logement et du garage, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer leur dette, en indiquant avoir repris le paiement du loyer et des charges.

Ils contestent les montant des charges d’eau froide mis à leur charge demandent qu’il soit ordonné à l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT de procéder à des vérifications concernant les compteurs d’eau froide à leur domicile et de corriger les consommations d’eau pour la période 2023-2024.

Ils sollicitent la condamnation de l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT à leur payer la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiens dépens de l’instance.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [I] [B] et Mme [O] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à proximité du logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat.

Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires ;

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les fais nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail conclu le 23 février 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme de 1602,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024.

Toutefois, il résulte des éléments produits aux débats que les locataires ont procédé à des paiements importants, réduisant la dette réclamée par l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT en principal à la somme de 332,23 euros au jour de l’audience.

Par ailleurs, les époux [B] apportent des éléments justifiant d’une contestation sur le montant des charges en lien avec l’eau froide réclamée par le bailleur, de sorte que le montant de la créance apparaît, en l’absence de production des justificatifs des charges par le bailleur, imprécis. En effet, le tableau récapitulatif concernant le montant des consommations d’eau froide produit par les époux [B] montre qu’il existe manifestement des dysfonctionnement du compteur, les volumes consommés et facturés étant totalement incohérents d’un mois à l’autre en 2023 et 2024.

L’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT produit un mail en date du 17 octobre 2024 qui indique qu’il existe un dysfonctionnement du module transmetteur des consommations mensuelles. Ce message indique que les locataires ont la veille refusé l’accès du technicien de l’entreprise qui gère les compteurs d’eau. Il ne comporte aucune précision sur le motif du refus et provient d’une personne travaillant pour l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT. Aucun autre élément de nature à établir le montant réél des charges dues au titre de la consommation d’eau froide ne figure au dossier.

Ainsi, le montant du par les époux [B] au vu des consommations d’eau froide des années 2023 et 2024 n’est pas établi de sorte que le reliquat de la dette réclamé, désormais fort modeste, n’est pas justifié.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de paiement. Il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail.

En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 11 juillet 2024, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif établit de façon certaine.

L’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT sera donc débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT, partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 11 juillet 2024, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

— Rappelle cependant que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué dès lors que M. [I] [B] et Mme [O] [B] ont apuré l’arriéré locatif,

— Déboute en conséquent l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT de sa demande de constat de la résiliation des baux,

— Déboute l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

— Déboute l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT de sa demande de condamnation de M. [I] [B] et Mme [O] [B] au paiement de l’arriéré locatif,

— Condamne l’E.P.I.C. [Localité 8] ROMANS HABITAT aux dépens,

— Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute M. [I] [B] et Mme [O] [B] de leurs autres demandes,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,