Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00229 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AXB

Société CDC HABITAT

C/

[I] [B]

— Expéditions délivrées à

la SELARL AGH AVOCATS

[I] [B]

— FE délivrée à

la SELARL AGH AVOCATS

Le 23/05/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [I] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [I] [B] un logement porte B203, situé [Adresse 10].

Par acte du même jour, il était loué également une place de stationnement n°40 au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2724,60 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SA CDC HABITAT a assigné Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de voir :

— Constater que la résiliation des baux conclu le 18 janvier 2022 entre la société CDC HABITAT et Madame [B], portant sur le logement sis [Adresse 3] [Localité 8] ([Localité 6], et la place de stationnement, est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 8 novembre 2024,

— Condamner Madame [B] à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef,

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, autoriser le société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique,

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 881,28 euros par mois à la date de l’assignation),

— Condamner Madame [B] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Condamner Madame [B] à payer à la société CDC HABITAT une provision de 4407,06 euros pour arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 janvier 2025 (échéance de janvier non incluse), somme à parfaire des échéances dues au jour de l’audience (à hauteur de 881,28 euros par mois), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— La condamner à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4758,60 euros au 27 mars 2025, hors dépens, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à tout délai.

En défense, Madame [B] comparait en personne. Elle sollicite du Tribunal la suspension des effets de la clause résolutoire et propose un apurement de la dette au moyen de versements de 300 euros mensuels en sus du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 28 mars 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 12 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer. Ainsi, le commandement de payer les loyers, délivré le 8 novembre 2024 vise le délai de deux mois, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la conclusion du bail.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L’emplacement de parking, accessoire du logement, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2724,60 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux, acquise depuis le 9 janvier 2025.

Madame [V] soutient percevoir un revenu mensuel de 1900 euros sans toutefois en justifier. Elle n’a répondu ni aux sollicitations de son bailleur afin de trouver une solution amiable au litige, ni aux convocations des services sociaux du préfet de la Gironde. La proposition d’échéancier n’apparait dès lors pas réaliste au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette, qui ne fait que progresser depuis le commandement.

Dès lors, Madame [B] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 9 janvier 2025, ce qui constitue pour la SA CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4 758,60 euros à la date du 27 mars 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4758,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Madame [B] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (894,49 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [B] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 9 janvier 2025,

CONDAMNONS Madame [I] [V] à quitter les lieux loués, logement porte B203, situé [Adresse 10], et emplacement de parking n°40 au sein de la même résidence,

AUTORISONS, à défaut pour Madame [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (894,49 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 4 758,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à la SA CDC HABITAT, à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION