Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00742 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KMZ

S.C.I. RMT

C/

[W] [R], [S] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Nabil MOUNIR

la SELARL PMB & ASSOCIES

— FE délivrée à

la SELARL PMB & ASSOCIES

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Nabil MOUNIR

la SELARL PMB & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. RMT

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Audrey MARIE-BALLOY de la SELARL PMB & ASSOCIES

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [R]

né le 14 Septembre 1980 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nabil MOUNIR (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [S] [E]

née le 09 Août 1986 à ALGERIE ([Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nabil MOUNIR (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet du 1er décembre 2018, la SCI RMT a donné à bail à Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] un logement situé [Adresse 2] à VILLENAVE d’ORNON (33840).

Par acte de Commissaire de justice du 8 octobre 2024, la SCI RMT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4037,90 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 4 avril 2025, la SCI RMT a assigné Monsieur [R] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 mai 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 9340 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’audience a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience du 11 juillet 2025, la SCI RMT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12 070 euros hors dépens au 11 juillet 2025, terme de juillet inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales.

En défense, Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E], représentés par leur conseil, produisent à l’audience un justificatif d’assurance pour la période considérée. Ils soulèvent divers désordres affectant leur logement, notamment un dégât des eaux en avril 2023. Ils expliquent avoir effectué plusieurs règlements dont la bailleresse n’a pas tenu compte. Ils sollicitent par conséquent le rejet des prétentions de la demanderesse. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 avril 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

La demanderesse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur l’existence de contestations sérieuses ;

Les défendeurs contestent le montant de la dette sans préciser toutefois à quel montant celle-ci s’élèverait. Ils font valoir l’existence de 3 virements : 910 euros, 1200 euros et 1800 euros. Cependant, ces trois virements, s’ils ne sont pas contestés par la bailleresse, ont été effectués avant le commandement du 8 octobre 2024, et sont pris en compte dans le solde à juin 2024, lequel ne fait état que d’un montant de 240 euros. Ils ont donc été effectués avant cette reprise de solde. D’autre part, ils font état d’un règlement en espèces, lequel n’est étayé par aucune pièce, ni pour la date, ni pour le montant.

Sur les contestations liées à l’état du logement :

Les défendeurs évoquent l’existence d’un dégât des eaux survenu en avril 2023. Il résulte cependant des pièces et explications versées aux débats que ce sinistre, dont la bailleresse n’est pas comptable, s’agissant d’un dégât lié à un défaut d’entretien locatif, a été traité par l’assurance des locataires (MACIF).

Sur les autres griefs, aucune pièce ne corrobore un état vétuste du logement, ni aucune doléance antérieure à la présente procédure.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les défendeurs ayant produit à l’audience leur justificatif d’assurance locative couvrant la période litigieuse, la demande au titre du défaut d’assurance n’a plus d’objet.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois à compter du commandement.

La SCI RMT a fait signifier aux consorts [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 4037,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] et Madame [E] n’ayant pas dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 octobre 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demanderesse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 décembre 2024.

Les conditions d’octroi de délais prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise du loyer courant n’ayant été constatée et les défendeurs ne présentant de surcroit aucun justificatif de revenus.

Dès lors, Monsieur [R] et Madame [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 9 décembre 2024, ce qui constitue pour la SCI RMT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI RMT produit un décompte, actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 12 070 euros à la date du 11 juillet 2025, hors dépens, terme de juillet 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [R] et Madame [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 12 070 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 11 juillet 2025– échéance du mois de juillet 2025 incluse. Ils seront en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (910 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le juge des référés n’ayant pas compétence pour l’allocation de dommages et intérêts, cette demande sera rejetée.

Sur la solidarité :

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail, objet du litige, comporte une clause de solidarité entre colocataires.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] et Madame [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Les défendeurs seront condamnés à régler une indemnité à ce titre d’un montant de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS les contestations de Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E],

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la SCI RMT à la date du 9 décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 9] [Localité 1],

REJETONS les demandes de délais de paiements,

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (910 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] à payer à la SCI RMT, la somme de 12 070 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 11 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] à payer à la SCI RMT, à compter du 1er août 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [S] [E] à régler à la SCI RMT, la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION