TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00035 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXA2

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 19 Décembre 2024

Monsieur [U] [N]

Rep/assistant : M^e Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mandataire : M^e CENTURY 21 (Mandataire)

Monsieur [H] [B]

Rep/assistant : M^e Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mandataire : M^e CENTURY 21 (Mandataire)

C /

Monsieur [X] [R]

Madame [K] [E] épouse [R]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 19 Décembre 2024

A : M^e Solène LAMBERT,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 Décembre 2024

A : M^e Solène LAMBERT,

M. [X] [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 19 Décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [N], demeurant 7 rue Colbert – 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [H] [B], demeurant 10 avenue Raymond Bergougnan – 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [R], demeurant 30 rue des Hauts de Chanturgue – 63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Madame [K] [E] épouse [R], demeurant 30 rue des Hauts de Chanturgue – 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 2022, [U] [N] et [H] [B] ont donné à bail à [X] [R] et [K] [R] un logement situé 30 Rue des Hauts de Chanturgue – Bâtiment C à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880 euros, provision sur charges comprise.

Le 3 juin 2024, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6464,27 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [X] [R] et [K] [R] le 4 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, [U] [N] et [H] [B] ont fait assigner [X] [R] et [K] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— condamner solidairement [X] [R] et [K] [R] à leur payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 9580,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,

* 1500 euros à titre de dommages-intérêts

* 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 août 2024.

Lors de l’audience, [U] [N] et [H] [B] maintiennent leurs demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10323,82 euros.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que le contrat de bail a été résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire suite au non paiement de l’arriéré locatif dans le délai prévu par le commandement de payer. De plus, ils affirment que les consorts [R] n’ont pas respecté les obligations du contrat de bail (méconaissance du réglement de copropriété, transformation d’une baignoire en douche, absence de coopération pour prendre en charge une fuite d’eau etc..) et que leur attestation d’assurance a expiré le 22 juin 2023. Ainsi, [U] [N] et [H] [B] en déduisent que le contrat peut également être résilié pour ces manquements.

Par ailleurs, [U] [N] et [H] [B] estiment qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en raison de la mauvaise foi des consorts [R] qui n’ont plus effectué de paiement depuis le 18 mars 2024.

S’agissant de leurs prétentions indemnitaires, [U] [N] et [H] [B] expliquent notamment que les consorts [R] ont fait preuve de résistance abusive en ce qu’ils n’ont pas versé la moindre somme au titre du loyer et ce malgré plusieurs tentatives de démarches amiables.

[X] [R], quant à lui, conteste le montant de l’arriéré locatif et demande au Juge des Contentieux de la Protection de recalculer la dette.

[K] [R], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des faits ainsi que des moyens de [U] [N] et [H] [B], il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[U] [N] et [H] [B] ont précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [X] [R] et [K] [R].

[X] [R] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[K] [R] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 834 du Code de Procédure Civile permet au Juge des Contentieux de la Protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-638 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation et de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, [U] [N] et [H] [B] justifient avoir régulièrement signifié le 3 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 6464,27 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 3 août 2024.

[X] [R] et [K] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [U] [N] et [H] [B], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [X] [R] et [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

S’agissant de la demande visant à ordonner à l’expulsion sous astreinte de 100 eurosar jour de retard à compter de la présente décision, il n’est pas contestable que, lorsqu’une mesure d’expulsion a été ordonnée, une telle prétention n’a aucun autre intérêt que celui de favoriser un départ volontaire grâce au prononcé d’une astreinte. En effet, il est important de rappeler que, dans le cadre d’une expulsion, le locataire a toujours la possibilité de quitter le logement de son propre chef et que, le cas échéant, le propriétaire est susceptible de recourir à la force publique pour mettre à exécution la mesure. De plus, il y a lieu de noter qu’il n’existe aucun élément permettant de démontrer que les consorts [R] ne respecteront pas la décision de justice étant précisé que cet état de fait ne peut se déduire de l’existence d’un arriéré locatif. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparait pas nécessaire d’assortir d’une astreinte la décision d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile permet en outre au Juge des Contentieux de la Protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[U] [N] et [H] [B] produisent un décompte arrêté au 19 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 10323,82 euros. Les consorts [R], quant à eux, n’apportent aucun élément permettant de démontrer qu’ils se seraient acquitté de sommes au titre de cet arriéré.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, il en résulte que la créance de [U] [N] et [H] [B] n’est pas sérieusement contestable dans son principe et dans son montant à hauteur de 9495,92 euros (après déduction de la somme de 190 euros au titre des frais de relance non justifiés, de la somme de 112,90 euros au titre de travaux non justifiés et de la somme de 525 euros au titre de de la taxe d’ordures ménagères dont le montant n’est pas justifié). [X] [R] et [K] [R] seront donc condamnés à leur payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[X] [R] et [K] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [U] [N] et [H] [B], soit la somme mensuelle de 1040,66 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [X] [R] et [K] [R] en application des stipulations du bail.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

L’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, il apparait que les consorts [R] ne sont pas entrés dans les locaux par voie de fait et qu’il n’est pas prétendu que la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. Ainsi, il est constant que [U] [N] et [H] [B] ne peuvent se prévaloir de l’une des hypothèses permettant de supprimer le délai de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution mentionnées par ce même article. S’il est vrai que les exemples évoqués par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ne constitue pas une liste limitative, il n’en demeure pas moins que les hypothèses mentionnées par l’article apparaissent restrictives et marginales ce qui implique que le législateur a entendu fortement la possibilité de suppression de ce délai. En ce qui concerne le présent litige, [U] [N] et [H] [B] invoquent la mauvaise foi des consorts [R] en faisant notamment valoir qu’ils n’ont plus effectué de paiement depuis le 18 mars 2024. Cependant, il convient de rappeler qu’une inexécution contractuelle n’est, en principe, pas suffisante pour caractériser la mauvaise foi et qu’il est notamment nécessaire de prouver que ce manquement est en lien avec une volonté de nuire au créancier. Or, il apparait qu’il n’existe aucun élément susceptible d’établir un tel comportement de la part des consorts [R] de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que la seule inexécution contractuelle de l’obligation de payer le loyer permet de caractériser la mauvaise foi.

Compte tenu de ce qui précède, il s’en déduit que la simple existence d’un arriéré locatif n’est pas un élément suffisant pour supprimer le délai de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En conséquence, [U] [N] et [H] [B] seront déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les demandes indemnitaires de [U] [N] et [H] [B]

En ce qui concerne la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive, il y a lieu de rappeler que la simple défaillance du débiteur est insuffisante pour caractériser un quelconque abus. A cet égard, il convient de préciser que l’abus implique notamment de démontrer l’existence d’un acte de mauvaise foi. Or, comme il l’a été expliqué précédemment, [U] [N] et [H] [B] échouent à apporter la preuve de la mauvaise foi des consorts [R]. En conséquence, leur demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive sera rejetée.

En ce qui concerne la demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 du Code Civil, il apparait que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de leur créance. En conséquence, leur demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 du Code Civil sera également rejetée.

Sur les autres demandes

[X] [R] et [K] [R], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu 21 avril 2022 entre [U] [N], [H] [B], [X] [R] et [K] [R] à compter du 3 août 2024,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [X] [R] et [K] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 30 Rue des Hauts de Chanturgue – Bâtiment C à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS [X] [R] et [K] [R] à payer solidairement à [U] [N] et [H] [B] la somme provsionnelle de 9495,92 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [X] [R] et [K] [R] à la somme mensuelle de 1040,66 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNONS à verser à [U] [N] et [H] [B] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS in solidum [X] [R] et [K] [R] à payer à [U] [N] et [H] [B] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 3 juin 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection