Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 17 décembre 2025, n° 24/08388

TJ Bordeaux 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la SCI I.S.K n'a pas effectué les paiements dus, entraînant la résolution de la vente de plein droit selon la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Accepté
Droit à la restitution suite à la résolution de la vente
La cour a ordonné la restitution des biens aux demandeurs, conformément à la résolution de la vente.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la SCI I.S.K, constatant qu'elle occupait les lieux sans droit ni titre.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs avaient déjà obtenu le paiement du solde du prix de vente par un jugement antérieur.
Rejeté
Préjudice financier dû à l'inexécution
La cour a débouté les demandeurs de cette demande, faute de justification suffisante de leur situation financière.
Rejeté
Préjudice moral dû à la situation
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs n'avaient pas prouvé l'existence d'une atteinte psychologique.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné la SCI I.S.K à verser une somme au titre des frais irrépétibles, considérant l'équité de la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 17 déc. 2025, n° 24/08388
Numéro(s) :	24/08388
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu BONNET-LAMBERT
Parties :	SCI I.S.K.

Texte intégral

N° RG 24/08388 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTPD

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 DÉCEMBRE 2025

50A

N° RG 24/08388

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTPD

AFFAIRE :

[C] [M] [X]

[W] [B] [T] épouse [X]

SCI I.S.K.

[J]

le :

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Octobre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [C] [M] [X]

né le 12 Mai 1945 à [Localité 6] (GIRONDE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [W] [B] [T] épouse [X]

née le 16 Juin 1946 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI I.S.K.

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 avril 2018, Monsieur [C] [X] et Madame [W] [P], son épouse, ont vendu à la Société Civile Immobilière I.S.K, dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé à [Adresse 8], cadastré CX n°[Cadastre 2], les lots suivants, précision faite que les biens constituent un garage de mécanique automobile :

Lot n°1, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local à usage mixte commercial et artisanal avec pont élévateur et compresseur, et les 150/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°2, une aire partiellement couverte à usage mixte commercial et artisanal comportant en sous-sol, l’aménagement de soutes hydrocarbures (neutralisées en 1988), et les 156/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°4, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local à usage mixte commercial et artisanal, et les 271/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°6, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°7, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

N° RG 24/08388 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTPD

Lot n°8, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°9, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°10, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un box à usage de garage supportant une servitude d’accès sécurité au puits de jour, et supportant un pont élévateur,

Lot n°11, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking double, et les 34/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°12, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°13, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un parking, et les 25/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°14, dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, entrée A, un box, et les 102/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°156, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un emplacement à usage de parking ou d’exposition, et les 8/10000èmes des parties communes générales.

Ladite vente a été consentie au prix de 270 000 euros payable à concurrence de 25 000 euros comptant, le solde du prix, soit la somme de 245 000 euros, devant être réglée par l’acquéreur au moyen de 180 versements mensuels de 1 361,11 euros payables à terme d’avance le 05 de chaque mois, sans intérêts.

Dans le courant de l’année 2018, des premiers incidents de paiement des mensualités ont conduit les époux [X] à faire délivrer à la SCI I.S.K le 19 novembre 2020 un commandement de payer de la somme de 6 805,55 euros. Le commandement est resté infructueux.

C’est dans ce contexte que les vendeurs obtenaient un jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 06 janvier 2022, lequel, devenu définitif, a constaté la déchéance du terme au 19 décembre 2020 et condamné la SCI I.S.K à régler aux vendeurs la somme de 209 611,14 euros à titre de solde du prix de vente, outre la clause pénale, Monsieur et Madame [X] ne se prévalant pas de la clause résolutoire à ladite procédure.

Reprochant à la SCI I.S.K de n’avoir réglé aucune mensualité depuis le commandement et de ne pas s’être exécutée du jugement du 6 janvier 2022, les époux [X] ont assigné la SCI I.S.K devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 27 septembre 2024, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1217, 1124, 1225 et 1229 du code civil :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’acte authentique de vente signé entre les époux [X] et la SCI I.S.K le 23 avril 2018 par l’effet du commandement de payer, signifié le 19 novembre 2020 mais demeuré sans suite,

N° RG 24/08388 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTPD

Prononcer en conséquence la résolution de la vente intervenue entre les époux [X] et la SCI I.S.K suivant acte authentique en date du 23 avril 2018, à la date du 19 décembre 2020,

Juger que les époux [X] conserveront à leur bénéfice l’intégralité des sommes qui leur ont été versées par la SCI I.S.K en exécution de l’acte de vente annulé,

Condamner la SCI I.S.K à restituer aux époux [X] les lots 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à BORDEAUX dénommé « Le parking béglais » et leurs accessoires, cadastré section CX n°[Cadastre 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,

Ordonner l’expulsion de la SCI I.S.K des lieux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Condamner la SCI I.S.K au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2020, date de la résolution de la vente, et ce jusqu’à complète libération des lieux, d’un montant de 2 000 euros par mois,

Condamner la SCI I.S.K à verser aux époux [X] la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice financier,

Condamner la SCI I.S.K à verser aux époux [X] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Condamner la SCI I.S.K à verser aux époux [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction au profit de Maître BONNET-LAMBERT, avocat à la Cour.

Aux termes de l’assignation, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [X] exposent qu’à partir de juillet 2018, la société I.S.K a cessé tout règlement des échéances ou avec un retard très important, qu’ils ont été contraints de faire signifier un commandement de payer à l’acquéreur, de la somme de 6 805,55 euros, correspondant à 5 mensualités. Aucun règlement n’étant intervenu dans le mois de la délivrance de l’acte, la déchéance est intervenue de plein droit le 19 décembre 2020 par l’effet de la clause résolutoire.

Ils exposent que les diligences pour obtenir l’exécution forcée du jugement du 06 janvier 2022 sont demeurées vaines, en raison de l’état de l’immeuble, interdisant sa vente forcée. Ils font état d’une situation financière critique pour eux, avec une faible retraite, et ne percevant plus aucune échéance depuis 6 ans.

Ils sollicitent en conséquence la restitution de l’immeuble, outre la réparation de leur préjudice financier, qu’ils évaluent à la somme de 20 000 euros, et la réparation de leur préjudice moral, à hauteur de 10 000 euros, compte tenu du caractère anxiogène de la situation.

Ils précisent au Tribunal avoir fait signifier l’assignation du 27 septembre 2024 au Service de Publicité Foncière de BORDEAUX, le 19 février 2025.

N° RG 24/08388 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTPD

Régulièrement assignée par acte du 27 septembre 2024 à son dernier domicile connu, déposé à l’étude avec avis de passage, la SCI I.S.K n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 22 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la partie envers laquelle un engagement contractuel n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, qui résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il est stipulé audit acte que le prix de vente de 270 000 euros serait payable à hauteur de 25 000 euros comptant, le solde du prix étant payable en l’obligation pour l’acquéreur de payer aux consorts [X] une mensualité de 1 361,11 euros à terme d’avance jusqu’à complet paiement du prix.

Par une clause dépourvue de toute ambiguïté, l’acte de vente du 23 avril 2018 prévoit : « qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal, et un mois après un simple commandement de payer, demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer, demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause.

Etant entendue que si le vendeur venait à faire jouer la clause résolutoire, toutes les sommes alors versées par l’acquéreur au vendeur lui resteraient acquises ».

L’acte de vente contient par conséquent une clause aux termes de laquelle la résolution du contrat interviendrait de plein droit en cas d’inexécution de ses obligations par l’acquéreur.

Les demandeurs justifient avoir signifié par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2020, un commandement à la SCI I.S.K d’avoir à régler la somme de 6 805,55 euros au titre de cinq mensualités d’arriérés, à défaut de quoi ils useraient du bénéfice de la clause résolutoire contenue dans l’acte notarié. En effet, le commandement reproduit in extenso la clause résolutoire et indique que les vendeurs entendent formellement user de ladite clause.

En l’absence de justification de tout versement de la part de la SCI I.S.K dans le mois du commandement de payer, la vente est résolue de plein droit depuis le 19 décembre 2020 par application de la clause résolutoire prévue au contrat, et la SCI I.S.K occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

Les demandeurs sont en outre, fondés à solliciter la conservation de l’intégralité des échéances éventuellement perçues en indemnisation de leur préjudice conformément à la clause précitée.

La SCI I.S.K sera condamnée à restituer les biens par remise des clefs aux époux [X], sous astreinte, au visa de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir les lots 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à BORDEAUX dénommé « Le parking béglais » et leurs accessoires, cadastré section CX n°[Cadastre 2].

A défaut de libération volontaire des lieux, il sera ordonné l’expulsion de la SCI I.S.K avec si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Les demandeurs ayant obtenu le paiement du solde du prix de vente par jugement du 6 janvier 2022, outre une astreinte à compter de la présente décision, leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

A défaut de production de tout élément relatif à la situation financière des consorts [X], ceux-ci seront déboutés de leur demande au titre de la réparation d’un préjudice financier.

Monsieur et Madame [X] qui ne justifient pas avoir subi une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection, leur honneur et/ou leur considération, seront déboutés de leur demande à ce titre par application de l’article 1231-1 du code civil.

Partie perdante, la SCI I.S.K supportera les dépens, et paiera à Monsieur et Madame [X] une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution au 19 décembre 2020 de la vente conclue le 23 avril 2018, entre Monsieur [C] [X] et Madame [W] [P], épouse [X], d’une part, et la Société Civile Immobilière I.S.K, d’autre part, portant sur le bien situé à [Adresse 8], cadastré CX n°[Cadastre 2], composé des lots suivants :

Lot n°1, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local à usage mixte commercial et artisanal avec pont élévateur et compresseur, et les 150/10000èmes des parties communes générales,

Lot n°2, une aire partiellement couverte à usage mixte commercial et artisanal comportant en sous-sol, l’aménagement de soutes hydrocarbures, et les 156/10000èmes des parties communes générales,