N° RG 23/01763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSET

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

57A

N° RG 23/01763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSET

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. BPBC INVEST

C/

Société PROPRIOO

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELAS ELIGE BORDEAUX

M^e Estelle PRIOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ,, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BPBC INVEST, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°901 678 706

14 Rue Duffour Dubergier

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société PROPRIOO, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°824 117 345

16 rue de la Banque

75002 PARIS

N° RG 23/01763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSET

représentée par M^e Estelle PRIOU, avocat au barreau de BORDEAUX

Par mandat n°15061 du 02 janvier 2022, Monsieur [W] [K] a confié la vente de son bien immobilier sis 14 rue d’Aviau à Bordeaux à la SAS PROPRIOO, au prix de 680.000,00 € en ce compris des honoraires de 19.805,00 € soit un prix net vendeur de 660.195,00 €, avec pour mission de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches nécessaires auprès des services compétents en vue de vendre le bien immobilier.

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2022, la SAS PROPRIOO a délégué le mandat de vente n°15061 à la SARL BPBC Invest. La délégation de mandat faisait état d’un prix de vente de 680.000,00 € honoraires inclus, soit 660.195,00 € net vendeur et précisait notamment : “le mandataire délégué s’interdit de traiter directement avec le mandant, toute communication devra se faire par l’intermédiaire du mandataire principal. Après expiration ou dénonciation du mandat initial, le mandataire délégué s’interdit de signer un mandat directement avec le mandant. En cas de non-respect de cette clause, le mandataire délégué devra verser au mandataire une indemnité compensatrice égale à la rémunération prévue au mandat.” Par ailleurs, cet acte prévoyait, en cas de réalisation de la vente par le mandataire délégué, un partage des honoraires comme suit : 50 % pour le mandataire principal, 50 % pour le mandataire délégué, étant précisé que le mandataire délégué sera co-signataire du compromis de vente chez le notaire.

En exécution de ce mandat, la SARL BPBC Invest a fait visiter le bien immobilier à Monsieur [J] [Y] le 03 juin 2022, une reconnaissance d’indications et de visite ayant été signée.

Par avenant du 15 juin 2022, la SAS PROPRIOO et Monsieur [K] ont convenu d’une modification des conditions de vente, avec une rémunération du mandataire équivalente à 6,25 % TTC du prix de vente du bien net vendeur, soit pour un prix de 680.000,00 €, des honoraires de la SAS à hauteur de 40.000,00 € et un net vendeur de 640.000,00 €.

Par acte notarié du 08 septembre 2022, Maître [W], notaire à Bordeaux, a reçu la vente du bien immobilier entre Monsieur [W] [K], vendeur, et Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [I], acheteurs, au prix de 645.000,00 €, étant précisé que les acquéreurs ont payé le prix comptant. Il était précisé que la vente avait été négociée par la SAS PROPRIOO “titulaire d’un mandat donné non expiré”, le vendeur devant à l’agence une rémunération de 25.000,00 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Par courrier du 27 septembre 2022, la SARL BPBC Invest a mis en demeure la SAS PROPRIOO de lui communiquer une copie de l’acte de vente et/ou tout autre document justifiant de la commission reçue et de lui faire parvenir la somme lui revenant, sous huit jours.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 28 mai 2024, la SARL BPBC Invest demande au Tribunal de :

— condamner la société PROPRIOO SAS au paiement de la somme de 12.500,00 € HT, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2022,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière à compter de l’assignation,

— condamner PROPRIOO SAS aux dépens et au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL BPBC Invest se prévaut des règles du mandat, et notamment des dispositions de l’article 1999 du Code civil, afin de solliciter la condamnation de la SAS PROPRIOO à lui verser la somme de 12.500 € correspondant à la moitié de la commission perçue par la SAS dans le cadre de la vente intervenue auprofit de Monsieur [Y], en application de la délégation de mandat de vente.

En fait valoir avoir pris un rôle actif dans la vente intervenue au profit de Monsieur [Y], lui ayant fait visiter le bien le 03 juin 2022, soit seulement quelques semaines avant la signature d’un acte sous seing privé en ce sens le 26 juillet 2022, précisant que Monsieur [Y] avait formé auprès d’elle une offre d’achat à hauteur de 640.000,00 € FAI le 06 juin 2022, puis une offre d’achat au prix le 14 juin 2022. Dès lors, elle indique avoir exécuté ses obligations dans le cadre de la délégation mandat de vente et avoir accompli des diligences justifiant le règlement des sommes dues en exécution dudit mandat.

Par ailleurs, elle conteste avoir commis une faute dans l’exécution de la délégation de mandat, tel que l’allègue la SAS PROPRIOO. Elle indique que s’il lui est reproché de ne pas avoir donné aux acquéreurs une information relative au stationnement, elle ne disposait en sa qualité de mandataire délégué que des informations que lui avaient communiquées la SAS PROPRIOO. Elle rappelle qu’en sa qualité de sous mandataire, il lui était interdit de discuter directement envers le mandant, et que les informations sur le bien vendu qui lui avaient été communiquées au sein du mandat étaient vagues. Elle souligne que le défendeur n’apporte d’ailleurs aucune précision quant à l’information qu’elle lui reproche de ne pas avoir communiquée. Par ailleurs, elle soutient que si le défendeur précise avoir dû obtenir une baisse de prix en faveur des acquéreurs pour sauver la vente, il ne justifie pas d’un lien de causalité entre le défaut d’information allégué et cette baisse de prix. S’agissant de la force probante des attestations produites, la SARL BPBC Invest souligne que les attestations ne sont pas accompagnées d’un document officiel d’identité de leurs rédacteurs, exigence pourtant posée par l’article 202 du Code de procédure civile, et souligne que l’un des rédacteurs, Monsieur [G], est lié par un lien de subordination avec la SAS PROPRIOO et a été chargé de la commercialisation du bien. Enfin, la SARL BPBC Invest fait valoir qu’aucun préjudice n’est démontré, puisque la délégation de mandat conclu avec la SAS Proprioo faisait état d’honoraires de la SAS de 19.805,00 € alors que l’acte notarié fait finalement état d’une commission perçue par la SAS de 25.000,00 €.

De plus, sur le fondement de la force obligatoire du contrat, la SARL conteste que le paiement de la commission a été conditionné à sa perception préalable par la SAS, et fait observer en tout état de cause que l’acte notarié précise que le prix de vente, intégrant la commission, a bien été réglé par l’acquéreur, de sorte que les fonds sont toujours entre les mains du notaire.

S’agissant de la demande de compensation formée par la SAS PROPRIOO, la SARL BPBC Invest conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles en prenant contact d’initiative avec le vendeur initial, indiquant avoir seulement rencontré Monsieur [K] de manière fortuite lors d’une visite du bien avec un candidat acquéreur en exécution de ses obligations contractuelles. Elle fait observer en tout état de cause que la clause de la délégation de mandat sur ce point ne prévoit pas de sanction pour “le manque de discrétion” ; elle indique par ailleurs avoir été invitée par la SAS PROPRIOO à participer à la signature du sous seing le 22 juillet 2022 et à recueillir la signature de Monsieur [K] pour accepter un devis. Elle souligne que la clause pénale dont se prévaut le défendeur est stipulée pour sanctionner le sous mandataire qui aurait évincé le bénéficiaire du mandat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et que le montant des dommages intérêts prévus correspond à celui fixé au sein du mandat qui serait conclu entre le vendeur initial et le sous mandataire. La SARL rappelle au surplus le pouvoir modérateur du juge en matière de clause pénale.

Enfin, la SARL fait valoir que la SAS PROPRIOO ne démontre aucun préjudice d’image de sorte que sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre doit être rejetée.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 22 février 2024, la SAS PROPRIOO demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* rejeter les demandes de la société BPBC INVEST,

* condamner à titre reconventionnel la société BPBC INVEST à verser à la société PROPRIOO la somme de 12 500 € en application de la convention de délégation de mandat,

* condamner à titre reconventionnel la société BPBC INVEST à verser à la société PROPRIOO la somme de 5 000 € au titre de son préjudice d’image,

— à titre subsidiaire : ordonner la compensation des sommes à verser à la société BPBC INVEST avec la pénalité conventionnelle de 12 500 €,

— en tout état de cause :

* condamner la société BPBC INVEST à verser à la société PROPRIOO la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* condamner la société BPBC INVEST, aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Priou, sur ses seules affirmations de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de la SARL BPBC Invest, la société PROPRIOO fait valoir au visa de la force obligatoire des contrats que la SARL n’a en réalité joué aucun rôle dans la réalisation de la vente, de sorte qu’aucune somme ne lui est due, puisque le contrat prévoyait une rémunération au profit de la SARL en cas de réalisation de la vente par le mandataire délégué. Elle expose que la SARL n’a en effet réalisé qu’une seule visite auprès de l’un des deux acquéreurs et ne peut par suite pas être considérée comme ayant réalisé la vente, de sorte que ses prétentions d’ordre contractuel doivent être rejetées.

La SAS PROPRIOO fait par ailleurs valoir que le redevable des honoraires est le vendeur, de sorte que les demandes de la SARL BPBC Invest sont mal dirigées et auraient dû être dirigées à l’encontre du vendeur, ce d’autant plus que la SAS n’a pas encore perçu d’honoraires.

La SAS PROPRIOO met en exergue l’inexécution par la SARL de ses obligations contractuelles, indiquant que celle-ci, qui avait pour mission l’aide à l’établissement du compromis de vente à la suite de l’acceptation de l’offre, et l’accompagnement du client dans la constitution du dossier en vue de la signature de la promesse de vente chez le notaire, a omis de préciser un point important à l’acquéreur relatif au stationnement, qui lui avait pourtant été transmis par la SAS, ce qui a compromis la vente.

Reconventionnellement, au visa des dispositions de l’article 1103 du Code civil, la SAS PROPRIOO sollicite l’octroi de dommages et intérêts en raison des manquements contractuels de la SARL BPBC Invest. Elle soutient que la SARL déléguée avait interdiction, de par la délégation de mandat, de traiter directement avec le mandant, toute communication devant se faire par l’intermédiaire du mandataire principal ; elle précise que ce même contrat prévoyait en cas de non respect de cette clause, le versement par le mandataire délégué au mandataire d’une indemnité compensatrice égale à la rémunération prévue au mandat. Or, la SAS PROPRIOO indique que la SARL BPBC Invest a révélé son intervention auprès du vendeur, en violation de cette clause, ce qui lui a causé une atteinte à sa réputation, justifiant que lui soient octroyés 12.500 €.

A titre subsidiaire, la SAS PROPRIOO sollicite que soit ordonnée la compensation entre la somme réclamée par la SARL BPBC Invest au titre de la commission et celle allouée à la SAS PROPRIOO à titre de dommages et intérêts.

Reconventionnellement, la SAS PROPRIOO sollicite par ailleurs que lui soit accordée la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts, se prévalant d’un préjudice d’image, de par les manquements contractuels de la SARL.

Par ordonnance du 12 février 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale formée par la SARL BPBC Invest

Suivant les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 alinéa 1 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Suivant l’article 1999 du Code civil, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

***

La délégation de mandat de vente du 04 mai 2022 liant la SARL BPBC Invest et la SAS PROPRIOO prévoyait un partage des honoraires perçus, à hauteur de 50 % pour chaque partie, en cas de réalisation de la vente par le mandataire délégué, étant précisé que le mandataire délégué serait co-signataire du compromis de vente chez le notaire.

Si la SAS PROPRIOO conteste la realisation de la vente par la SARL BPBC Invest, il ressort de la reconnaissance d’indications et de visite signée le 03 juin 2022 par Monsieur [Y] que la SARL lui a fait visiter ledit bien, étant précisé que ce dernier s’engageait au sein de ce document à ne traiter l’achat de cette affaire que par son seul intermédiaire. La SARL BPBC Invest produit par ailleurs des échanges de mails entre Monsieur [F] (BPBC Invest) et Monsieur [Y], évoquant une offre à 680.000,00 € telle qu’initialement retenue.

Dès lors, il est établi que la SARL BPBC Invest, mandataire délégué, a réalisé la vente, de sorte que 50 % des honoraires perçus par la SAS PROPRIOO lui sont dûs. L’obligation de payer lesdits honoraires incombe à la SAS PROPRIOO, seul cocontractant de la SARL, qui est donc engagée à son égard. Au sein de l’acte de vente notarié du 08 septembre 2022, il est mentionné un prix de 645.000,00 €, et précisé que le vendeur devait à l’agence une rémunération de 25.000,00 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

La SAS PROPRIOO évoque des manquements contractuels de la part de BPBC Invest, faisant valoir que la SARL n’aurait pas communiqué des informations essentielles aux acquéreurs, ayant omis de préciser un point important relatif au stationnement qui lui avait pourtant été transmis par la SAS, ce qui a compromis la vente. Elle se prévaut dès lors de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1217 du Code civil.

LA SAS PROPRIOO produit notamment deux attestations en ce sens, de Monsieur [K], vendeur, et de Monsieur [G], agent commercial de la SAS PROPRIOO.

Il ressort de l’attestation de Monsieur [K] que celui-ci indique avoir demandé à “l’agence PROPRIOO” d’écarter l’agence Century 21 (soit la SARL BPBC Invest) pour la vente de son appartement, évoquant de graves manquements dans la négociation et lors de la signature du compromis de vente le 22 juillet 2022, car “un élément important de l’état des lieux entrainant un possible rabais de l’ordre de 10.000 euros sur le prix de vente n’avait pas été révélé aux acquéreurs”, et évoquant par ailleurs un déficit d’information concernant les emplacements de stationnement en collectifs, à savoir l’interdiction d’y stationner depuis novembre 2019. Monsieur [K] a également indiqué au sein de son attestation que Monsieur [G] (soit la SAS PROPRIOO) aurait refait seul toute la commercialisation négociation avec les acquéreurs.

L’attestation de Monsieur [G], agent commercial de la SAS PROPRIOO, fait état quant à elle état d’une difficulté survenue lors de la lecture du compromis de vente en date du 22 juillet 2022, le mandataire délégué n’ayant pas communiqué certaines informations importantes sur les lots vendus, de sorte que les acquéreurs auraient refusé de signer ce qui a entrainé une baisse de prix à 645.000,00 €. Monsieur [G] a également précisé que, alors qu’il avait convenu avec le mandataire délégué qu’il devait le laisser gérer la situation, ce dernier se serait permis d’échanger avec le vendeur et l’acheteur.

Ces attestations ne respectent pas les formes de l’article 202 du Code de procédure civile, ne permettant pas de s’assurer de l’identité de leurs auteurs en l’absence de versement de la copie de leurs pièces d’identité. Par ailleurs, il faut relever que Monsieur [G] est agent commercial pour le compte du défendeur. Dès lors, la force probante de ces attestations est sujette à caution.

Surtout, il faut constater que ces attestations permettent seulement d’établir que des difficultés sont survenues lors de la signature de l’acte sous seing privé en raison d’un défaut d’information sur des points importants relatifs à la situation du bien. Pour autant, elles ne permettent pas d’établir que la SAS PROPRIOO aurait manqué à son obligation d’information et de diligence, puisqu’il n’est pas établi qu’elle avait elle même connaissance des informations que les acquéreurs ont découvert lors de la signature du compromis de vente, étant rappelé que la délégation de mandat lui faisait interdiction de traiter directement avec le mandant. Par suite, faute pour la SAS de démontrer qu’elle aurait communiqué lesdites informations au mandataire délégué, et faute de précisions suffisantes relatives à ces informations permettant de retenir qu’il s’agissait d’éléments concernant lesquels la SARL aurait dû rechercher les informations de sa propre initiative, aucun manquement contractuel n’est établi concernant la demanderesse.

Il en va de même s’agissant de la violation alléguée de l’interdiction édictée à la SARL de traiter directement avec le mandant, dans la mesure où les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer une prise de contact de la SARL BPBC Invest avec Monsieur [K], en dehors d’une rencontre fortuite.

Par suite, en l’absence d’inexécution contractuelle de la part du demandeur de nature à permettre au défendeur de s’exonérer de ses propres obligations contractuelles, la SAS PROPRIOO sera condamnée à verser la somme de 12.500,00 € TTC (la TVA étant incluse dans la somme de 25.000,00 €) à la SARL BPBC Invest, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en démeure du 27 septembre 2022.

Sur les demandes formées par la SAS PROPRIOO relatives à l’application de la clause pénale et tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre d’un préjudice d’image

Selon les dispositions de l’article 1991 alinéa 1 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Suivant l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 alinéa 1 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

***

La SAS PROPRIOO ne démontrant pas l’existence de manquements contractuels de la part de la SARL BPBC Invest, tant s’agissant d’un défaut d’information et de diligence que s’agissant d’une violation de son interdiction d’entrer en contact avec le mandant, elle sera déboutée de ses demandes relatives à l’application de la clause pénale prévue au sein de la délégation de mandat, ainsi qu’à l’octri de dommages et intérêts s’agissant du préjudice d’image allégué.

Sur la demande relative à la capitalisation des intérêts

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, toutefois à compter de la présente décision.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SAS PROPRIOO perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SAS PROPRIOO, partie perdante, sera condamnée à verser à la SARL BPBC Invest une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS PROPRIOO sera quant à elle déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SAS PROPRIOO à verser la somme de 12.500,00 € TTC (la TVA étant incluse dans la somme de 25.000,00 €) à la SARL BPBC Invest, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en démeure du 27 septembre 2022,

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil, à compter de la présente décision,

DEBOUTE la SAS PROPRIOO de ses demandes relatives à l’application de la clause pénale, de compensation, et tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre d’un préjudice d’image,

DEBOUTE la SARL BPBC Invest de ses demandes plus amples,

CONDAMNE la SAS PROPRIOO aux entiers dépens,

CONDAMNE la SAS PROPRIOO à payer à la SARL BPBC Invest la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS PROPRIOO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT