Du 14 mars 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01855 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL6Z

S.D.C. DE LA RESIDENCE [13]

C/

[G] [D]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 14/03/2025

Avocats : Me [Localité 14] BONNARD

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAMARTINE [Adresse 7] agissant par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE (CAAAI)

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 492 498 746

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2] à [Localité 10]

Représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [G] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie BONNARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame [G] [D] est copropriétaire des lots n° 35 (appartement F04) et n°06 (cellier) au sein de la Résidence [13] située [Adresse 4] [Localité 1] soumise au statut de la copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA MARTINE, est représenté par son syndic en exercice, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, a fait délivrer à Madame [G] [D] une sommation de payer la somme de 3.491,37 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 24 avril 2024.

Se prévalant d’une absence de régularisation, par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, a fait assigner Madame [G] [D], par devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, Pôle Protection et Proximité, à l’audience du 02 septembre 2024, aux fins de voir, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1, 1231-6 et 1240 du Code civil :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 6] à [Adresse 16] [Localité 1] recevable et bien fondé en ses demandes; Condamner Madame [G] [D] au paiement de la somme principale de 3.491,37 euros correspondant aux impayés de charges arrêtées au 17 juin 2024, assortie des intérêts au taux legal à compter du 10 mai 2024; Condemner Madame [G] [D] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en reparation des prejudices subis; La condemner au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification de la sommation du 10 mai 2024; Rappeler le benefice de l’exécution provisoire de la decision à intervenir.

A la suite de l’audience du 02 septembre 2024, le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 17 janvier 2025.

A l’audience de plaidoiries, le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en précisant que le montant de la dette actualisée est de 4.376,82 euros, et y ajoutant, s’oppose aux demandes de délais formulés. Il précise qu’un protocole d’accord transactionnel avait été établi mais non signé par Madame [D], laquelle n’a pas repris le règlement des charges courantes, ni l’échéancier accordé par le SDC, de sorte que la mise en place d’un nouvel échéancier serait vouée à l’échec.

A l’audience de plaidoiries, Madame [D] [G], représentée par son conseil, sollicite :

À titre principal, la suspension et le report pendant une durée de 24 mois de la dette, Et à titre subsidiaire, des délais de paiement pendant 24 mois, en proposant de régler 100 euros par mois, et le solde de la dette à la 24ème échéance.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété:

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les pièces suivantes :

Le relevé de propriété des lots n° 35 et 6 appartenant à Madame [G] [D] ; Les procès-verbaux d’Assemblée Générale du 27/05/2024, 05/06/2023, et 23/05/2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/01/2023, et l’adoption des budgets prévisionnels, ainsi que les décisions approuvant la réalisation des travaux, sans remise en cause ni contestation par Madame [G] [D] des sommes approuvées ; Le contrat de syndic à la date du 27/05/2024, et désignant la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, à effet du 14/05/2024 au 30/06/2025 ; L’extrait de compte de Madame [G] [D] arrêté au 13 janvier 2025 démontrant l’existence d’une dette de 4.376,82 euros, et des paiements irréguliers depuis le 14/12/2022.

Madame [D], qui ne conteste pas l’existence de cette dette, reste donc devoir au [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, la somme de 4.376,82 euros correspondant aux charges de copropriétés selon décompte arrêté au 13 janvier 2025.

En conséquence, le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, est bien fondé dans sa demande en paiement formée à l’encontre de Madame [G] [D], laquelle doit être condamnée à lui payer la somme de 4.376,82 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 mai 2024.

Sur la demande au titre des préjudices subis :

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages- intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure.

Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le SDC fait valoir qu’en s’abstenant de régler à leurs échéances les charges lui incombant, Madame [G] [D] a contraint les copropriétaires à lui en faire l’avance, lui a causé des difficultés de trésorerie, en ce qu’il ne dispose pas d’autre trésorerie que les charges dues par les copropriétaires, tout retard et absence de paiement troublant sa gestion, de sorte que ces défaillances régulières et résistance abusive constituent un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, si l’absence de paiement des appels de fonds remonte au 14/12/2022, il n’est pas démontré que ce comportement résulte de la mauvaise foi de la défenderesse, dont la réalité de la situation de précarité est établie par les pièces produites, laquelle s’est donc retrouvée en difficulté pour honorer le paiement des charges dues.

Par ailleurs, les difficultés évoquées par le syndicat des copropriétaires sont justement réparées par la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes dues, avec intérêt au taux légal depuis la sommation de payer, lesquels intérêts ont justement pour vocation de réparer le préjudice subi lié au retard dans l’exécution de l’obligation en paiement.

Par conséquent, la demande de condamnation supplémentaire à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis par le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, sera rejetée.

Sur la demande de délais formées à titre reconventionnel :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [D] [G] sollicite à titre principal la suspension et le report de sa dette pendant une durée de 24 mois, et à titre subsidiaire, des délais de paiement d’une durée de 24 mois.

Elle fait valoir qu’elle perçoit 3.000 euros de ressources mensuelles, qu’elle a deux enfants à charge, et qu’elle a été placée en congé de maladie longue durée, dans le cadre d’une pathologie nécessitant un traitement médical lourd, ainsi que sa bonne foi, et qu’elle a sollicité une aide exceptionnelle afin d’apurer sa dette, qu’elle ne conteste pas.

Madame [D] [G] justifie par les pièces produites percevoir des ressources mensuelles composées d’un traitement de 2.684,20 mensuels et de prestations familiales à hauteur de 332,58 euros. Elle justifie avoir bénéficié d’une aide exceptionnelle de 700 euros attribuée dans le cadre de difficulté à maintenir l’équilibre du budget familial du fait de la situation de monoparentalité et des revenus. Madame [D] [G] a été placé en congé longue maladie le 5 mars 2024.

S’agissant d’une demande de report, il y a lieu de tenir compte des besoins du créancier, qui est une petite copropriété composée de 18 propriétaires privés, qui ne peut donc pas supporter collectivement le poids d’une dette de 4.376,82 euros, de sorte que la demande de report formée par Madame [D] [G] sera rejetée.

S’agissant d’un échelonnement de la dette sur 24 mois, Madame [D] [G] justifie de ressources confortables, même placée en congé de maladie ordinaire, et n’a pas déclaré de situation de surendettement, dès lors, compte tenu de sa situation personnelle, des aides sollicitées qui démontrent sa capacité à se mobiliser, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement pendant 24 mois pour lui permettre d’apurer sa dette, et garantir au syndicat des copropriétaires le remboursement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans la présente instance, Madame [D] [G] en supportera les entiers dépens, en ce compris les frais de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et non compris le coût de la signification de la sommation du 10 mai 2024, acte non nécessaire à l’introduction de la présente instance.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Residence LA MARTINE, représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [G] à lui verser une somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer au le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, la somme de 4.376,82 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 mai 2024 ;

AUTORISE Madame [G] [D] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 24ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le [Adresse 15], représenté par son Syndic et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande de condamnation supplémentaire à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires, en réparation des préjudices subis ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA MARTINE, représenté par son Syndic, la SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [D] aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation, et non compris les frais de sommation de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE