Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01967 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZV2V

AQUITANIS

C/

[O] [W], [R] [W]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Mme [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [O] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 31/07/2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°GRWPE0074 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 08/02/2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 01/07/2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 17/10/2024 pour obtenir le constat de la résiliation des contrats pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 17/10/2024, et a été renvoyée suite à la demande formulée par courrier le 14 octobre 2024 de Mme [W] se prévalant d’un état de santé ne lui permettant pas de se déplacer.

Par mail parvenu à la juridiction le 18 décembre 2024, Madame [W] [O] a sollicité de nouveau le report de l’audience, celle-ci indiquant avoir eu un enfant et faisant valoir un déplacement de son mari à l’étranger, sans toutefois formuler de demandes de délais de paiement, avec suspension des effets des clauses résolutoires, ni produire d’attestation d’assurance.

L’affaire a été retenue et finalement débattue à l’audience du 19/12/2024, en considération de l’ancienneté de l’assignation, du report déjà accordé et de l’absence de justificatif fourni permettant de s’assurer de la réalité des motifs allégués.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :

— de constater l’acquisition des clauses résolutoires tant pour non-paiement des loyers que pour défaut d’assurance ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés, avec, au besoin le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4.183,90 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer jusqu’à leur départ effectif ainsi que celui de tout occupant de leur chef, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W], bien que régulièrement cités à personne, et informés par lettre simple de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, les baux conclus les 31/07/2020 contiennent une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 08 février 2024, AQUITANIS a fait délivrer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère aux clauses de résiliation insérées aux baux et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, ou d’avoir transmis un justificatif d’assurance en cours de validité lors de la délivrance du commandement, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] n’établissent pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 mars 2024.

Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif, nonobstant la reprise effective du paiement du loyer et l’apurement mis en place avec le bailleur, qui ne permettent pas de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 4.183,90 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (882,09 euros à la date du 18 décembre 2024).

Faute de comparaître, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 4.183,90 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 01 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, T. MARIC-SANCHEZ statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 09 mars 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 31 juillet 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°GRWPE0074 situé à la même adresse ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4.183,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 décembre 2024 échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 882,09 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE