N° RG : N° RG 23/06332 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X555

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 23/06332 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X555

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

Etablissement public GIRONDE HABITAT

C/

[K] [N], S.A.S. BRASSERIE DES HALLES

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Ludovic BOUSQUET

la SELARL GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat temporaire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

Etablissement public GIRONDE HABITAT

40 rue d’Armagnac

33800 BORDEAUX

représentée par M^e Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [N]

de nationalité Française

17 rue Abel Gance

N° RG : N° RG 23/06332 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X555

LORMONT

représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.S. BRASSERIE DES HALLES

1 place des Capucins

BORDEAUX

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

L’office public de l’habitat Gironde habitat (l’OPH Gironde habitat), propriétaire de locaux à usage commercial situés 1 place des Capucins et 56 à 62 rue du Hamel à Bordeaux, a consenti le 22 mai 2003 un bail à Monsieur [M], lequel a cédé le 30 septembre 2009 son fonds de commerce Monsieur [N] qui lui-même a cédé son droit au bail à la société Brasserie des halles, le tout avec l’accord du bailleur.

Le 13 mai 2016, la société locataire a donné l’exploitation de son fonds de commerce en location-gérance à la société Navi and co, avec l’accord du bailleur, et une clause de solidarité pour le paiement des loyers à la charge du locataire gérant.

Le 25 avril 2019, le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement à effet du 1er avril 2019, pour une durée de neuf ans, avec mention du caractère inchangé les autres clauses du bail du 22 mai 2003 et de ses avenants.

Le 16 mars 2023, l’OPH Gironde habitat a fait notifier à son locataire et au locataire gérant commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 20 113,45€.

À défaut de règlement, par acte du 21 juin 2023, l’OPH Gironde habitat a fait assigner devant ce tribunal la société Brasserie des halles et Monsieur [N], au visa de l’article 1103 et des articles 1336 et suivants du code civil, aux fins de constater de plein droit la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de la société locataire la brasserie des halles ainsi que tout occupant de son chef, outre condamnation de cette société a lui payer la somme de 22 880,84€, selon décompte arrêté au 1er juin 2023 avec une indemnité d’occupation mensuelle de 852,85€, ainsi que condamnation à lui payer une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, l’OPH Gironde habitat maintient sa demande tendant à constater la résiliation de plein droit du bail et sa demande d’expulsion, avec condamnation de la société la brasserie des halles à lui payer au titre des loyers dûs une somme de 25 957,30€, selon décompte arrêté au 2 février 2024, outre à compter du 1er mars 24 des indemnités d’occupation mensuelles de 852,87€, ainsi que le maintien de la condamnation de l’article 700 précité à la somme de 3000 €.

En réponse, par des écritures communes notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, au visa de l’article L 145–41 du code de commerce et de l’article 1343–5 du Code civil, les défendeurs demandent la mise hors de cause de Monsieur [N], la condamnation de l’OPH Gironde habitatà lui payer une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700, la suspension des effets de la clause résolutoire, ordonner le report d’une année de l’exigibilité de l’arriéré de loyer restant dû, chaque partie conservant à sa charge ses propres frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Motifs de la décision

Il résulte des productions, notamment des dernières écritures de la société demanderesse, que cette dernière s’oppose au délai sollicité par la société locataire au motif que pendant de très nombreux mois elle a cessé tout règlement, prétextant des difficultés rencontrées avec son locataire gérant et que les paiements n’ont repris qu’à compter du mois d’octobre 2023, soit plusieurs mois après l’assignation, aucun effort n’étant fait pour apurer l’arriéré de sorte que la preuve n’est pas rapportée de la possibilité d’apurer en un an la somme précitée de 25 957,39€ d’où le caractère dilatoire de cette demande selon l’OPH Gironde habitat.

Cette société précise avoir assigné Monsieur [N], gérant de la société locataire, qu’à titre d’information, de sorte qu’elle conclut à l’absence de fondement d’une condamnation au titre de l’article 700.

Il convient de déclarer irrecevable l’action dirigée contre Monsieur [N] dès lors qu’il n’est formé à son encontre aucune prétention et qu’il n’était appelé dans la cause qu’à titre d’information.

S’agissant du gérant de la société locataire, et eu égard aux écritures communes précitées, il ne sera pas fait droit à une condamnation au titre de l’article 700 à son bénéfice.

Sur le fond, la société Brasserie les halles, pour s’opposer à l’effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 28 juin 2023, expose ne pas contester avoir eu du retard dans le paiement du loyer mais que son propriétaire était informé des difficultés rencontrées avec le locataire gérant qui a laissé la redevance impayée pendant plusieurs mois d’où la nécessité pour la société Brasserie les halles de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2020, que le contrat résilié par l’effet de la clause réolutoire, constatée par le juge des référés du juge du tribunal de commerce de Bordeaux le 1er mars 2021, lequel a condamné à titre provisionnel le locataire gérant à payer la somme de 30 506,03€ outre une indemnité d’occupation.

La société locataire précise que son locataire gérant a saisi le juge du fond du tribunal de commerce aux fins de constater qu’elle a levé l’option lui appartenant conformément aux termes du contrat de location-gérance et que par jugement du 14 décembre 2021 le tribunal de commerce a fait droit à la demande, en disant non résilé le contrat de location-gérance, en jugeabt que la levée d’option était régulière, mais la société locataire a refusé d’entrer en possession des lieux et d’exécuter les termes du jugement.

Elle rappelle également par acte du 27 avril 2022 la société locataire gérant a saisi de nouveau le tribunal de commerce aux fins de voir liquider les astreintes fixées par le tribunal et par jugement du 21 septembre 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a débouté la demande en condamnant la société à payer une somme de 24 000 € au titre de redevances impayées, mais la société de location-gérance a relevé appel de ce jugement le 14 novembre 2022, à l’origine d’une ordonnance de caducité prononcée par la cour d’appel, à défaut pour l’appelant d’avoir conclu dans les délais impartis.

La société locataire expose en outre avoir assigné son locataire gérant en redressement judiciaire à l’origine d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la société Navi and co, prononcé par le tribunal de commerce de Bordeaux le 4 avril 2023, avec sa déclaration de sa créance pour 104 490€ le 25 avril 2003, le mandataire judiciaire ayant notifié la résiliation du contrat de location gérance le 16 juin 2023, de sorte qu’elle n’a pu reprendre l’exploitation de son commerce qu’à compter de la restitution des locaix.

Il est produit aux débats le commandement de payer les loyers délivré à la demande de l’OPH Gironde habitat, à l’encontre de la société brasserie les halles et de la société Navi and co, vallant commandement de payer une somme de 20 113 45 € au titre des loyers dus jusqu’en mars 2023 avec rappel de la clause résolutoire contenue dans le bail, qui prévoit une résolution de plein droit un mois après le commandement de payer.

Il s’ensuit que la société demanderesse, en qualité de bailleur, ne peut demander la résolution et le paiement des loyers dus que un mois après la notification du commandement de payer, soit le 17 avril 2023, et à compter de cette date des indemnités d’occupation, et non des indemnités d’occupation à compter du dernier décompte du 1er mars 2024, ainsi que mentionné dans le dispositif de ses dernières écritures, quand bien même le montant du loyer serait égal au montant de l’indemnité d’occupation réclamée.

La société brasserie des halles invoque en raison de la procédure engagée à l’encontre de son locataire gérant et réciproquement, dans les conditions rappelées ci-dessus, des difficultés à l’origine du non-paiement du loyer, pour solliciter les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce qui prévoient en dernier alinéa que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’alinéa premier de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur est en considération des besoins du créancier, reporté ou échelonné, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

Elle prétend avoir repris l’exploitation de son fonds de commerce après avoir récupéré les clés auprès du mandataire de justice et payer le loyer courant alors que le fonds de commerce avait été ruiné par le locataire gérant qui n’ exploitait plus, d’où la recherche d’un acquéreur avec un prix fixé à 350 000 € de nature à payer l’arriéré de loyer et qui aurait permis à Monsieur [N], président et seul associé de la société, de cesser son activité et de prendre sa retraite, alors que la société demanderesse s’est opposée à cette cession et a préféré saisir la juridiction afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait valoir, compte tenu du refus précité d’agréer en repreneur solvable, être contrainte d’envisager non plus la cession de son droit au bail mais la cession de son fonds de commerce à laquelle ne pourra plus s’opposer l’OPH Gironde habitat sans raison valable à la cession envisagée, d’où la demande de suspendre les effets afin de sauver le bail de la brasserie des halles qui qui a repris le paiement du loyer courant et de lui accorder un report d’une année de l’arriéré de loyer.

À l’audience, la société demanderesse a remis au tribunal un décompte actualisé au 13 décembre 2024 faisant mention d’un arriéré de 37 740,04€, de la lecture duquel il ressort que la société locataire a payeé les mois de janvier à mars 2024, sans paiement des autres loyers jusqu’en décembre 2024 outre les impôts fonciers de 2024 d’une somme de 2107 €.

L’ensemble de ces éléments de fait et de droit, en relevant que les écritures de la société Brasserie les halles ont été notifiées le 30 janvier 2024, c’est-à-dire à une époque où le preneur avait repris le paiement des loyers durant trois mois, mais les a cessés les mois suivant ainsi qu’il résulte du décompte produit à l’audience, permet au tribunal de constater que les conditions ne sont manifestement pas réunies pour accorder un délai de report d’une année solliciter, de sorte qu’il sera fait droit à la demande tendant à constater la résolution de droit par l’effet de la clause résolutoire à compter du 17 avril 2023, avec les conséquences de droit qu’il s’ensuit sur l’expulsion des personnes concernées.

Par voie de conséquence, la société défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme de 20966,30€ au titre des loyers dus jusqu’en juin 2023 (20113, 45€ selon décompte du commandement en y ajoutant le mois d’avril 2013 de 852,85€) ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux qu’il convient de fixer à la somme mensuelle de 852,85€.

La situation de la société permet de la dispenser d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais non de sa condamnation à payer les dépens.

En revanche, en application de l’article 514–1 du code de procédure civile, compte tenu du caractère incompatible de l’exécution provisoire de droit avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera écartée.

Par ces motifs:

Le tribunal,

Déclare irrecevable l’action formée à l’encontre de Monsieur [K] [L] [N] et par voie de conséquence sa mise en cause,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti à la société Brasserie les halles, et la résolution de plein droit dudit bail à compter du 17 avril 2023, pour les locaux commerciaux situés 52,58, 62, rue du Hamel, 7 et 15, rue Marbotin, 2, rue des Douves et des 3, 4, 5, 7, 8, 9 et 10 place des capucins à Bordeaux,

Ordonne l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société Brasserie les halles à payer au titre des loyers dus jusqu’en avril 2023 la somme de 20966,30 € ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2023 jusqu’à la libération complète des lieux d’un montant mensuel de 852,85€, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne de la la société Brasserie les halles aux dépens et la dispense d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT