TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/02037 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4OB

Minute : 25/00015

Société ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [D] [L]

Représentant : M^e Nadine BABELANA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57

Monsieur [J] [L]

Monsieur [X] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP JOUAN WATELET

Copie délivrée à :

M^e Nadine BABELANA

Monsieur [J] [L]

Monsieur [X] [L]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 Janvier 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Janvier 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ADOMA

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

assisté par M^e Nadine BABELANA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57

Monsieur [J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

Monsieur [X] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juillet 2018, la SAEM ADOMA a mis à disposition de Monsieur [S] [L] une chambre au sein de la résidence située [Adresse 4].

Monsieur [S] [L] est décédé le 2 mai 2023 au regard de la production de son acte de décès.

Informée de l’occupation de la chambre, la SAEM ADOMA a fait signifier à Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] une sommation de quitter les lieux au plus tard le 14 mai 2024, signification remise à l’étude du commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] (en réalité [X] [L]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] sont occupants sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— condamner in solidum Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner in solidum Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] au paiement d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAEM ADOMA fait valoir que l’occupation par Messieurs [J] [L], [D] [L] et [F] [L] de son logement sans droit ni titre lui cause un préjudice tenant à l’impossibilité de disposer de la chambre pour la mettre à disposition d’une autre personne selon les procédures classiques d’attribution.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des trois défendeurs présents pour leur permettre de préparer leur défense.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. En réponse aux conclusions de Monsieur [D] [L], elle fait valoir que la contestation soulevée n’est pas sérieuse dans la mesure où aucun transfert tacite n’est juridiquement prévu alors au surplus que ce dernier ne l’a pas prévenu du décès de son père occupant en titre. Elle ajoute que si elle a toléré un maintien dans les lieux, cette tolérance ne vaut pas titre alors qu’aucun transfert de contrat de redevance n’est possible.

Elle s’en rapporte quant à la demande de délai d’expulsion sollicitée.

Monsieur [D] [L], assisté de son conseil, a demandé le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge, au visa des article 808 et 809 du code de procédure civile, de :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— dire et juger le tribunal de céans incompétent et renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir.

A titre subsidiaire, il demande des délais pour quitter les lieux.

Oralement il a précisé demander les plus larges délais soit 12 mois. Il précise à cet égard qu’il perçoit des ressources de 1 500 euros par mois et qu’il s’est inscrit une semaine avant l’audience sur la plateforme dédiée aux résidences sociales.

Au soutien de ses prétentions et en substance, il fait valoir que le bailleur avait connaissance qu’il occupait les lieux, payant en espèce en personne la redevance à la suite du décès de son père dont il a informé le bailleur, et que ce dernier l’a autorisé à rester dans les lieux dans le cadre d’un transfert du bail. Il ajoute que l’absence de régularisation de ce transfert résulte d’un problème de renouvellement de son titre de séjour.

Bien que présents lors de l’audience du 17 octobre 2024, Messieurs [J] [L], et [X] [L] n’ont pas comparu lors de l’audience du 25 novembre 2024. Il sera par conséquent statué par décision contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement litigieux est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces et des débats que Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] occupent le logement litigieux qui était mis à disposition depuis 2018 de Monsieur [S] [L], décédé le 2 mai 2023, appartenant à la SAEM ADOMA, à des fins d’habitation, même si Monsieur [D] [L], fils du titulaire du contrat décédé déclare que ses oncles n’occupent désormais plus les lieux. En effet, Monsieur [J] [L] a déclaré au commissaire de justice dans le cadre d’une sommation interpellative du 3 Mai 2024 qu’il occupe les lieux avec [D] [L] et “[F]” (en réalité [X]) [L].

A l’audience, Monsieur [D] [L] confirme occuper les lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] est établie.

Contrairement aux allégations de Monsieur [D] [L], il n’est aucunement justifié que la SAEM ADOMA lui aurait transféré le bail alors au surplus qu’aucune disposition du code de la construction et de l’habitation prévoit un tel transfert entre un titulaire d’un contrat et un descendant, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant inapplicables aux résidences sociales.

Par ailleurs, le paiement du loyer en espèce par Monsieur [D] [L] et son acceptation par le gestionnaire ne vaut pas accord d’un transfert du contrat qui a pris fin au décès du locataire en titre, le versement effectué s’analysant en une indemnité d’occupation en contrepartie d’une occupation des lieux. Enfin, si la SAEM ADOMA a consenti provisoirement à ce que Monsieur [D] [L] occupe les lieux entre le mois de mai 2024 et la délivrance de l’assignation, cette tolérance ne vaut pas validation d’un titre à occuper les lieux.

Aussi ces contestations ne sont pas sérieuses. Les défendeurs sont ainsi de manière évidente dépourvus de tout droit ou titre d’occupation à la suite du décès du bénéficiaire en titre de la chambre qui a mis fin au titre d’occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Monsieur [D] [L] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Il indique percevoir des ressources de 1 500 euros par mois, et s’être inscrit sur la plateforme des résidences sociales une semaine avant l’audience. Il convient de relever que le montant de l’indemnité d’occupation est payée depuis la fin du contrat, occupant les lieux ainsi de bonne foi. En revanche il convient de relever aussi que la sommation de quitter les lieux remonte à mai 2024, de sorte qu’il a connaissance de son occupation contre la volonté du bailleur depuis cette date, ayant ainsi bénéficié d’un délai de 7 mois.

Aussi, il lui sera accordé un délai pour quitter les lieux mais seulement jusqu’au 30 juin 2025.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SAEM ADOMA formule une demande d’indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du 1er mai 2024. Il est produit un décompte révélant une absence de dette au 17 juin 2024.

En conséquence les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 18 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, en ce que le dépassement de la valeur locative du bien est sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constatons que Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] appartenant à la SAEM ADOMA ;

Accordons aux occupants sans droit ni titre un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut pour Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux à l’issue de ce délai, la SAEM ADOMA pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons solidairemen Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 18 juin 2024 d’un montant équivalent à celui de la redevance des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons in solidum Messieurs [J] [L], [D] [L] et [X] [L] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection