TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à Mme [C] [L]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à Mme [X] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05372 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66RW

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [L] [C], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [I] [X] [T], demeurant [Adresse 2]

assistée de sa fille Madame [M] [X] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 25 janvier 2021, l’OPH Habitat [Localité 2] Provence, désormais dénommé Provence Métropole Logement a donné à bail à Mme [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 310,57 euros, outre 120,66 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 un commandement de payer la somme de 761,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, La condamner à payer la somme de 1.664,91 euros, comptes arrêtés au 23 septembre 2025, La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, La condamner à payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.813,58 euros, selon décompte en date du 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Mme [I] [X] [T] a comparu en personne assistée de sa fille, Mme [M] [X] [T], et a exposé que la dette locative résultait de la cessation du versement de sa pension de retraite par la CARSAT à compter de novembre 2024. Elle a ajouté que les démarches auprès de la CARSAT avaient permis de percevoir une partie des pensions lui étant dues mais qu’il restait un an et demi de rappels à percevoir sans que la caisse de retraite ne lui précise la date à laquelle la somme correspondante devait lui être versée. Mme [M] [T] a précisé que le mauvais état du logement était à l’origine de problèmes de santé de sa mère mais aucune demande à ce titre n’a été formée à l’audience.

Enfin, elle a sollicité, dans le cas où l’expulsion serait ordonnée, un délai de supplémentaire de deux mois pour quitter le logement.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CAF le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 761,07 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 août 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 VII de la même loi soumet également la suspension des effets de la clause résolutoire à la condition du versement intégral du loyer avant l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience et que la défenderesse ne conteste pas, qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, le dernier paiement ayant été effectué le 17 mars 2025.

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Le bailleur sollicite l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse.

Pour autant, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Conformément à la demande formée par la locataire, il lui sera accordé un délai supplémentaire de deux mois quitter les lieux compte tenu de son âge et de son état de santé, en application des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 504,94 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 2.813,58 euros, à la date du 5 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.813,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation réciproque de chacune des parties, l’équité commande de débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de l’OPH Provence Métropole Logement recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2021 entre l’OPH Provence Métropole Logement et Mme [I] [X] [T] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [I] [X] [T] ;

ACCORDE à Mme [I] [X] [T] un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux ;

ORDONNE à Mme [I] [X] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai de deux mois ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Provence Métropole Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formée par l’OPH Provence Métropole Logement ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [T] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de 2.813,58 euros décompte arrêté au 5 janvier 2026 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 504,94 euros à ce jour, à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge