Du 09 octobre 2025

5AZ

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 25/02123 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SWJ

Etablissement public AQUITANIS

C/

[U] [E]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 09 octobre 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Mme [W] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [U] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 septembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat sous seing privé en date du 17 février 2016, Mme [E] [U] est locataire d’un logement appartenant à l’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS, situé à [Adresse 9] ([Adresse 5])[Adresse 1].

Sur requête de l’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS en date du 1er juin 2025 réceptionnée le 23 juin 2025, il a été enjoint à Mme [E] [U] par ordonnance en date du 1er juillet 2025 de laisser pénétrer dans son logement la Société PROXISERVE, mandatée par le bailleur à l’effet d’effectuer l’entretien annuel de la chaudière ou chauffe-eau du logement ou de justifier de cet entretien par un professionnel auprès de AQUITANIS, au plus tard avant le 15ème jour du mois suivant la notification de l’ordonnance ; la date d’audience a été fixée au 11 septembre 2025.

L’OPH de Bordeaux Métropole AQUITANIS, régulièrement représenté à l’audience, demande au Tribunal de :

— ordonner à Mme [E] [U] de laisser pénétrer la Société qu’elle a mandatée pour l’entretien de la chaudière

— condamner Mme [E] [U] à :

* une astreinte de 30 euros par jour de retard

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

* la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Il explique que le coût du contrôle et de l’entretien de la chaudière est inclus dans les charges, et qu’il a mandaté la Société PROXISERVE afin de procéder à la visite annuelle de révision de la chaudière ou du chauffe-eau, mais que les différentes tentatives sont restées vaines malgré les avis de passage, courriers de relance et la mise en demeure. Il indique que malgré l’ordonnance d’injonction de faire, Mme [E] [U] n’a pas effectué le contrôle de la chaudière, que ceci occasionne un préjudice résultant du défaut d’entretien de l’équipement et de la mise en danger des installations et des occupants de la résidence, en violation des dispositions légales.

Mme [E] [U], à laquelle l’ordonnance a été signifiée le 11 août 2025 n’a pas comparu, ni personne pour elle.

SUR QUOI

Sur la demande en injonction de faire

L’article R.224-41-4 du code de l’environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l’article R.224-41-5 du même code précise notamment que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

Il résulte en outre des dispositions du bail conclu entre l’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS et Mme [E] [U] produit aux débats, que “Le preneur veillera également au nettoyage et à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, sauf si ces prestations sont assurées par le bailleur contractuellement ou dans le cadre d’un accord collectif.

Le preneur devra en justifier chaque année spontanément ou à la demande du bailleur.

La justification résultera de la remise à ce dernier d’une attestation émanant de la société agréée qui aura procédé auxdits travaux”.

L’obligation de Mme [E] [U] d’entretenir la chaudière ou le chauffe-eau individuel, et de laisser l’accès à son logement par la Société PROXISERVE mandatée par le bailleur résulte tant des dispositions légales que des dispositions contractuelles, dont il ressort en l’espèce qu’est inclus mensuellement dans les charges le coût de la visite annuelle de révision, organisée par le bailleur dans un immeuble collectif.

L’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS justifie de ses démarches amiables préalables, et d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé du 6 juin 2024, sans que Mme [E] [U] établisse que le défaut d’accès à son logement ne lui est pas imputable, ou avoir fait procéder elle-même à l’entretien de la chaudière.

L’absence d’entretien annuel exposant l’installation à un risque de dysfonctionnement et exposant en outre l’immeuble et ses occupants à un danger, il y a lieu d’enjoindre à Mme [E] [U] de donner l’accès à son logement, sous peine, d’une astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce le manquement de Mme [E] [U] à ses obligations est caractérisé, toutefois le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Mme [E] [U], qui succombe et l’indemnité due par la partie perdante au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT à Mme [E] [U] de laisser pénétrer dans son logement situé à [Adresse 10], la Société PROXISERVE, ou toute autre Société mandatée par l’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pour procéder à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [U] aux dépens ainsi qu’à payer à l’OPH de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE