Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02329 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4QH

[C] [E] [W], [I] [G] [L]

C/

[K] [Z]

— Expéditions délivrées à

M^e Charlotte BOUYER

la SELARL HARNO & ASSOCIES

M^e Guillaume HARPILLARD

— FE délivrée à

la SELARL HARNO & ASSOCIES

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Charlotte BOUYER

la SELARL HARNO & ASSOCIES

M^e Guillaume HARPILLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [E] [W]

né le 12 Avril 1983 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume HARPILLARD (SELARL HARNO & ASSOCIES, Avocats au barreau de BORDEAUX)

Madame [I] [G] [L]

née le 25 Juillet 1979 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume HARPILLARD (SELARL HARNO & ASSOCIES, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [K] [Z]

née le 04 Décembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charlotte BOUYER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, Monsieur [C] [W] et Madame [I] [L] ont assigné Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 février 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 24 juin 2007,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [K] [Z] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir condamner Madame [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 1600 euros,

Voir condamner Madame [Z] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,

La voir condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [W] et Madame [L], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation et actualisé le montant de la dette à la somme de 2174 euros, terme de mars 2025 inclus.

En défense, Madame [Z], représentée par son conseil, sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire moyennant un échéancier. Subsidiairement, elle sollicitait des délais pour quitter les lieux au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Un diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs lors de cette audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré avait été fixée au 23 mai 2025.

Par ordonnance du 23 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au 11 juillet 2025 afin de permettre aux demandeurs de justifier de leur qualité de propriétaires, de bailleurs, et d’éclaircir l’adresse exacte du bien litigieux.

A l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur [C] [W] et Madame [I] [L], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2807 euros, terme de juillet 2025 inclus. Ils s’opposent à tout délai.

En défense, Madame [K] [Z], représentée par son conseil, soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs. Sur le fond, elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Elle demande au Tribunal de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue des débats, la date de délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

Conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les demandeurs produisent à l’audience l’attestation notariée de l’étude [O], notaire, aux termes de laquelle Monsieur [M] et Madame [W] sont propriétaires du bien litigieux depuis le 19 septembre 2022, avec entrée en jouissance du même jour par la perception des loyers. Ils produisent en outre les actes de compromis et actes précédents.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera en conséquence rejetée.

Sur l’adresse du bien litigieux :

Il ressort des pièces et explications versées aux débats que le bien occupé par Madame [Z] est situé [Adresse 7] [Localité 11] ([Localité 4], ce qui n’est pas débattu.

Sur la date d’effet d’un loyer principal de 550 euros ;

Il est produit un avenant signé des parties mentionnant un nouveau loyer d’un montant de 550 euros à la suite de la rénovation du logement. La date d’effet est libellée au 1er mai 2025. Les demandeurs soutiennent que c’est à la suite d’une erreur de plume que cette date est mentionnée alors qu’il fallait lire le 1er mai 2024. Il est constant que Madame [Z] n’a soulevé la contestation de la date d’effet que postérieurement à ses premiers incidents de paiement. Par ailleurs, il n’est pas contesté que les travaux étaient terminés dès mai 2024, et que la locataire avait commencé à régler ce nouveau loyer en 2024. Il n’y a donc pas lieu à modifier la date d’effet du loyer principal, qui est établie au 1er mai 2024.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 16 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur le défaut d’assurance :

Outre la circonstance que la défenderesse produit son justificatif d’assurance locative pour la période considérée, ce grief n’est pas repris dans le commandement du 13 septembre 2024, de sorte qu’il ne peut prospérer.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les bailleurs ont fait signifier à Madame [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 945 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas purgé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] a pu obtenir une retraite anticipée à partir de janvier 2025, qu’elle perçoit un revenu mensuel de 1021 euros auquel s’ajoute l’allocation logement pour 283 euros. Elle a repris en juin 2025 le paiement du loyer courant.

Par suite, et compte tenu du montant raisonnable de l’impayé, rien ne s’oppose à l’établissement d’un échéancier de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [W] et Madame [L] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [Z].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les demandeurs produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2807 euros hors dépens à la date du 11juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2807 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 4 juillet 2025– échéance du mois de juillet 2025 incluse. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, elle sera en outre condamnée au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er août 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 14 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 24 juin 2007, relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 12],

CONDAMNONS Madame [K] [Z] à régler à Monsieur [C] [W] et Madame [I] [L] la somme de 2807 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [K] [Z] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 75 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [K] [Z] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges qui auraient été exigibles en l’absence de résolution, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [K] [Z] à son paiement à compter du 1er août 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [K] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION