Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 30 janvier 2026, n° 25/01660

TJ Bordeaux 30 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas réglé les loyers dus dans le délai de deux mois, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement à la locataire, empêchant ainsi l'expulsion immédiate.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a jugé que la créance des bailleurs était fondée et a ordonné le paiement d'une indemnité provisionnelle.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité pour les frais exposés, en tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 30 janv. 2026, n° 25/01660
Numéro(s) :	25/01660
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSANIsabelle BERRIE
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01660 – N° Portalis DBX6-W-B7J-26O5

[H] [G], [Z] [G]

[R] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [H] [G]

née le 15 Février 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de Toulouse,

Monsieur [Z] [G]

né le 21 Novembre 1970 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de Toulouse,

DEFENDERESSE :

Madame [R] [P]

née le 17 Mars 1987 à [Localité 13]

[Adresse 2] [Adresse 18] [Adresse 9]

[Adresse 14] [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Isabelle BERRIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 17 et 18 décembre 2020, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] ont donné à bail à Madame [R] [P] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 19] [Adresse 10] [Adresse 17] à [Localité 12] ainsi qu’un parking en sous-sol n°27 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.839,57 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] ont assigné Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 novembre 2025 aux fins de voir :

— Constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Madame [R] [P] à effet du 21 décembre 2020 par Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G], pour le local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12], et ce en application des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 15] Publique,

— La condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 610,48 € par mois,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— La condamner à payer par provision à Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G], la somme de 1.933,20 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 30 juillet 2025 mensualité du mois de juillet incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— La condamner aux dépens en application de l’article 696 du Code Procédure Civile .

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 14 novembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 12 décembre 2025.

Lors de l’audience du 12 décembre 2025, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.917,96 euros au 10 décembre 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [R] [P], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative,

— Ordonner un remboursement de la dette locative par Madame [P] par mensualités de 50€ en sus du paiement du loyer mensuel et de la provision sur charges déduction faite de l’allocation logement directement versée au bailleur,

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire et débouter les consorts [G] de leur demande d’expulsion.

— Débouter pour des raisons d’équité le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [R] [P] pour l’exposé complet de ses prétentions.

À l’audience du 12 décembre 2025, le conseil de Madame [R] [P] indique que le loyer du mois de décembre a été réglé ainsi qu’un supplément de 50 euros à raison d’un versement de 502,32 euros réalisé le 10 décembre 2025 qui n’apparaît pas dans le décompte actualisé.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 novembre 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, si le commandement du 28 mai 2025 vise bien le défaut d’assurance, l’attestation d’assurance habitation couvrant le bien situé [Adresse 3] [Adresse 19] [Adresse 10] porte 2 à [Localité 12] est produite aux débats par Madame [R] [P]. Celle-ci couvre la période du commandement, par conséquent, la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance devient sans objet.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique au parking en sous-sol n°27 loué par Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] à Madame [R] [P].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] ont fait signifier à Madame [R] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.839,57 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 mai 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 juillet 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [R] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant par un virement de 502,32 euros réalisé le 10 décembre 2025 en sus du versement des APL aux bailleurs à hauteur de 165 euros par mois. Par conséquent, Madame [R] [P] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [R] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [R] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (617,32 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 1.917,96 euros à la date du 10 décembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (147,96 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [R] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.770,20 euros (sous réserve d’un paiement de 502,32 euros réalisé le 10 décembre 2025 et non apparent sur le décompte) à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 décembre 2025 – échéance du mois de décembre 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [R] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2026.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [R] [P] à verser à Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 29 juillet 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 17 et 18 décembre 2020 entre Madame [R] [P] et Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] relatif au logement situé [Adresse 3] [Adresse 19] [Adresse 10] [Adresse 17] à [Localité 12] ainsi qu’au parking en sous-sol n°27 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] à payer à Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] la somme de 1.770,20 euros, sous réserve d’un versement de 502,32 euros réalisé le 10 décembre 2025, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [R] [P] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnités de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [R] [P] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (617,32 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [R] [P] à son paiement à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] à payer à Madame [H] [G] et Monsieur [Z] [G] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION