TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2STS

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 29 Janvier 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE-AQUITAINE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

Monsieur [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [J] [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Mme [U] [Y] , Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 07 Mai 2026

à : Avocats

Expédition le : 07 Mai 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [G] [T] et Madame [J] [H] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section YN n°[Cadastre 1], d’une superficie de 780 m² bâtie d’une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 2].

Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 27 janvier 2025, Maître [F] [S], notaire à [Localité 2], a informé la commune de [Localité 2] de l’intention de Monsieur [T] et Madame [H] de céder leur bien, libre, pour un prix de 614 000 euros, outre 17 500 euros de frais de commission à la charge de l’acquéreur, avec la précision que cette vente est indissociable de la vente concomittante de la parcelle contiguë cadastrée section YN n° [Cadastre 2].

Par décision du 06 mai 2025, l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien pour un prix de 400 500 euros outre une commission à la charge de l’acquéreur de 17 500 euros.

Par un courrier du 4 juin 2025, les consorts [T] – [H] ont refusé l’offre de l’EPFNA, lui demandant de la réévaluer à la hausse.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, l’EPFNA a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 27 juin 2025 par dépôt de son mémoire de saisine au greffe, afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien à 400 500 euros en valeur libre outre 17 500 euros TTC de commission d’agence.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par l’EPFNA au greffe de la juridiction par courrier du 20 août 2025 reçu le 29 août 2025.

Suivant ordonnance du 9 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé au 17 octobre 2025 le transport sur les lieux et au 11 décembre 2025 l’audience en vue de la fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est tenu le 17 octobre 2025 en présence de la représentante de l’EPFNA et de son conseil, de Monsieur [T], Madame [H] et leur conseil ainsi que du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été reportée et retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif du 27 janvier 2026, l’EPFNA réitère sa demande inititale.

Il fait valoir que le bien est situé en zone UM8 correspondant à une zone de tissus à dominante de grands ensembles et de tissus mixte avec un pourcentage minimum de 40% de logements locatifs sociaux pour tout programme de construction d’une surface plancher de 1 000 m² destinée à l’habitation ; que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2024, date à laquelle la onzième modification du PLU intercommunal approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire ; que l’état d’entretien de la maison, correct à l’extérieur et très mauvais à l’intérieur du fait de la démolition de toutes les cloisons sans que le bien soit voué à la démolition, justifie son évaluation, en valeur libre puisqu’occupée par les propriétaires, par application de la méthode dite par comparaison avec des cessions de maisons d’habitation de surface comparable présentant un jardin de taille comparable ; que la surface pondérée de 120 m² retenue par l’expert mandaté par les propriétaires n’est justifiée par aucun mesurage et doit être écartée, de même que leurs termes de comparaison qui correspondent à des cessions de terrains nus et dont les références de publication ne sont pas mentionnées et qu’il y a lieu de retenir une surface de 90 m² ; que les références situées dans un périmètre de 500 m autour du bien préempté sont comparables et ne doivent pas être écartées et qu’il convient de prendre en compte l’élément de moins-value que cosntitue le très mauvais état intérieur.

Aux termes de leurs écritures notifiées le 23 janvier 2026, Monsieur [T] et Madame [H] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession qui leur est due à la somme de 614 000 euros au titre de l’indemnité principale et 17 500 euros au titre de l’indemnité pour frais d’agence soit une indemnité totale de dépossession de 631 500 euros en valeur libre.

Ils soutiennent qu’ils avaient engagé un architecte, un expert du bâtiment et plusieurs artisans en vue de débuter les travaux sur l’immeuble qui était destiné à devenir leur résidence principale ; qu’ils avaient déjà commencé à démonter les cloisons, fait établir des devis et préparé un projet complet pour réhabiliter la maison lorsque des artisans leur ont signalé qu’elle présentait des fissres importantes nécessitant un renforcement des fondations, ce qui a rendu l’opération beaucoup trop coûteuse pour eux ; que le bien, comme la parcelle voisine YN n°[Cadastre 2], se situe dans un quartier très recherché bénéficiant de la présence de tous les services urbains et est aisément accessible depuis le centre de [Localité 2] comme depuis la rocade périphérique et bénéficie de la présence de la ligne G du réseau de [Localité 2] Métropole ; que sa vente est indissociable de celle de la parcelle voisine YN n°[Cadastre 2] et qu’un tel foncier de près de 1 500 m² au total en plein cœur de [Localité 3] est rare et constitue une opportunité exceptionnelle ; qu’ainsi en moins de six mois d’intervalle deux offres d’achat fermes sur les deux parcelles (YN n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1]), parfaitement alignées avec les prix du marché à [Localité 3], ont été présentées dont la deuxième en novembre 2024 pour un prix de 614 000 euros pour la parcelle YN n°[Cadastre 1] ; que l’offre de l’EPFNA ne reflète pas la valeur réelle du marché et les offres antérieures reçues, ne prend pas en considération les investissements déjà engagés et la rareté du bien ; que ses 8 termes de comparaison sont critiquables en ce que plusieurs références ne se situent pas dans le périmètre de 500 m contrairement à ce qui est affirmé, 5 d’entre eux correspondent aux valeurs les plus basses du secteur, certaines ventes se situent hors du secteur de [Localité 3] et ne peuvent objectivement pas être comparées à [Localité 3] et la superficie moyenne des terrains retenus est très éloignées de celle de la parcelle YN [Cadastre 1], ce qui démontre la rareté foncière du bien ; qu’il y a lieu de retenir leur valorisation sur la base des éléments de comparaison retenus par l’expert immobilier auquel ils ont fait appel, intrinsèquement similaires au bien.

Par conclusions notifiées le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité d’expropriation due à Monsieur [T] et Madame [H] à la somme de 445 000 euros au titre de l’indemnité principale.

Il propose, à l’instar de l’EPFNA, de fixer la date de référence au 27 mars 2024 et d’évaluer le bien, situé dans le quartier [Adresse 3] à dominante résidentielle composée de maisons et d’ensembles de logements collectifs et à proximité duquel on trouve commerces et moyens de transport, constitué d’un terrain rectangulaire de 780 m² supportant une maison de 90 m² de plein-pied implantée en son centre, non habitable en l’état et libre de toute occupation, en bon état extérieur et en très mauvais état intérieur, toutes les cloisons ayant été démolies avec présence d’amiante, une grande cave en dessous du bâti ainsi qu’un puits et un jardin en contrebas à l’arrière de la maison, auquel on accède par une servitude de passage sur la parcelle contiguë YN [Cadastre 2] également préemptée par l’EPFNA, selon la méthode par récupération foncière

sur la base de 4 termes de comparaison les plus proches géographiquement parmi ses 7 termes de comparaison, portant sur des biens de nature et d’implantation comparables soit des transactions de terrains à bâtir en zone UM8 du PLU avec une superficie comprise entre 200 m² et 1 000 m² entre mai 2017 et février 2024 situés dans un rayon de 3 000 m, y compris sur les communes de la métropole proche de [Localité 2] compte-tenu de la difficulté à trouver des termes en fonction des critères retenus, avec déduction du coût de démolition de l’ensemble immobilier existant.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

Le transport sur les lieux est intervenu le 17 octobre 2025.

Le bien préempté est situé dans le quartier [Adresse 3], situé entre les boulevards et la rocade métropolitaine, sur l'[Adresse 2] constituant une artère principale, axe direct entre les boulevards et la rocade.

Le quartier est à dominante résidentielle. On y trouve des commerces, des établissements scolaires, des services de santé, diverses activités et il est desservi par plusieurs lignes de bus.

Le bien est situé :

— à 3 minutes à pied d’un arrêt de la ligne G du réseau de [Localité 2] Métropole, bus à haut rendement de service qui rejoint notamment le centre-ville et la gare [Etablissement 1] et entre 2 et 5 minutes à pied des arrêts de deux autres lignes de bus,

— entre 3 et 6 minutes à pied de plusieurs écoles primaires, entre 7 et 15 minutes à pied ou 2 minutes en voiture de plusieurs collèges et entre 2 et 3 minutes en voiture de plusieurs lycées,

— à 5 minutes à pied de médecins et pharmacie, épiceries et boulangerie, restaurants et bars, 10 minutes à pied d’un parc ou square et 5 minutes en voiture d’hôpitaux ou cliniques, boucheries, supermarchés, banques et bureaux de poste, snacks, salles de sport, parcs et squares, cinémas.

La parcelle YN n° [Cadastre 1] constitue un ensemble de forme rectangulaire de 780 m² comprenant en son centre une maison à usage d’habitation de plein pied élevée sur cave, avec terrasse et entourée d’un jardin engazonné et arboré et présence d’un puit. On y accède par une servitude sur la parcelle voisine YN n°[Cadastre 2].

La surface utile de la maison mentionnée dans la DIA est de 90 m².

La surface retenue de 120 m² par l’expert mandaté par les consorts [T] – [H] soit 100 m² pour la maison et 20 m² de surface pondérée pour la cave n’ayant fait l’objet que d’un mesurage succint par l’expert et n’étant pas démontrée, elle ne sera pas retenue.

Il y a lieu de retenir une surface utile de 90 m².

La maison paraît en bon état extérieur (murs crépis sur sous-bassement parpaings, volets bois), quoi que les consorts [T] – [H] font état dans leurs écritures de fissures importantes nécessitant un renforcement des fondations, donc d’une fragilité structurelle de l’immeuble. La terrasse et l’escalier extérieur carrelés sont en partie dégradés.

A l’intérieur, la cave en sous-sol semi-enterré est à l’état brut (dalle béton, murs parpaings, tuyaurie et réseau de fils au plafond). Une petite pièce a fait l’objet d’un début d’aménagement (porte, murs peints). Au rez-de-chaussée, toutes les cloisons ont été démolies dans le cadre des travaux de réaménagement qui avaient été initiés, non terminés : il ne reste plus qu’un plateau vide avec la seule présence de montants de cloisons au sol, au plafond et aux murs et des gaines du réseau électrique pendantes du plafond au sol. Les huisseries sont en place et en bon état (bois, double vitrage).

Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Le bien est situé en zone UM8 au PLU.

L’EPFNA et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la fixation de la date de référence au 27 mars 2024, date à laquelle la 11ème modification du PLU du 2 février 2024 a été rendue exécutoire.

Les consorts [T] – [H] ne se prononcent pas.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation

En l’espèce, l’EPFNA retient la méthode par comparaison.

Le commissaire du gouvernement retient la méthode par récupération foncière dès lors que la valeur de la maison est inférieure à la valeur du terrain nu.

Les consorts [T] – [H] fondent leur demande sur le rapport d’expertise qu’ils produisent, retenant la méthode par récupération foncière compte-tenu de la nature du bien. Ils insistent sur le prix auquel le dernier acquéreur qu’ils avaient trouvé envisageait d’acquérir leur bien (614 000 euros), sur le caractère indissociable de la vente avec celle de la parcelle voisine pour un foncier de près de 1 500 euros constituant une opportunité exceptionnelle, sur la rareté du bien et sa situation géographique très favorable dans le quartier très recherché de [Localité 3], qui leur a vallu de recevoir deux offres d’achat fermes en mois de six mois d’intervalle, ainsi que sur le prix de la vente de biens intrinsèquement similaires à [Localité 2].

Au vu de la nature du bien, constitué d’une parcelle en nature de terrain à bâtir de 780 m² dans un quartier très prisé de [Localité 2] où les ventes de même nature sont rares, supportant un bâti de petite taille (90 m²) en mauvais état nécessitant de louds travaux de réhabilitation (structure et aménagement intérieur), il y a lieu de retenir la méthode par récupération foncière, la valeur du terrain nu dépassant celle de la maison.

Sur la détermination du prix

L’EPFNA propose 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de maisons d’habitation avec jardin.

Il n’y a pas lieu de les retenir, la méthode d’évaluation retenue supposant d’apprécier des terme de comparaison portant sur des cessions de terrains à bâtir.

Les 7 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement portent sur des transactions de terrains à bâtir en zone UM8 du PLU avec une superficie comprise entre 237 m² et 2 298 m² entre mai 2017 et février 2024, dont trois sur des communes extérieures ([Localité 4] et [Localité 5]), à plus de 4 km du bien préempté, le commissaire du gouvernement soulignant la difficulté à trouver des termes de comparaison en fonction des critères retenus (transactions de terrains à bâtir en zone UM8 du PLU avec une superficie comprise entre 200 m² et 1 000 m² entre janvier 2023 et août 2025 situés dans un rayon de 3 000 m).

Ne pouvant distinguer un terme dominant récent, situé à proximité et dont la superficie correspond au bien à évaluer, il fait le choix de privilégier l’emplacement et de retenir les termes situés à proximité à [Localité 2], soit ses termes de comparaison n°4, 5, 6 et 7 portant sur des cessions de terrains à bâtir situés à proximité du bien préempté, dont il ressort un prix médian de 582 euros/m².

Au vu de l’ancienneté de ces ventes, ainsi que de la localisation prisée du bien et de ses qualités intrinsèques qui doivent être valorisées, à savoir :

— une vente indissociable de la parcelle voisine pour un foncier total de près de 1 500 m²

— un accès direct depuis un axe menant aux boulevards et à la rocade

— toutes commodités et services à proximité et une très bonne desserte en bus, notamment la ligne G permettant un accès rapide au centre-ville de [Localité 2] et à la gare [Etablissement 1],

il convient de retenir un prix unitaire de 750 euros/m².

Le coût de démolition de la maison sera évalué, au vu des références produites par le commissaire du gouvernement parmi lesquelles il conviet d’écarter les opération de démolition et désamiantage, et compte-tenu de la démolition de l’intérieur de la maison et de l’évacuation des gravats déjà effectuées, à 60 euros/m² soit 5 400 euros pour 90 m².

Le prix du bien préempté doit donc être fixé à 780 x 750 = 585 000 euros en valeur de terrain occupé, soit après déduction du coût de démolition de la maison existante 585 000 – 5 400 = 579 600 euros, outre 17 500 euros de frais de commission d’agence.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFNA supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au 27 mars 2024 la date de référence ;

FIXE à 579 600 euros, outre les frais de commission d’agence de 17 500 euros, le prix de la parcelle cadastrée section YN n°[Cadastre 1], d’une contenance totale de 780 m², sise [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 2], vendue par Monsieur [G] [T] et Madame [J] [H] et préemptée par l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, TVA en sus le cas échéant ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation