TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAJH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Mme [H] [M] épouse [B], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [O] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 8 avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 24 septembre 2022, ayant pris effet le 1er octobre 2022, Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] a donné à bail à Madame [O] [U] un logement à usage d’habitation avec un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 350 euros, payables d’avance avant le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 1 mois visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 13 mai 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] à Madame [O] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2.430 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 11 octobre 2024, Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] a fait assigner en référé Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Loiret) pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Madame [U] [O] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai, le logement qu’elle occupe [Adresse 2] à [Localité 3] (Loiret) et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;Autoriser Madame [M] [W] née [Z] [E] [J], requérante, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Madame [U] [O] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers et indemnités d’occupation impayés au jour de la signification de l’assignation, soit 4.455 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Madame [U] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 405 euros à compter de novembre 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois résilié ;Condamner Madame [U] [O] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, et de la présente assignation, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de Procédure civile.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 8 avril 2025.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience, Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M], représentée par sa sœur, Madame [H] [M] épouse [B], dûment munie d’un pouvoir, a actualisé la dette locative à la somme de 6.885 euros, mars inclus.

Le juge a sollicité l’envoi, par le biais d’une note en délibéré sous 15 jours, d’un décompte actualisé.

Madame [O] [U], régulièrement cité par procès-verbal remis à personne n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025 puis prorogé à ce jour.

Par un courriel adressé au tribunal le 8 avril 2025, Madame [Z] [E] [J] a envoyé, par note en délibérée autorisée, un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation n’a pas été notifiée à la Préfecture.

La demande formée par le bailleur est donc irrecevable.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquente relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

II. Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.885 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 6.885 euros terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [O] [U] ne conteste pas, par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 6.885 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M], Madame [O] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 24 septembre 2022 et ayant pris effet le 1er octobre 2022 entre Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] et Madame [O] [U] et portant sur logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [O] [U] à verser à Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] la somme provisionnelle de 6.885 euros, échéance du mois d’avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [O] [U] aux entiers dépens de la présente instance;

CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer à Madame [W] [Z] [E] [J] épouse [M] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,