Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00018 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IPV

[B], [E] [W] épouse [L], [Q], [I], [C] [L]

C/

[M], [K] [Y]

— Expéditions délivrées à

M. [M] [Y]

— FE délivrée à

M^e Nicolas ROUSSEAU

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Madame [B], [E] [W] épouse [L]

née le 10 Novembre 1967 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [Q], [I], [C] [L]

né le 06 Septembre 1971 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [M], [K] [Y]

né le 27 Mars 1991 à [Localité 3]

[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2020, M. [L] [Q] et Madame [W] épouse [L] [B] ont consenti un bail d’habitation à M. [Y] [M] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 553 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2563,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [M] le 17 septembre 2025.

Par assignation du 10 décembre 2025, les époux [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de M. [Y] [M] et lui ordonner de quitter les lieux sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux soit la somme de 778,84 euros,3200,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 février 2026, les époux [L] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s’élève désormais à 4090,18 euros. Les époux [L] s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [M] expose qu’il a perdu son emploi ce qui a engendré des difficultés pour payer son loyer mais a précisé avoir signé un CDI et percevoir désormais un salaire de 1700 euros nets outre des commissions sur les ventes. Il indique qu’il a versé le jour de l’audience auprès des bailleurs la somme de 2800 euros.

M. [Y] [M] sollicite des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et d’être dispensé de payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé en cours de délibéré justifiant le versement de la somme de 2800 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le 23 février 2026, les bailleurs ont justifié de la réception d’un versement de 2800 euros de la part du locataire et actualisant le montant de la dette à 1290,18 euros (échéance de février incluse).

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2563,23 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si les bailleurs sont opposés à l’octroi de délais de paiement, il ressort des éléments de la procédure que le jour de l’audience, le locataire a fait un versement d’un montant de 2800 euros correspondant à plus de 3 mois de loyers, la condition de reprise du loyer est donc remplie.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [Y] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 72 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Y] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Concernant le prononcé d’uns astreinte, il convient de rejeter cette demande, rien ne justifie d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [Y] [M] leur devait la somme de 4090,18 euros, soustraction faite des frais de procédure. Par note en délibéré il est justifié du versement de la somme de 2800 euros le 20 février 2026 qui a été crédité sur le compte de l’agence gestionnaire le 23 février 2026. Ainsi, au 23 février 2026, le montant de la dette est de 1290,18 euros (échéance du mois de février incluse).

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due et sera égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2020 entre M. [L] [Q] et Madame [W] épouse [L] [B], d’une part, et M. [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 8]

[Localité 5] est résilié depuis le 17 novembre 2025,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer aux demandeurs la somme de 1290,18 euros (mille deux cent quatre-vingt-dix euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2026 (échéance du mois de février incluse),

AUTORISE M. [Y] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 72 euros (soixante-douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [M] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 novembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [M] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les époux [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025 et celui de l’assignation du 10 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge