N° RG 23/03539 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XXIF

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

50G

N° RG 23/03539

N° Portalis DBX6-W-B7H-XXIF

AFFAIRE :

[F] [B] [R] [E] [S] [U]

[G] [M] [B] [W] [U]

[H] [R] [J] [B] [U]

C/

[E] [N]

SAS MACIFLORE 2.0

[V] [X]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Emmanuel ABI KHALIL

SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [F] [B] [R] [E] [S] [U]

né le 26 Juin 1960 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Emmanuel ABI KHALIL, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS, (avocat plaidant)

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Monsieur [G] [M] [B] [W] [U]

né le 13 Décembre 1967 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4] (BELGIQUE)

représenté par Maître Emmanuel ABI KHALIL, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Monsieur [H] [R] [J] [B] [U]

né le 21 Octobre 1964 à [Localité 2] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Emmanuel ABI KHALIL, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Maître [E] [N]

né le 19 Juin 1993 à [Localité 6] (HAUTE-MARNE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT, avocat au barreau de CHALONS SUR SAÔNE (avocat plaidant)

SAS MACIFLORE 2.0

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

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Maître [V] [X]

né le 27 Mai 1983 à [Localité 9] ([Localité 10]-ET-[Localité 11])

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT, avocat au barreau de CHALONS SUR SAÔNE (avocat plaidant)

Messieurs [F] [U], [G] [U] et [H] [U] (les consorts [U]) sont propriétaires indivis d’une maison individuelle à usage d’habitation sur la commune de [Localité 13], [Adresse 8].

La société MACIFLORE 2.0, ayant une activité de marchand de biens immobiliers, a signé, le 19 avril 2022, une offre d’achat au prix de 3 750 000 euros de la maison appartenant aux consorts [U].

A la suite de cette offre d’achat, Maître [Z] [D], notaire, avec la participation de Maîtres [E] [L] et [V] [X] ont établi une promesse unilatérale de vente du bien immobilier précité qui a été régularisée le 05 juillet 2022 par les consorts [U] et la société MACIFLORE 2.0.

Aux termes de cette promesse :

— Les consorts [U] se sont engagés à céder pour une somme de 3 750 000 euros la maison individuelle à usage d’habitation leur appartenant [Adresse 9],

— [Localité 14]-ci a été consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2023 inclusivement,

— une indemnité d’immobilisation de 375 000 euros a été convenue.

Le versement d’une somme de 130 000 euros entre les mains de Maître [Z] [D] en qualité de dépositaire a été effectué la société MACIFLORE 2.0.

L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé au 31 janvier 2023.

Par courrier en date du 06 février 2023, le conseil des consorts [U] sollicitait de la société MACIFLORE 2.0 le versement de la somme de 245 000 € correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale et lui indiquait par ailleurs se rapprocher du notaire dépositaire pour obtenir le versement de la somme de 130 000 euros ce qui était fait par courrier du 14 février 2023.

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Par ordonnance du 22 février 2023, le Juge de l’exécution a autorisé les consorts [U] à pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 375 000 euros, ce qui a été réalisée le 13 mars 2023 entre les mains du CREDIT AGRICOLE AQUITAINE.

Par jugement du 10 octobre 2023, le Juge de l’exécution a débouté la société MACIFLORE 2.0 de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée des saisies conservatoires.

Par acte du 11 avril 2023, les consorts [U] ont assigné la société MACIFLORE 2.0 devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de statuer au fond et d’obtenir le paiement de la somme de 245 000 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente du 05 juillet 2022 et obtenir la libération du séquestre.

Par actes d’huissier en date du 18 juillet 2024, les consorts [U] ont assigné en intervention forcée Maîtres [L] et [X] aux fins, s’il est fait droit à l’argumentation de la société MACIFLORE 2.0 de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 375 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Une jonction a été prononcée entre les deux affaires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 07 octobre 2025, les consorts [U] sollicitaient au visa des articles 1103 et suivants du code civil de :

A titre principal :

— JUGER la société MACIFLORE 2.0 défaillante dans l’exécution de la promesse du 05 juillet 2022 ;

— CONDAMNER la société MACIFLORE 2.0 à payer aux consorts [U] la somme de 375 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— ORDONNER la libération du séquestre constitué en l’Etude de Maître [Z] [D], Notaire membre de la Société par Actions Simplifiée dénommée OFFICE NOTARIAL DES ARENES, dont le siège social est à [Localité 15] (Pyrénées Atlantiques) [Adresse 10], entre les mains des consorts [U] ;

— DEBOUTER la société MACIFLORE 2.0 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société MACIFLORE 2.0 à payer aux consorts [U] la somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, il n’est pas fait droit à la demande de condamnation de la société MACIFLORE 2.0 au paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— CONDAMNER Maître [E] [L], Notaire à [Localité 16], [Adresse 11] et Maître [V] [X], Notaire, demeurant [Adresse 7] [Localité 17] [Adresse 12] in solidum à payer aux consorts [U] la somme de 375.000 euros au titre de la perte de chance d’invoquer l’indemnité d’immobilisation contre la société MACIFLORE 2.0 ;

— CONDAMNER Maître [E] [L], Notaire à [Localité 16], [Adresse 11] et Maître [V] [X], Notaire, demeurant [Adresse 7] [Localité 12] à payer chacun aux consorts [U] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER toute partie succombant aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions les consorts [U] font valoir :

— que la vente ne s’étant pas réalisée dans les délais de la promesse, qui a expiré le 31 janvier 2023, ils sont en droit de solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation de 375 000 euros ;

— que s’agissant de la non-réalisation de la condition suspensive invoquée par la société MACIFLORE 2.0 pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation, l’événement érigé en condition suspensive est la non-préemption, et non l’obtention d’un certificat d’urbanisme et que par ailleurs, la seule vocation du certificat d’urbanisme est de connaître l’existence ou non d’un droit de préemption ;

— qu’il ne peut être reproché aux promettants de ne pas avoir informé le bénéficiaire de la modification du PLU s’agissant du trait de côte, puisque l’adoption du PLU est intervenue postérieurement à la signature de la promesse.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, la société MACIFLORE 2.0 sollicitait au visa des articles 1112-1 du code civil, 1195 du code civil, L. 121-22-5 et L. 219-1 du Code de l’urbanisme de :

A titre principal,

— REJETER les conclusions des Consorts [U] tendant à obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 375.000,00 EUR.

— ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 130.000,00 EUR à la société MACIFLORE ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [U] à verser la somme de 5.000,00 EUR à la société MACIFLORE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— ANNULER la Promesse unilatérale de vente en litige pour défaut d’information ;

— ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la société MACIFLORE, soit un montant de 130.000,00 EUR ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [U] à verser la somme de 5.000,00 EUR à raison du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [U] à verser la somme de 5.000,00 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire,

— METTRE FIN aux relations contractuelles liant les parties en application de l’article 1195 du code civil ;

En conséquence,

— ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 130.000,00 EUR à la société MACIFLORE ;

— CONDAMNER solidairement les Consorts [U] à verser la somme de 5.000,00 EUR au titre de l’article 700 du CPC.

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A l’appui de ses prétentions la société MACIFLORE 2.0 faisait valoir :

— qu’aux termes des conditions suspensives prévues à l’acte les Consorts [U] étaient tenus d’effectuer une demande de certificat d’urbanisme dans les huit jours suivant régularisation de la promesse dans le but de faire apparaître l’ensemble des droits de préemptions susceptibles de grever le bien objet de la vente ; que cette condition n’a pas été réalisée ; qu’en outre en manquant à cette obligation, les consorts [U] ont privé la société MACIFLORE d’une information substantielle et n’ont pas permis de purger l’immeuble du droit de préemption offert à la Commune de [Localité 18].

— que l’article L. 121-22-5 du Code de l’urbanisme, issu de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dispose qu’à “peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises aux obligations prévues au présent article doit les mentionner” ; que la promesse unilatérale de vente aurait dû faire mention des dispositions de l’article L.121-22-5 du code de l’urbanisme, dont le but est d’informer les acquéreurs des éventuels risques de démolitions encourus.

— que par ailleurs les consorts [U] ont méconnu leur devoir d’information visé à l’article 1112-1 du Code civil concernant les modifications opérées par le nouveau PLU et que cette information était déterminante.

— que la théorie dite de « l’imprévision », fixée à l’article 1195 du code civil trouve à s’appliquer en l’espèce puisque, postérieurement à la régularisation de la promesse, la commune de [Localité 18] a adopté un nouveau plan local d’urbanisme faisant apparaître que l’immeuble objet de la vente était destiné à disparaître à l’horizon 2043 en raison du phénomène d’érosion ; qu’en effet suivant l’article 1195 du code civil, à défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, Maîtres [L] et [X] sollicitaient de :

— Débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner in solidum Messieurs [F] [U], [G] [U] et Monsieur [H] [U] aux entiers dépens ainsi qu’au règlement au profit de Maître [X] et de Maître [L] chacun d’une somme de 3 500 euros.

A l’appui de leurs prétentions, Maîtres [L] et [X] faisaient valoir :

— que la condition insérée à l’acte n’est pas la délivrance d’un certificat d’urbanisme dans les 8 jours mais l’absence d’exercice d’un droit de préemption révélée par la fourniture d’un certificat d’urbanisme.

— que de surcroît, aucun droit de préemption ne figurait dans le certificat joint à l’acte et qu’en outre ce dernier précisait qu’un PLU était en cours d’élaboration.

— que par ailleurs conformément à l’article L.410-1 alinéa 4 du Code de l’urbanisme l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme du 12/05/2022 produit ses effets jusqu’au 12/11/2023, soit bien après l’expiration du délai de huit jours ou même après l’échéance de la promesse de venteau 31/01/20023.

— qu’en conséquence aucune faute ne saurait être reprochée à Mes [X] et [L].

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La clôture est intervenue le 21 novembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1191 du code civil rappelle lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

La promesse unilatérale de vente signée entre les consorts [U] d’une part et la société MACIFLORE 2.0 d’autre part stipule au chapitre intitulé “conditions suspensives” : “la présente promesse est soumise aux conditions suspensives suivantes ci-après, étant observé que la non-réalisation d’une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes (…) :

(…)

— Du non-exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption qui pourraient être révélés par le certificat d’urbanisme dont la demande devra être effectuée dans les huit jours des présentes par le PROMETTANT ou qui résulteraient de la situation locative (…)”.

Il n’est pas contesté que le certificat d’urbanisme prévu au contrat n’a jamais été sollicité et la société MACIFLORE 2.0 fait valoir que la non-réalisation de cette condition rend nécessairement caduque la promesse.

Les consorts [U] opposent que l’événement érigé en condition suspensive est la non-préemption et non l’obtention d’un certificat d’urbanisme et que par ailleurs, la seule vocation du certificat d’urbanisme est de connaître l’existence ou non d’un droit de préemption.

Sur ce dernier point il sera observé qu’un certificat d’urbanisme informatif, suivant la distinction opérée par l’article L 410-1 du code de l’urbanisme, n’a pas pour seule vocation de connaître l’existence ou non d’un droit de préemption mais indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.

En l’espèce si la demande d’un certificat d’urbanisme dans les 8 jours de la signature de la promesse est évoqué dans une clause relative au non-exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption, la rédaction de celle-ci et l’impératif employé ne laisse pas place à l’interprétation sur l’obligation faite de solliciter celui-ci par le promettant.

Les consorts [U] et Maîtres [L] et [X] font valoir qu’un précédent certificat d’urbanisme avait été délivré le 12 mai 2022 par la mairie de [Localité 18] indiquant que le bien n’était soumis à aucun droit de préemption.

Maîtres [L] et [X] invoquent également que l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme du 12 mai 2022 produit ses effets jusqu’au 12 novembre 2023 soit bien après l’expiration du délai de 8 jours ou même après l’échéance de la promesse.

Il est effectivement mentionné dans la promesse l’existence d’un certificat d’urbanisme en date du 12 mai 2022 mais aucune des parties ne l’a produit.

Il n’est néanmoins pas contesté que celui-ci indiquait que le terrain n’était soumis à aucun droit de préemption.

En revanche, à suivre le raisonnement développé par les consorts [U] et Maîtres [L] et [X], l’obligation de solliciter un nouveau certificat d’urbanisme, pourtant prévue dans une condition suspensive relative à l’exercice des droits de préemption, n’aurait aucune utilité à cet égard et cette obligation serait donc dépourvue de tout intérêt au regard de l’objectif poursuivi.

Cette interprétation qui ne confère donc aucun effet à cette stipulation se heurte aux dispositions de l’article 1191 du code civil précitées et ce alors même que Maîtres [L] et [X] ont participé à la rédaction de l’acte et ont fait le choix d’y faire figurer cette obligation.

Mais surtout, dans les termes de la clause, l’obligation de solliciter un certificat d’urbanisme présente un caractère impératif, celle-ci devant effectivement permettre de révéler l’existence de droits de préemption mais ne paraît pas strictement limité à cet objet.

Les consorts [U] et Maîtres [L] et [X] font également valoir que la société MACIFLORE 2.0 ne démontre pas en quoi un droit de préemption aurait pu être exercé par la commune dans les 8 jours de la signature de la promesse.

Cependant il n’incombe pas à la société MACIFLORE 2.0 de rapporter une telle preuve, la clause litigieuse posant une obligation formelle à la charge du promettant en l’espèce les consorts [U].

Cette obligation n’a pas été accomplie par les consorts [U], en conséquence de quoi, la promesse est devenue caduque.

Ces derniers ne peuvent donc solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue.

Les consorts [U] seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [U] contre Maîtres [L] et [X]

De jurisprudence constante, la nature de la responsabilité notariale est duale et dépend, dans chaque cas, de l’analyse de la mission accomplie par le notaire.

Ainsi il a été jugé que si les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’actes, relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l’égard de son client.

En l’espèce les consorts [U] font valoir, s’il n’est pas fait droit à leur demande principale à l’encontre de la société MACIFLORE 2.0, que Maîtres [L] et [X] ont commis une faute en ne formant pas la demande de certificat d’urbanisme dans le délai de 8 jours prévue à la promesse alors que cette obligation leur incombait aux termes de la promesse.

Il est effectivement stipulé dans la promesse au chapitre intitulé “demande de pièces” : “Le PROMETTANT donne dès à présent mandat au notaire rédacteur et au notaire participant de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la régularisation de la vente promise et de procéder à toutes formalités (purge et droit de préemption, avertissement au syndic, etc.) sans attendre la réalisation des conditions suspensives convenues aux présentes.”

Il est établi que les notaires sus-désignés et notamment Maîtres [L] et [X] non-rédacteur de l’acte mais ayant assisté respectivement Monsieur [F] [U] et Monsieur [H] [U] n’ont pas procédé à cette démarche.

L’obligation à la charge de Maîtres [L] et [X] est de nature contractuelle ayant été directement souscrite auprès de leur client alors qu’ils n’étaient pas rédacteurs de l’acte.

Maîtres [L] et [X] ont donc commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Il est établi que la non-réalisation de la condition suspensive imputable notamment à Maîtres [L] et [X] a entraîné la caducité de la promesse alors qu’il n’est pas contesté que les autres conditions étaient réalisées.

Cette caducité, qui leur est directement imputable, a fait perdre une chance aux consorts [U] de pouvoir obtenir l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse dans l’hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option.

Cette perte de chance, compte tenu de l’absence d’autres motifs allégués faisant obstacle à la vente, ne peut être inférieure à 80 % étant rappelé que le montant de l’indemnité d’immobilisation était fixé à 375 000 euros.

En conséquence, Maîtres [L] et [X] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [U] la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera en conséquence ordonné à Maître [Z] [D], notaire membre de la Société par Actions Simplifiée dénommée OFFICE NOTARIAL DES ARENES, dont le siège social est à [Localité 15] (PYRENEES-ATLANTIQUES) [Adresse 10], de libérer la somme de 130 000 euros détenue en qualité de séquestre au bénéfice de la société MACIFLORE 2.0 sur justification de la signification à parties du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maîtres [L] et [X] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Messieurs [F] [U], [G] [U] et [H] [U] de leur demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation formée à l’encontre de la société MACIFLORE 2.0.

Condamne in solidum Maître [E] [L] et Maître [V] [X] à payer à Messieurs [F] [U], [G] [U] et [H] [U] la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ordonne en conséquence à Maître [Z] [D], notaire membre de la Société par Actions Simplifiée dénommée OFFICE NOTARIAL DES ARENES, dont le siège social est à [Localité 15] (PYRENEES-ATLANTIQUES) [Adresse 10], de libérer la somme de 130 000 euros détenue en qualité de séquestre au bénéfice de la société MACIFLORE 2.0, sur justification de la signification à parties du présent jugement.

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et du surplus de leurs demandes.

Condamne in solidum Maître [E] [L] et Maître [V] [X] aux dépens.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT