Du 29 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/03002 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25X6

[R] [M]

C/

Société [S] OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 29 mai 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alice MONSAINT (avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Céline DOLBEAU (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Société [S] OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Louis COULAUD (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par M^e Lou-Andréa VIENOT (avocat au barrea de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 28 juillet 2023, à effet du même jour, [S] OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE ([S]) a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [M], portant sur un logement situé au [Adresse 2], [Adresse 5], entrée 1, appartement 2, [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 615,64 €, provisions sur charges comprises.

Arguant de problèmes d’humidité ayant des conséquences sur ses conditions de vie, elle a, par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2025, fait assigner [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de le voir principalement condamner à entreprendre des travaux dans le logement sous astreinte et à l’indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 février 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [R] [M], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter [S] de ses entières demandes,

— condamner [S] à entreprendre les travaux nécessaires aux problèmes d’humidité affectant l’appartement qu’elle loue situé au [Adresse 6], [Localité 4] [Adresse 7], dans un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à venir et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— condamner [S] à lui payer la somme de 9.700,64 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, correspondant à la somme de 510,56 € mensuels à compter du mois d’octobre 2023, à parfaire au jour du jugement et avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner [S] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner [S] à lui payer la somme de 395 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [S] à payer à Maître [L] [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner [S] aux entiers dépens.

En défense, [S], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

— à titre principal : de débouter Madame [R] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, comme étant mal fondées en droit comme en fait,

— à titre subsidiaire et s’il était fait droit aux demandes de Madame [R] [M] de :

— réduire à de plus justes proportions les montants de condamnation sollicitées par Madame [R] [M],

— dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— en tout état de cause : de condamner Madame [R] [M] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur la demande en exécution de travaux par le bailleur :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, Madame [R] [M] soutient qu'[S] a manqué à ses obligations compte tenu des nombreux problèmes d’humidité affectant son logement depuis le mois d’octobre 2023 notamment en raison d’infiltrations. Elle assure que toutes les pièces de son logement sont impactées et que la situation a généré chez elle un sentiment d’insécurité d’autant que [S] ne fait rien pour remédier à cette situation, en dépit de ses nombreuses prises de contact et démarches. Elle admet que des travaux ont pu être réalisés mais se révèlent insuffisants puisque les moisissures ont réapparu.

[S] affirme que les travaux réclamés par Madame [R] [M] ont d’ores et déjà été réalisés, la question de l’origine des infiltrations a été traitée, la chambre a été remise en état et la salle de bain a été reprise. Il prétend que les travaux qu’il a fait réaliser sont conformes à ceux préconisés par l’entreprise spécialisée dans la recherche de fuites. Il soutient, s’agissant de la réapparition des moisissures, avoir fait appliquer un traitement peinture contre l’humidité de sorte qu’elles ne devraient pas réapparaître.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du procès-verbal de constat établi le 4 mars 2025, par Madame [Q] [O], clerc au sein de la SAS [W] [N], commissaire de justice, que :

— le mur de la chambre de Madame [R] [M] présente au noveau des plinthes des auréoles jaunes et la peinture est dégradée et écaillée par endroits et que de la moisissure est visible au niveau des plinthes côte mur du fond, du revêtement du sol et sous le battant de la fenêtre et au plafond,

— des traces et des petites tâches de moisissures sont visibles au niveau de la porte vitrée de la salle à manger,

— que dans le cellier situé sur la terrasse derrière le séjour, d’importantes auréoles sont visibles au bas du mur du séjour,

— que dans la salle d’eau, le meuble de la salle de bain est désolidarisé du mur et repose sur une panière à linge, le radiateur mural est partiellement maintenu au sol, le revêtement mural est fissuré au niveau du mur et la barre de douche se détache,

— que des tâches sont visibles dans l’armoire de la chambre 2.

Le rapport de recherche de fuite sur canalisation établi par la Société PHENIS, mandatée par l’assureur protection juridique de Madame [R] [M], en date du 14 décembre 2023 montre que sa chambre présente des infiltrations par temps d’intempéries provenant d’un défaut d’étanchéité de la terrasse et d’une fissure présente sur la façade de l’immeuble.

Ce rapport est corroboré par celui de la Société AQUITAINE INTERVENTION en date du 9 juin 2025, mandatée par [S] en recherche de fuite, lequel conclut que «les désordres constatés chez» Madame [R] [M], «proviennent d’infiltration lors d’épisodes pluvieux en extérieur à l’angle de la façade sous la couvertine».

Le procès-verbal de constat établi le 4 mars 2025 permet de conclure que ces infiltrations ont permis le développement de moisissures dans deux chambres du logement et le salon.

Les pièces produites, en particulier les factures établies par la Société COMNOUGEFILS le 30 juillet 2025, par la Société K PEINTURE le 25 septembre 2025 et par la Société ADRET FRANCE le 17 octobre 2025, permettent d’établir que le bailleur a traité les infilrations et procédé aux travaux de remise en état du logement. La facture de l’EURL [K] du 20 octobre 2025 et les rapports d’intervention d’ACORUS des 3 et 6 novembre 2025 montrent que les travaux de réfection de la salle de bains ont été effectués.

S’il y a lieu de constater que les désordres concernant la salle de bains ont été réparés, il apparaît, cependant, que certains travaux se sont révélés insuffisants.

Ainsi, les courriers électroniques adressés par [S] à Madame [R] [M] et à l’entreprise K PEINTURES les 8 décembre 2025 et 5 janvier 2026 prouvent que les moisissures sont réapparues dans l’appartement, justifiant une nouvelle intervention de cette société le 16 janvier 2026.

Un nouveau rapport de recherche de fuite a été établi le 24 février 2026 par la Société AQUITAINE INTERVENTION, également mandatée par [S], lequel montre que l’appartement de Madame [R] [M] subit de nouvelles infiltrations entraînant une dégradation du revêtement mural au niveau d’une des chambres, les matériaux étant saturés en eau : «les désordres constatés dans le logement n°1 … trouvent leur origine dans des infiltrations d’eau en façades aux niveaux R+1 et R+2 consécutives à la présence de fissurations. Ces infiltrations sont aggravées par des défauts d’étanchéité à la jonction entre la couvertine et le mur porteur, favorisant des pénétrations d’eau et leur cheminement vers les niveaux inférieurs».

Il y a lieu de constater que les infiltrations répétées subies par Madame [R] [M] permettent le développement de moisissures de nature à nuire à la santé des occupants du logement. Ces désordres rendent le logement non conforme aux normes de décence et la réparation incombe au bailleur.

Dans ces conditions, [S] sera condamné à réaliser les travaux visant à mettre un terme aux infiltrations d’eau consécutives à la présence de fissuration et les travaux d’étanchéité préconisés par la Société AQUITAINE INTERVENTION dans son rapport de recherche de fuite du 24 février 2026, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois, passée laquelle l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit.

— Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [R] [M] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance d’un montant de 9.700,64 €, cette somme, correspondant à la somme mensuelle de 510,56 € à compter du mois d’octobre 2023, étant à parfaire au jour du jugement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

[S] soutient être intervenu à plusieurs reprises au sein du logement et avoir mandaté différentes entreprises afin de trouver l’origine des infiltations et y mettre un terme en remettant en état les pièces endommagées. A titre subsidiaire, il demande que sa condamnation soit ramenée à de plus justes proportions.

Le rapport de recherche de fuite sur canalisation établi par la Société PHENIS, mandatée par l’assureur protection juridique de Madame [R] [M], du 14 décembre 2023 et le procès-verbal de constat établi le 4 mars 2025 permettent de constater les désordres subis par Madame [R] [M], plus spécialement, la présence de moisissures, de manière continue depuis le mois de décembre 2023, lesquelles se poursuivent en dépit de travaux de réparation qui se sont révélés insuffisants et de travaux de remise en état. S’agissant de la salle de bains, il y a lieu de constater qu’aucun élément ne permet d’établir que les désordres existaient depuis le mois de décembre 2023. Seul le courrier que Madame [R] [M] a adressé à son bailleur au mois de juin 2024 permet de conclure à leur existence à cette date. Ils ont en tout état de cause été réparés au mois d’octobre 2025.

Compte tenu de la nature des désordres et de leur conséquence sur l’habilité d’une des chambres et du salon et pendant un temps de la salle de bain, le préjudice de jouissance de la locataire sera fixé comme suit :

—  80 € du mois de décembre 2023 à juin 2024 : 7 mois X 80 € = 560 €

—  100 € du mois de juin 2024 à octobre 2025 : 19 mois X 100 € = 1.900 €

—  80 € du mois de décembre 2025 au mois de février 2026 : 3 mois X 80 € = 240 €

TOTAL : 2.700 €

[S] sera, en conséquence, condamné à payer à Madame [R] [M] la somme de 2.700 € en réparation de son préjudice de jouissance, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande en réparation au titre du préjudice moral :

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Aux termes de l’article 1231-2 du même code civil «les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Madame [R] [M] sollicite une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant du temps considérable qu’elle a consacré à la gestion de ce litige, notamment par ses nombreuses sollicitations qui sont demeurées vaines auprès de [S], le temps consacré à la venue des différents experts ainsi qu’à la saisine d’un conciliateur.

[S] conclut au débouté de ce chef de demande puisqu’il est intervenu à plusieurs reprises au sein du logement et a mandaté différentes entreprises afin de trouver l’origine des infiltrations, y mettre un terme et remettre en état les pièces endommagées.

Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité. La réparation due au créancier de l’obligation demeura néanmoins limitée au préjudice prévisible.

En l’espèce, il convient de constater que Madame [R] [M] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral. Il y a lieu de rappeler que ce préjudice doit s’analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d’un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales. Or, elle ne produit aucun document permettant de démontrer une dégradation de son état de santé, le seul courrier qu’elle produit ne suffit pas à prouver les sollicitations répétées qu’elle évoque et le fait que plusieurs entreprises soient intervenues à son domicile pour pallier aux désordres qu’elle subit ne permet pas de prouver le préjudice moral qu’elle allègue. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

— Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. Aucun élément ne justifie, en l’espèce, qu’elle soit écartée.

[S], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’espèce, de laisser à Madame [R] [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la charge de ses propres frais irrépétibles. [S], qui succombe, sera débouté de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE [S] à réaliser les travaux visant à mettre un terme aux infiltrations d’eau consécutives à la présence de fissuration et les travaux d’étanchéité préconisés par la Société AQUITAINE INTERVENTION dans son rapport de recherche de fuite du 24 février 2026, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois, passée laquelle l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE [S] à payer à Madame [R] [M] la somme de 2.700 € en réparation de son préjudice de jouissance, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Madame [R] [M] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE [S] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La CADRE-GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection