TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DOSSIER N° RG 25/08508 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2YPP

DEMANDERESSES

La société KEOLIS, Société Anonyme inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 552 111 809, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Dont le siège social est : [Adresse 1]

La société DIRECT PLANTES, Société par Actions Somplifiées à associé unique, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 450 622 071, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

Dont le siège social est : [Adresse 2]

Toutes les deux représentées par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

La société FONCIERE SELECTION REGIONS, Société par Actions Somplifiées à associé unique, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 820 267 367, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : [Adresse 3]

représentée par Maître Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente

GREFFIER : Céline GABORIAU, Greffier

A l’audience publique tenue le 24 Mars 2026 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 05 mai 2026

Formules exécutoires aux avocats

Copies Certifiées Conformes

par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 14 octobre 2024, la SA KEOLIS et la SAS DIRECT PLANTES ont fait assigner la SAS FONCIERE SELECTION REGION (ci-après SAS FSR) par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025 afin de voir liquidée l’astreinte fixée par cette décision et que soit ordonnée la fixation d’une nouvelle astreinte définitive.

A l’audience du 24 mars 2026 et dans ses dernières conclusions, la SA KEOLIS et la SAS DIRECT PLANTES sollicitent, au visa des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, la liquidation de l’astreinte et la condamnation corrélative de la défenderesse à leur payer la somme de 18.400 euros. Elles sollicitent la fixation d’une nouvelle astreinte définitive pour la réalisation des travaux sur les postes E, F et G sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir. Enfin, elles concluent au rejet des prétentions adverses et à la condamnation de la défenderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses font valoir que si la SAS FSR a exécuté certains travaux de réparation, elle n’a pas réalisé l’ensemble des travaux préconisés par l‘expert judiciaire et ne justifie pas du caractère fonctionnel notamment de la climatisation et du chauffage. Elles soulignent que cette exécution partielle et parfois tardive justifie la liquidation de l’astreinte à taux plein, soulignant l’ancienneté de ses doléances quant aux dysfonctionnements majeurs affectant le bâtiment loué. Elle sollicite par ailleurs la fixation d’une nouvelle astreinte pour la contraindre à finaliser les travaux entrepris.

A l’audience du 24 mars 2026 et dans ses dernières écritures, la SAS FSR conclut au rejet de toutes les demandes et subsidiairement à la réduction de l’astreinte. Elle demande en outre à ce qu’il n’y ait lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et à ce que chacune des parties conserve la charge de ses dépens.

La défenderesse indique avoir diligenté les travaux nécessaires par ordre d’urgence. Elle fait valoir que l’exécution plus tardive de certains postes de travaux est liée au retard pris par les sociétés de travaux pour intervenir ce qui ne saurait lui être imputé. Elle soutient que les derniers travaux restants sont minimes eu égard aux réfections d’ampleur qu’elle a effectué, justifiant que l’astreinte ne soit pas liquidée et qu’une nouvelle astreinte ne soit pas fixée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

— Sur la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une astreinte définitive

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire”.

L’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir”.

L’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère”.

Toutefois, au visa de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et de son Protocole n° 1 applicable depuis le 1er novembre 1998, le juge du fond doit se livrer lors de la liquidation d’une astreinte provisoire à un contrôle de proportionnalité entre l’atteinte portée au droit de propriété du débiteur et le but légitime qu’elle poursuit, sans pour autant, à ce stade de l’évolution de la jurisprudence, considérer les facultés financières de celui-ci.

Enfin, l’article R121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que:

« Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. »

En l’espèce, l’ordonnance du 14 octobre 2024 prévoit notamment en son dispositif :

« Condamne la SASU FONCIERE SELECTION REGIONS à faire procéder aux travaux prescrits et chiffrés dans le rapport d’expertise judiciaire de M [A] afin de remédier aux désordres affectant l’ensemble des menuiseries extérieures de type oscillo-battant, le système chauffage-ventilation-climatisation et le réseau de canalisations des locaux loués et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et pour une durée de trois mois ».Cette décision a été signifiée par acte du 7 novembre 2024

L’astreinte courait donc à compter du 8 décembre 2024 pour trois mois.

Les parties s’accordent pour, à l’instar du rapport d’expertise, ventiler l’ensemble des travaux à réaliser en 3 grands blocs, qu’il y a lieu d’examiner successivement.

Sur les désordres A et D – Menuiseries et ventilation

Les deux parties s’accordent pour reconnaitre que ces travaux d’ampleur ont été réalisés dès le 26 septembre 2024, ainsi qu’en justifie le procès-verbal de réception signé à cette date avec la société TECHNICALL, donc antérieurement à la décision judiciaire et de facto avant le début du délai d’astreinte

Sur les désordres B et C – Climatisation et chauffage et refroidissement

Ce poste était en réalité constitué de deux interventions distinctes, l’une visant à un désembouage du système existant et l’autre relatif à la révision de la pompe à chaleur.

Sur le premier point, la SAS FSR justifie d’un devis du 2 octobre 2023, d’une facture du 21 octobre 2024 et d’un procès-verbal de réception de la même date sans réserve. La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir au jour de l’audience fait réaliser les travaux relatifs à la pompe à chaleur, indiquant qu’il faut en fait remplacer celle-ci pour un coût supérieur à celui chiffré par l’expert.

Ce poste de travaux ne saurait donc être considéré comme totalement réalisé, la persistance de problèmes de chauffage décrite par les sociétés locataires démontant l’incomplétude des travaux entrepris.

Sur les désordres E, F et G – Ventilation des locaux

Ce poste incluait trois postes de travaux consistant d’après l’expertise judicaire du 19 juin 2024 à remplacer le moteur d’extraction de la VMC Sud, à percer et raccorder la VMC des sanitaires du 3ème étage sud et à créer des entrées d’air.

La SAS FSR produit un devis en date du 25 mars 2024 accepté le 21 novembre 2024 et un procès-verbal de réception des travaux du 10 mars 2025. Elle verse également un autre procès-verbal de réception en date du 17 décembre 2025 pour la création des ouvertures.

Ce poste de travaux a donc été réalisé mais avec retard. La SAS FSR, qui fait valoir des difficultés organisationnelles des entreprises prestataires, ne produit aucun échange de correspondances au soutien de cette affirmation, à même de démontrer la cause étrangère qu’elle allègue.

Dès lors, il sera constaté que la SAS FSR a partiellement exécuté l’obligation mise à sa charge et s’agissant du dernier bloc de travaux l’a exécuté avec retard sans pouvoir justifier que celui-ci ne lui est pas imputable.

Il y a donc lieu de liquider l’astreinte tout en tenant compte des travaux néanmoins réalisés, en condamnant la défenderesse au paiement d’une somme de 7000 euros à ce titre.

L’inertie démontrée pour la mise en œuvre des travaux, combattue par la seule prévision d’une astreinte, conduit la présente juridiction à prononcer une nouvelle astreinte de nature provisoire afin de garder une marge d’appréciation, pour encourager la SAS FSR à achever les travaux relatifs aux désordres B et C ainsi que cela sera prévu au dispositif.

Sur les autres demandesIl résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SAS FSR, partie perdante, subira les dépens et sera condamnée au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 14 octobre 2024 à l’encontre de la SAS FONCIERE SELECTION REGIONS au profit de la SA KEOLIS et de la SAS DIRECT PLANTES à la somme de 7.000 euros et CONDAMNE la SAS FONCIERE SELECTION REGIONS à payer cette somme unique à la SA KEOLIS et à la SAS DIRECT PLANTES,

FIXE une nouvelle astreinte provisoire et CONDAMNE la SAS FONCIERE SELECTION REGIONS à réaliser les travaux relatifs aux désordres B et C tels que prévus par le rapport d’expertise judiciaire de M [A] en date du 19 juin 2024, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra une astreinte de 500 euros par jour de retard pour un délai de 90 jours, à l’issue duquel il pourra de nouveau être fait droit,

CONDAMNE la SAS FONCIERE SELECTION REGIONS à payer à la SA KEOLIS et à la SAS DIRECT PLANTES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FONCIERE SELECTION REGIONS aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,