TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00527 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SK5I

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

Société SEM [Localité 11] HABITAT

c/

[X] [N], [D] [F]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Edith [Localité 8]

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [X] [N]

à M. [D] [F]

Minute : 397/2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Société SEM [Localité 11] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR:

Mme [X] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparante en personne

M. [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

À l’audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00527. Judgement du 01er avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018, la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [N] épouse [F] et Monsieur [D] [F] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer principal de 387,59 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 951,56 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La caisse des affaires familiales a été informée de la situation de Madame [X] [F] et Monsieur [D] [F] le 8 septembre 2023.

Par assignations du 19 juillet 2024 et 9 août 2024, la société d’économie mixte VERSAILLES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F] et obtenir leur condamnation conjointe et solidaire au paiement des sommes suivantes :

660,22 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 7 juin 2023, soit les loyers et charges dues jusqu’à la transcription du jugement de divorce en date du 22 juin 2023, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la sommation délivrée

et obtenir la condamnation de Madame [X] [N] uniquement au paiement des sommes suivantes :

1.171,94 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté du 7 juin 2023 au 28 juin 2024, terme du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, une indemnité journalière d’occupation à compter du 1er juin 2024 égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024. Un diagnostic social et financier est parvenu à la date de l’audience faisant état d’une carence des intéressés.

À l’audience du 30 janvier 2025, la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2944,80 euros, arrêtée au 29 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle explique qu’en raison du divorce des époux, Monsieur [D] [F] doit être solidairement condamné à la somme de 660,22 euros arrêtée au 7 juin 2023, soit la date du divorce et Madame [X] [N] à la somme de 2284,38 euros, comprise entre le 7 juin 2023 et le 29 janvier 2025. Elle sollicite l’autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré pour confirmer le versement récent d’une somme de 1500 euros par la défenderesse et faire valoir sa position en conséquence.

Monsieur [D] [F] comparait en personne et déclare qu’il ne vit plus dans les lieux depuis 2020, en ajoutant qu’il a valablement déposé congé en partant. Il conteste ainsi le montant de la dette. En outre, il ajoute qu’il est agent à la SNCF, perçoit un salaire mensuel de 1500 euros et qu’il verse une pension alimentaire, tel que prévu par le jugement de divorce. Il actualise sa nouvelle adresse, en indiquant qu’il vit désormais au CCAS de [Localité 9].

Madame [X] [N] comparait en personne et ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique vouloir se maintenir dans les lieux et souhaite pouvoir payer en sus du loyer, la somme de 70 euros par mois, tout en ajoutant qu’elle a récemment effectué un versement de 1500 euros avant l’audience. En outre, elle déclare percevoir un salaire mensuel de 2000 euros, en tant qu’assistante dentaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note autorisée parvenue en cours de délibéré reçue le 4 février 2025, le conseil de la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT a transmis un décompte actualisé tenant compte des versements annoncés par Madame [N] pour un montant de 1.500 euros. Il indique ne pas s’opposer, dans ces conditions, aux délais de paiement sollicités par les défendeurs à hauteur de 70 euros par mois en plus des échéances courantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité

La société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la caisse des affaires familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, d’après l’historique des versements, la somme de 951,56 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 23 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [D] [F] a déjà quitté les lieux et que Madame [X] [N] souhaite se maintenir dans les lieux.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale de l’intéressée, du versement récent d’une somme de 1500 euros permettant de considérer que le loyer courant a été repris et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement aussi bien à Madame [X] [N] que Monsieur [D] [F], qui, se trouve pour partie débiteur du montant de la dette, à se libérer de la dette locative par mensualités de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser le maintien du locataire dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés concernant Madame [X] [N]. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, Madame [X] [N] restait lui devoir la somme de 1378,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En application des dispositions sus-citées, il est classiquement admis que les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges jusqu’à ce que, en cas de divorce, les formalités de publicité prescrites par les règles de l’état civil aient été accomplies, sans qu’un époux puisse pour échapper à cette obligation, faire état de son départ du domicile conjugal.

En l’espèce, s’agissant de la demande de condamnation solidaire formulée à l’encontre de Monsieur [D] [F], si ce dernier indique avoir délivré congé en 2020 (non produit aux débats), il résulte des principes sus-cités que, nonobstant la délivrance du congé, celui-ci restait redevable solidairement du paiement des loyers au regard de la solidarité légale liée aux devoirs du mariage jusqu’à la transcription du jugement de divorce intervenu en l’espèce le 22 juin 2023. En conséquence, il résulte du décompte produit qu’à cette date les débiteurs étaient redevable d’une somme de 660,22 euros.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2018 entre la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT, d’une part, et Madame [X] [N] épouse [F] et Monsieur [D] [F], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], est résilié depuis le 23 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F] à payer à la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT la somme de 660,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2023,

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT la somme de 718,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISE Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F] à se libérer de leur dette (660,22 euros) en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, puis AUTORISE Madame [X] [N] à se libérer de sa dette (718,58 euros) seule en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêt et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 janvier 2024,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Madame [X] [N] sera condamnée à verser à la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’économie mixte [Localité 11] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [N] et Monsieur [D] [F] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge