N° RG : N° RG 23/03605 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYXW

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

31Z

N° RG : N° RG 23/03605 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYXW

AFFAIRE :

S.A.R.L. LE VESPER

C/

[P] [Y]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL GARONNE AVOCATS

la SELARL TRASSARD & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2026, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LE VESPER

493 route du Médoc

33520 BRUGES

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/03605 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYXW

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [Y]

né le 06 Mai 1955 à BORDEAUX (33000)

de nationalité Française

78 bis avenue du Médoc

33320 EYSINES

représenté par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

Au soutien de sa demande Monsieur [P] [Y], propriétaire d’un local à usage commercial situé au 493 route du Médoc à Bruges, a consenti un bail à la société 2LS laquelle par acte du 5 septembre 2014 a cédé son fonds de commerce et droit au bail à la société Le Vesper pour y exercer une activité de “brasserie, bar et restaurant”, exerçant sous l’enseigne “ Brasserie Le Vivien”.

Le 10 décembre 2020, la société Le Vesper a notifié à son bailleur une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er juin 2021, sans réponse de ce dernier de sorte qu’un nouveau bail a maintenu les relations contractuelles entre les parties.

Le 29 juin 2022, la société Le Vesper a signé avec Monsieur [Z] et Madame [X] un acte de vente conditionnelle de son fonds de commerce pour la somme de 200 000 €, à laquelle s’est opposée Monsieur [P] [Y] en sa qualité de bailleur, de sorte que l’acte authentique prévu n’a pu être signé.

Par acte du 21 avril 2023, la société Le Vesper a fait assigner Monsieur [Y], au visa de l’article L 145 – 16 du code de commerce et des articles 1104, 1200 et 1231 du code civil, aux fins de condamnation à lui payer la somme de 20 000 € en réparation du préjudice subi consécutif à la perte de chance de céder son fonds de commerce à Monsieur [Z] et Madame [X].

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025 pour une audience tenue le 3 juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à la mise en état à la demande des parties après révocation de l’ordonnance de clôture.

Une dernière ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, la société Le Vesper (la société) maintient, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, sa demande de condamnation de Monsieur [Y] à payer la somme de 20 000 € au titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de réaliser la vente de son fonds de commerce, en soutenant que son bailleur a commis une faute en faisant échouer la cession par une opposition abusive et tardive, et demande de dire et juger qu’elle occupe la terrasse de manière régulière, résultant d’un accord tacite du bailleur, d’une exploitation continue paisible depuis plus de 15 ans, confirmée par la refacturation de la taxe foncière afférente à cette surface ainsi que par le mesurage des surfaces données à bail, de sorte que les prétentions de Monsieur [Y] de remise en état des lieux et de paiement d’une indemnité d’occupation ne sont pas fondées.

La société demande également de lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 7352,85 € au titre de l’arriéré des loyers et charges dues au 15 décembre 2025, en l’autorisant à se libérer de cette somme par 18 fractions mensuelles de 400 €, la 19e venant solder la dette en sus du loyer courant, ainsi que condamnation de Monsieur [Y] à payer une somme de 5000 € au titre de l’article 700 précité.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, Monsieur [Y] conclut au débouté de la demande de la société et, à titre reconventionnel, à la condamnation de la société à lui payer une somme de 50 000 € au titre de l’occupation sans droit ni titre de la terrasse située à l’arrière du local objet de la location, entre le 21 avril 2018 et le 21 avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, ainsi qu’à payer une somme de 10 000 € par année d’occupation sans droit ni titre de la terrasse depuis le 21 avril 2023, avec les mêmes intérêts, en ordonnant la capitalisation des intérêts, et la condamnation de la société à remettre la terrasse située à l’arrière du local dans l’état où elle se trouvait avant le 2 août 2021, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre condamnation à payer une somme de 6277,54 € au titre des loyers impayés de 2 décembre 2024, juillet 2025 et août 2025, sous astreinte de 150 € par jour de retard, ainsi qu’une somme de 4301,73 euros au titre de la somme restant due au regard des taxes foncières de 2023 et 2024, également sous astreinte, ainsi qu’une somme de 5000 euros par application de l’article 700.

Motifs de la décision

Le tribunal a été initialement saisi par la société, en qualité de locataire, d’une demande tendant à la condamnation de Monsieur [Y], en qualité de bailleur, à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice consécutif à l’échec de la cession de son fonds de commerce en raison de l’opposition abusive et tardive de ce dernier.

En cours d’instance, durant la mise en état devant le juge de la mise en état, Monsieur [Y], tout en s’opposant à la demande principale, a formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir une indemnité au titre d’une occupation sans droit ni titre de la terrasse située à l’arrière du local, à compter du 21 mai 2018, outre la demande de remise en état de cette terrasse dans l’état où elle se trouvait avant le 2 août 2021.

Il existe un lien manifeste entre la demande reconventionnelle et la demande initiale dès lors que l’opposition du bailleur concerne la présence de la terrasse dans le bail objet de la cession, que conteste le bailleur en soutenant qu’elle est une partie commune de l’immeuble et non de l’assiette du bail, mais que revendique le preneur, de sorte que le bailleur réclame une indemnité au titre de l’occupation illicite de cette terrasse et le preneur des dommages-intérêts en raison de la faute commise par le bailleur en s’opposant à la cession prévue pour la raison précitée concernant la terrasse.

La société fait valoir que son bailleur a argué auprès des futurs acquéreurs de fausses informations dans le but de les faire renoncer à devenir cessionnaires, en affirmant que les parties communes exploitées par la société ne seraient pas incluses au bail, notamment la terrasse, et qu’elles devaient être réaménagées en faisant parvenir aux cessionnairex un projet de réaménagement des parties communes dans lesquelles il retire d’une partie des communs exploités actuellement ,notamment la terrasse, alors que la société exploite les locaux, dont la terrasse, depuis plus de 15 ans.

Elle fait valoir que le bailleur ne peut contester qu’une terrasse extérieure constitue pour tout locataire un élément essentiel du fonds de commerce ayant pour activité un bar restaurant et brasserie, alors que Monsieur [Y] s’est délibérément opposé à la cession du fonds de commerce en arguant de différends liés à cette terrasse, sans avoir évoqué ce point lors de la précédente cession de 2014 dès lors que la société 2LS exploitait une terrasse extérieure et circulait dans l’ensemble des communs extérieurs, d’où le comportement déloyal du bailleur, cause exclusive de l’échec de la cession dès lors que les conditions suspensives étaient levées, à l’origine du préjudice dont elle demande réparation.

La société fonde sa demande sur la responsabilité contractuelle à l’origine d’une perte de chance dès lors que le cessionnaire avait obtenu le financement pour l’acquisition du fond de commerce et, à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

En réponse, Monsieur [Y] prétend que seule une responsabilité contractuelle peut être invoquée par la société et il soutient qu’il n’a commis aucun manquement contractuel qui lui serait imputable dès lors que le contrat de bail conclu le 27 juillet 2012 porte sur des locaux décrits avec précision qu’il ne mentionne absolument pas la mise à disposition d’une terrasse, et que l’acte de cession précédent reprend les termes du bail sans mentionner la mise à disposition d’une terrasse, outre que l’acte de cession avec conditions suspensives au profit des cessionnaires de la société reprend lui aussi les termes du bail sans mentionner la disposition de la terrasse, de sorte que la clause du bail initial, non modifiée, n’a pas à être interprétée, ni l’occupation de la terrasse ne peut emporter modification des termes du bail.

De même, il soutient qu’une tolérance ou une attitude passive de sa part ne suffit pas à établir son consentement à un changement de destination des lieux où sa renonciation à se prévaloir de cette infraction, le silence ne valant pas acceptation ainsi que le rappelle l’article 1120 du code civil, et il invoque au soutien de ses prétentions les dispositions de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ainsi que l’article 544 du code civil.

Par ailleurs, il fait valoir, ainsi que l’atteste la société Crit, que la cour arrière est une zone commune nécessaire à l’accès aux poubelles et aux compteurs d’eau et d’électricité conformément au plan des locaux, il ne peut être privé de cette propriété de la terrasse dans son intérêt et dans l’intérêt des autres occupants de l’immeuble envers lesquels sa responsabilité susceptible d’être engagée.

Il prétend dès lors que sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231 – 1 du Code civil n’est pas engagée, et que si les cessionnaires ont rétracté leur offre c’est en raison de l’information qui leur a été mmuniquée concernant la terrasse relevant des parties communes de l’immeuble, et il soutient n’avoir commis aucune faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, invoqué à titre subsidiaire par la société, à défaut de rapporter la preuve d’une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué, la perte de chance, outre l’absence de lien de causalité dès lors que le défaut de cession n’est pas liée à son intervention mais à l’omission dolosive de la société en se gardant d’inclure dans l’acte de cession des stipulations relatives à la jouissance qu’elle prétend détenir de la terrasse.

Des pièces produites il résulte que, par acte sous seing privé du 27 juillet 2012, Monsieur [Y], propriétaire d’un immeuble situé au 493 route du Médoc à Bruges, a consenti à la société 2LS un bail à usage commercial, pour l’exercice d’une activité de “bar restaurant brasserie”, composé d’un local d’une surface d’environ 210 m², se décomposant en une salle de jeux, bar, cuisine, sanitaire et réservent environ 150 m² et d’une salle de restaurant, sanitaire d’environ 60 m² ainsi que d’un parking en façade de l’immeuble.

Par un courrier du 7 juillet 2014, Maître [R], notaire à Bordeaux, informe Monsieur [Y] que son locataire, la société 2LS, se propose de céder à la société Le Vesper son fonds de commerce de bar brasserie exploité dans les locaux lui appartenant situés 493 route de Médoc, avec la poursuite de l’activité par le nouveau locataire de bar brasserie restaurant, outre mention que compte tenu des dispositions du bail et de l’activité poursuivie par le nouveau locataire il n’y a pas lieu de demander son agrément à cette cession mais que toutefois il lui demande de lui indiquer, si nécessaire, les réserves que vous tenez à faire relativement à l’exécution du bail.

Par acte notarié du 5 septembre 2014, la société Le Vesper a fait l’acquisition du fonds de commerce de brasserie bar restaurant exploité à Bruges au 493 route du Médoc, appartenant à la société 2LS et cet acte reproduit en page 5 la description des locaux loués conforme à celle du bail initial consenti à la société précitée en 2012, outre mention en page 4 que le fonds cédé se poursuit et comporte dans son état actuel avec toutes ses aisances et dépendances ses agencements sans exception ni réserve.

La société produit un document intitulé procès-verbal d’assemblée générale, annexé à l’acte de cession, par lequel le gérant de la société Le Vesper est autorisé à l’acquisition du fonds de commerce précité, auquel est joint un plan de situation de la direction générale des finances publiques qui portent mention de matériel de terrasse et d’une terrasse en bois exotique.

Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2020, la société le Vesper notifie à son bailleur une demande de renouvellement du bail commercial venant à expiration le 31 mai 2021, sans réponse de Monsieur [Y], de sorte qu’un nouveau bail a été conclu entre les parties aux mêmes conditions à compter du 1er juin 2021, l’acte ayant été remis à la personne du destinataire.

La société produit également un acte notarié signé par les parties les 29 juin 2022, valant avant-contrat, par lequel la société Le Vesper cède son fonds de commerce et le droit de bail y afférent à Monsieur [Z] et Madame [X], avec en page 3 la désignation du fonds de commerce et en page 5 la description des locaux loués situés aux 493 route du Médoc à Bruges, reprenant les mêmes mentions concernant la description des locaux, d’une surface d’environ 210 m², aux fins d’exercer la même destination des lieux loués de bar restaurant brasserie, outre mention que la cession sera notifiée au bailleur, en application des dispositions de l’article 1327 –1 du Code civil afin qu’elle lui soit opposable et sans délai aux frais du cessionnaire, avec remise d’une copie exécutoire par extrait de la cession au bailleur auprès du cessionnaire.

Ce même acte mentionne que si le cédant bénéficie, dans le cas de l’exploitation du fonds, d’un droit de terrasse sur le domaine public, celui-ci est annulé de plein droit par la cession de sorte que le cessionnaire devra leur faire son affaire personnelle de l’obtention d’une nouvelle autorisation mais le cédant déclare ne pas disposer d’un tel droit et stipule, en page 11, à la fois des conditions suspensives générales mais également des conditions suspensives particulières liées au financement et à l’obtention d’un prêt de 160 000 € sur une durée de sept ans, le cessionnaire s’obligeant à effectuer toutes démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans un délai de trois semaines à la date de la signature de l’acte au plus tard le 15 juillet 2022.

Par acte, signé par les parties de manière électronique les 24 novembre 2022, par le représentant légal de la société le Vesper et les consorts [Z] et [X], intitulé “Désengagement du compromis de vente et l’avenant de prorogation”, les parties décident de se libérer mutuellement de l’avant contrat et de l’avenant ci-dessus, sans indemnité ni recours l’une envers l’autre ni envers l’étude notariale de Maître [M], ni envers une agence intermédiaire, avec restitution du dépôt de garantie versée par le cessionnaire lors de l’avant-contrat, et mention que cette décision découle notamment des difficultés rencontrées concernant la potentielle impossibilité d’exploitation d’une terrasse en raison d’un différend entre preneur et bailleur, ce que les parties reconnaissent.

Au soutien de sa demande d’indemnisation pour la non réalisation de l’acte de cession, la société Le Vesper expose que son bailleur a adressé au cessionnaire un projet sans terrasse, à l’origine de leur renonciation à signer l’acte authentique, alors que les parties extérieures, dont la terrasse, ont toujours été exploitées de façon continue, ainsi qu’à la justifie par la production en pièce 9 du cliché Google Maps, outre que la description du mobilier de la terrasse a été jointe à l’inventaire annexé à l’acte de cession du 5 septembre 2014, dont a eu connaissance Monsieur [Y] il ne peut prétendre à une occupation illégale en août 2021 alors que la terrasse en bois a été installée par un précédent locataire depuis plus de 15 ans.

De même, la société soutient avoir fait appel à une société spécialisée en “audit bilan diagnostics” le 7 juin 2021, à l’occasion du projet de cession de son fonds de commerce, produit en pièce 26, qui révèle une surface de location de 178,03 m², de sorte que la différence avec la surface de 210 m² mentionnés dans l’acte, correspond à la terrasse.

La société fonde sa demande sur la responsabilité contractuelle, en invoquant les dispositions de l’article 1104 du code civil qui prévoit que les contrats doivent être notamment exécutés de bonne foi , l’alinéa 1 de l’article 1200 qui prévoit que les tiers doivent respecter la situation, outre l’article 1231 –1 relative à la responsabilité en cas d’inexécution, ainsi que l’article L 145 – 16 du code de commerce dont le premier alinéa dispose que sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire locataire de céder son bail ou le droit qui tienne du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

Elle prétend que Monsieur [Y] a délibérément empêché la cession du fonds de commerce en arguant auprès des futurs acquéreurs de fausses informations dans le but qu’ils se rétractent de la vente et il est de jurisprudence constante que le tiers qui par son comportement fautif a volontairement fait obstacle à la conclusion du contrat a commis une faute qui ouvre droit à réparation.

À titre subsidiaire, la société Le Vesper fonde la demande sur la responsabilité extra contractuelle de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, dès lors que le tribunal estimerait que la faute commise par son bailleur ne découlait pas de son obligation d’exécuter le bail commercial de bonne foi, en soutenant que ce dernier a commis une faute en empêchant délibérément la conclusion de la cession de son fonds de commerce.

En défense, Monsieur [Y] prétend que le bail ainsi que l’acte de cession de 2012 ne mentionnent pas la terrasse qui relève des parties communes et qu’une tolérance ne peut valoir accord tacite de sorte qu’il a exécuté le bail de bonne foi ni n’a commis une faute quasi délictuelle, en soutenant que la société Le Vesper a ,dans le cadre de l’inventaire du mobilier cédé, fourni aux acquéreurs la liste du mobilier de la terrasse, en induisant ces derniers en erreur et leur laissant croire que cette terrasse faisait parti du bail, de sorte que c’est en raison de l’information qu’il a donnée à ces mêmes acquéreurs qu’ils ont rétracté leurs offres.

De l’ensemble des documents produits, et des moyens soutenus par chacune des parties, il résulte que la société Le Vesper ne peut reprocher à son bailleur une inexécution de mauvaise foi du bail, de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’occasion du projet de cession de son fonds de commerce, à la suite de la signature de l’avant-contrat le 29 juin 2022, ni même une faute quasi délictuelle, en sa qualité de tiers à l’avant-contrat de cession conclue entre la société et les consorts [Z] et [X], dès lors qu’il existe un contentieux sur l’emprise réelle du bail consenti à la société, quand bien même Monsieur [Y] aurait accepté la situation durant des années.

Il s’ensuit que la société Le Vesper sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Concernant la demande reconventionnelle de Monsieur [Y], tendant à juger que la société Le Vesper occupe la terrasse située à l’arrière du local situé 493 ou du Médoc à Bruges sans droit ni titre, avec sa condamnation à payer au titre de l’occupation à compter du 21 avril 2018 une somme de 50 000 €, ainsi qu’une somme de 10 000 € par année d’occupation à compter du 21 avril 2023, outre condamnation à remettre la terrasse située à l’arrière du local dans l’état où elle se trouvait avant le 2 août 2021 sous astreinte, le tribunal constate que cette contestation a été soulevée à l’occasion de la signature de l’avant-contrat de cession précitée du 29 juin 2022, alors que depuis des années précédant cette date, notamment depuis le 5 septembre 2014, date de la cession du fonds de commerce du précédent locataire au locataire actuel, il n’a émis aucune réserve sur ce point, alors même qu’il a eu connaissance par la production des documents du mobilier de cette terrasse, de sorte que si le silence ne vaut pas acceptation, ainsi que le prévoit l’article 1120 du Code civil invoqué par Monsieur [Y], il reste l’existence d’un accord tacite, invoqué par la société Le Vesper, se distingue du simple silence et a pu légitimement faire croire à cette société, locataire en titre depuis le 5 septembre 2014, en continuité d’exploitation avec le précédent locataire, à la possibilité d’utiliser cette terrasse.

Il s’ensuit que Monsieur [Y] sera débouté des prétentions de ce chef.

Monsieur [Y] réclame également la condamnation de la société lui payait une somme de 6277,54 € au titre des loyers impayés ainsi qu’une somme de 4301,73€ au titre des taxes foncières 2023 et 2024 et, la société Le Vesper demande de lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 7352,85 € au titre de l’arriéré des loyers et charges du au 15 décembre 2025.

L’examen des pièces produites par chacune des parties sur ce point, conduit le tribunal a écarter la demande de Monsieur [Y] mais à condamner la société Le Vesper à payer la somme de 7352,85 €, en lui accordant des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Les circonstances et la nature du litige justifie de partager dépens ainsi que de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés non compris dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal,

Déboute la société Le Vesper de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [Y] à lui payer des dommages-intérêts,

Déboute Monsieur [P] [Y] de sa demande reconventionnelle relative à la terrasse située à l’arrière du local situé au 493 ou du Médoc à Bruges,

Condamne la société Le Vesper à payer à Monsieur [P] [Y] une somme de 7352,85 € au titre de l’arriéré des loyers et charges,

Autorise la société Le Vesper à se libérer de sa dette à raison de 19 mensualités, dont 18 mensualités de 400 €, payables aux plus tard le cinq de chaque mois, et pour la première fois à compter du mois suivant le prononcé de la décision, le solde payable à la 19e et dernière mensualité, dans le même délai, et dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme le tout deviendra immédiatement exigible,

Ordonne le partage des dépens et dits que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT