N° RG : N° RG 21/00328 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VCPE

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

63D

N° RG : N° RG 21/00328 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VCPE

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[Y] [S]

C/

S.A.R.L. ALG CREDITS, CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUIT AINE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELAS ELIGE BORDEAUX

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

N° RG : N° RG 21/00328 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VCPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [S]

née le 02 Mars 1953 à PERIGUEUX (24000)

74, Rue de la Bordette

33500 LIBOURNE

représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. ALG CREDITS

60, Avenue de la Libération

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

106 quai de Bacalan

33300 BORDEAUX

représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2017, madame [Y] [S] a fait appel à la société 2DIF CONSEILS, qui exerce une activité d’agent commercial, courtage en opérations de banque et services de paiement, pour son projet d’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif de défiscalisation type loi Pinel. Après réalisation d’une étude personnalisée, la société 2DIF CONSEILS lui a proposé l’acquisition d’un appartement situé à MONTPELLIER dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Le 09 juin 2017, madame [S] a conclu avec une société de promotion immobilière un contrat préliminaire de réservation pour l’acquisition de l’appartement moyennant le prix de 205.500 euros.

La société 2DIF CONSEILS a pris attache avec la société ALG CREDITS, courtier en prêt immobilier, aux fins de recherche de financement.

Le 23 mai 2018, la société ALG CREDIT a déposé un dossier de prêt auprès du CREDIT AGRICOLE, lequel a émis une offre de prêt de la somme de 251.000 euros le 16 août 2018, offre acceptée le 30 août 2018.

L’acte d’achat du bien immobilier a été régularisé le 14 septembre 2018.

Madame [S] a bénéficié en décembre 2018 puis en novembre 2020 d’avenants au contrat de prêt aux fins de report des échéances de remboursement jusqu’au mois d’avril 2021. Madame [S] ne s’étant ensuite pas acquittée du paiement des échéances du prêt, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE a prononcé la déchéance du terme par courrier du 02 mars 2022, avec accusé de réception du 04 mars 2022.

Soutenant qu’elles ont manqué à leurs obligations contractuelles et légales de conseil et de mise en garde alors que sa situation financière ne lui permettait pas d’envisager une telle opération, par actes délivrés les 29 décembre 2020, 30 décembre 2020 et 04 janvier 2021, madame [Y] [S] a fait assigner la SARL 2 DIF CONSEILS, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et la SARL ALG CREDITS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Suivant protocole transactionnel du 03 novembre 2022, le promoteur et madame [S] se sont entendus sur une résolution amiable du contrat de vente immobilière, protocole suivi d’un acte authentique du 24 avril 2023 constatant ladite résolution amiable et la restitution par le promoteur de la somme de 133.575 euros au titre des fonds versés par madame [S], fonds qui ont été restitués au CREDIT AGRICOLE.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de madame [S] de son instance et de son action à l’encontre de la SARL 2 DIF CONSEILS, celle-ci ayant été placée en liquidation judiciaire du 13 septembre 2023, la demanderesse n’ayant pas entendu régulariser de procédure à l’encontre du liquidateur.

La clôture est intervenue le 03 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, madame [Y] [S] sollicite du tribunal de :

condamner in solidum la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et la société ALG CREDIT à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 99% de la somme restant due consécutivement à la déchéance du terme du contrat de prêt,condamner in solidum la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et la société ALG CREDIT à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,condamner in solidum la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et la société ALG CREDIT au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, fondées sur la responsabilité contractuelle, madame [S] fait valoir que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, en sa qualité de banquier fournisseur de crédit, a manqué à son devoir de mise en garde qui lui impose de se renseigner pour alerter l’emprunteur au regard de ses capacités financières et du risque d’endettement né de l’octroi d’un prêt, et ce au jour de la conclusion du prêt. Ainsi, elle expose que la banque lui a octroyé un crédit disproportionné par rapport à ses facultés contributives dès lors que ses charges bancaires s’établissaient au remboursement du prêt de sa résidence principale pour un montant de 719,21 euros, et aux mensualités du nouveau prêt souscrit pour la somme mensuelle de 1.634,93 euros, soit la somme totale de 2.354 euros, alors que ses revenus, dans l’hypothèse la plus favorable s’établissaient à la somme de 3.800 euros (retraite + salaire, 3.000 euros, loyer maximum dans le cadre du dispositif Pinel 800 euros), soit un taux d’endettement de 60%, représentant près de deux fois le taux normalement préconisé. Elle ajoute que ces calculs sont réalisés sur la base de projections optimistes dans la mesure où le montant du loyer n’était pas certain et qu’il était acquis qu’elle n’avait pas vocation à percevoir indéfiniment un complément de revenu en sus de sa pension de retraite. En réponse à la banque, elle prétend que celle-ci ne peut valablement soutenir ne pas avoir été en mesure d’apprécier la situation financière et patrimoniale de sa cliente dès lors que si elle a accordé un prêt c’est nécessairement qu’elle estimait être en possession des éléments indispensables à l’appréciation de sa situation. Madame [S] ajoute avoir fourni tant à la société 2DIF CONSEILS qu’au courtier l’ensemble des éléments en sa possession. Elle expose que les éléments mis en avant par la banque démontrent son invraisemblable légèreté dans l’octroi du crédit. Elle fait valoir que si elle a rédigé le 13 juin 2018 une attestation aux termes de laquelle elle indique rembourser par anticipation le prêt de sa résidence principale, cette attestation a été établie à la demande de la société 2DIF CONSEIL qui a abusé de son ignorance, afin de pouvoir obtenir le financement, sans que cela ne corresponde à la réalité, aucun remboursement du crédit lié à la résidence principale n’ayant jamais eu lieu dès lors qu’elle n’en avait pas les moyens financiers. Elle oppose à la banque son absence de vérification de la réalité de ce remboursement. Elle prétend également que la banque a également été dupée par le faux bail que la société 2DIF a rédigé et lui a fait signer dans l’objectif de faire croire qu’elle tirait des revenus locatifs d’un autre bien alors que le bien objet dudit bail est sa résidence principale et qu’elle n’est propriétaire d’aucun autre bien immobilier. A ce titre, elle soutient que la banque a manqué à ses obligations en ne procédant pas à des vérifications approfondies sur ce bien allégué. Elle conteste avoir eu l’intention de tromper la banque, dès lors que c’est la société 2DIF CONSEILS qui était à la manœuvre. S’agissant des revenus locatifs attendus suite à l’acquisition financée, madame [S] prétend que la banque se trompe en affirmant que les chiffres avancés ne tiennent pas compte du parking dont le loyer ne serait pas plafonné, alors que le montant prévu au contrat de réservation inclut la place de parking.

S’agissant de la société ALG CREDIT elle expose que le courtier a une obligation de vérification de ce que le prêt conseillé à des emprunteurs profanes n’est pas excessif. Or, selon elle, la société ALG ne démontre pas l’avoir mise en garde quant au risque lié au caractère excessif du crédit, alors qu’elle avait considéré, dans le cadre de ses échanges avec la société 2DIF CONSEILS, que l’opération était particulièrement risquée au regard de l’âge et des revenus de la requérante. Elle ajoute qu’alors qu’elle avait été mandatée pour rechercher un crédit sur 20 ans, c’est finalement un crédit sur 15 ans qui a été octroyé, sans aucune mise en garde sur l’augmentation mathématique induite des mensualités et de l’endettement. Elle conteste toute évolution de sa situation financière au cours de l’année 2018 qui aurait permis à la société ALG d’envisager la souscription d’un prêt alors qu’elle avait antérieurement alerté la société 2DIF CONSEILS sur le caractère risqué de l’opération. Ainsi, comme mentionné précédemment, elle oppose le caractère frauduleux des documents produits au titre du remboursement du prêt de sa résidence principale et d’un contrat de bail, et l’absence de vérification quant à la réalité de sa situation, démontrant ainsi sa légèreté blâmable.

Elle fait valoir que la responsabilité du courtier et celle de l’établissement de crédit peuvent se cumuler.

S’agissant en premier lieu de son préjudice tiré d’une perte de chance de ne pas contracter si elle avait été correctement informée, elle fait valoir qu’étant dans l’impossibilité d’honorer ses échéances de crédit, cette perte s’établit à 99% du montant des sommes dues au titre de l’exécution du contrat de prêt (coût total du crédit, 270.703,12 euros) et de l’assurance emprunteur (21.829,08 euros), soit la somme de 289.606,78 euros, ou, compte tenu des paiements réalisés depuis le déchéance du terme, 99% du montant de la somme qu’elle reste à devoir à la banque. Elle précise ainsi que, suite à la résolution amiable de la vente, elle a procédé le 09 février 2024 au règlement de la somme de 149.715 euros au profit de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE. Elle indique que la différence entre cette somme restituée par le promoteur et la somme débloquée par le CREDIT AGRICOLE de 211.735 euros s’explique par le paiement de la commission de la société 2DIF CONSEIL à hauteur de 32.300 euros et des frais liés à la vente, étant en outre relevé que la facture au profit de la société 2DIF a été en réalité payée deux fois suite à une manœuvre frauduleuse de cette dernière. Elle conteste donc qu’il puisse lui être opposé qu’elle n’aurait pas utilisé le reste des fonds prêtés. Sur le montant dû à la banque, madame [S] argue que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE n’a pas intégré l’intégralité du paiement réalisé en février 2024, dès lors que le remboursement mentionné sur le dernier tableau communiqué mentionne la somme de 90.610,14 euros et non celle de 149.715 euros.

Elle ajoute en deuxième lieu être fondée à réclamer l’indemnisation de son préjudice moral consécutif à la situation dont elle est victime depuis plusieurs années et qui constitue une source d’angoisse quotidienne.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE demande au tribunal de :

déclarer madame [Y] [S] irrecevable en ses demandes,débouter madame [Y] [S] de l’intégralité de ses demandes,condamner madame [Y] [S] à lui payer la somme de 78.050,68 euros augmentée des intérêts au taux conventionnel, sur la capital restant dû, à compter du 1er octobre 2024, avec capitalisation des intérêts à compter du 17 mars 2024,condamner madame [Y] [S] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 7.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de l’irrecevabilité des prétentions indemnitaires formées à son encontre, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE soutient l’inexistence du préjudice au jour de la saisine de la juridiction.

Au soutien de leur rejet, elle conteste toute faute de sa part au titre de son devoir de mise en garde, faisant valoir que madame [S] ne démontre pas le caractère excessif du crédit. Ainsi, selon elle, madame [S] est défaillante à établir sa situation financière et patrimoniale lors de l’octroi du crédit, et ce alors qu’elle est propriétaire de plusieurs immeubles et notamment de sa résidence principale dont la valeur est ignorée. Elle ajoute qu’il existe une confusion dans les revenus locatifs qu’elle entendait tirer de son acquisition, en ce qu’elle cherche à les minimiser alors que dans l’avis de conseil reçu il était mentionné un montant de 1.051,37 euros susceptible de couvrir une grande partie de la mensualité du crédit de 1.546,79 euros. Elle ajoute que, dans les pièces dont elle disposait lors de l’octroi du crédit, rien ne permettait de savoir qu’une partie du revenu mensuel de 3.538 euros pouvait avoir un caractère provisoire. Elle fait également valoir que madame [S] est défaillante à démontrer qu’elle supporte toujours un crédit au titre de sa résidence principale alors qu’elle avait attesté du contraire dans le cadre de l’offre de prêt, dont elle soutient désormais qu’il s’agit d’un faux. Elle ajoute que madame [S] est propriétaire d’un immeuble loué à LIBOURNE qu’elle passe sous silence, pour lequel elle soutient désormais qu’il s’agissait d’un faux bail. Or, selon elle, le banquier est en droit de se fier aux informations fournies par l’emprunteur, sauf anomalie apparente, ce qui en l’espère lui a permis de légitimement penser que le crédit n’était pas excessif.

La banque conclut par ailleurs à l’absence de lien de causalité dès lors qu’au regard de son attitude, elle n’a jamais entendu renoncer à son projet, dont elle mesurait les faiblesses s’étant vu refuser plusieurs demandes de financement, en les cachant en recourant à des moyens incorrects.

Enfin, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE expose que madame [S] ne démontre aucun préjudice puisqu’elle a récupéré les fonds versés au vendeur et ne justifie pas d’une utilisation du solde des fonds prêtés conforme au contrat de prêt. Elle ajoute que la perte de chance est en tout état de cause nulle dès lors qu’il résulte de ses explications et des faux établis qu’elle était prête à tout, sauf à suivre un conseil du banquier visant à la décourager d’emprunter.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du solde du crédit, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE expose que madame [S] reste à devoir la somme de 78.050,68 euros après remboursement d’une partie du prêt, le reste des fonds ayant été manifestement détourné de leur objet.

Dans ses conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la SARL ALG CREDITS sollicite du tribunal de :

à titre principal, débouter madame [S] de ses demandes,à titre subsidiaire :rapporter le préjudice allégué à de plus justes proportions,condamner la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,en tout état de cause :écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner tout succombant au paiement des dépens, avec droit de recouvrement au profit de maître DELAVALLADE, et à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet des prétentions formées à son encontre, la société ALG CREDITS conteste tout manquement dans l’exécution de ses obligations de conseil et de mise en garde au motif qu’en juillet 2017, au vu des éléments dont elle disposait, elle avait averti madame [S] d’un risque d’endettement trop élevé pour un emprunt sur 20 ans, et qu’un investissement sur 25 ans apparaissait compliqué au regard de son âge. Elle ajoute toutefois, que la situation de madame [S] a évolué à compter du mois de mai 2018 en raison du projet de celle-ci de solder son prêt immobilier pour sa résidence principale et de mise en location d’une dépendance, conduisant à réduire son taux d’endettement à 30%, éléments sur la base desquels elle a pu déposer une demande de financement auprès du CREDIT AGRICOLE. Elle précise que madame [S] s’est engagée sur la véracité de ces informations dans un mandat du 7 mai 2018. Elle précise que la durée d’emprunt de 15 ans était adaptée à cette situation financière, et lui a fait bénéficier d’un taux d’intérêt plus intéressant. Elle prétend que madame [S] est seule responsable de ses déclarations et de ses engagements et qu’elle ne peut être tenue de vérifier si sa cliente mentait alors qu’elle transmettait une attestation sur l’honneur et un chèque correspondant au règlement du loyer, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude. Elle expose que les griefs opposés à la société 2DIF ne lui sont pas opposables.

En second lieu, elle conteste tout préjudice et tout lien de causalité, la perte de chance étant inexistante, madame [S] ayant admis avoir signé un faux. Elle ajoute qu’ayant obtenu la résolution de la vente, madame [S] ne supporte aucun préjudice et qu’elle ne peut être tenue de la créance qu’elle doit à l’établissement bancaire, et qu’elle tente d’obtenir un enrichissement sans cause.

Subsidiairement, elle indique que le préjudice ne peut correspondre qu’à une perte de chance de ne pas contracter.

A l’appui de sa demande en garantie formée à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, la société ALG CREDITS fait valoir que n’ayant pas vocation à prendre en charge la créance de madame [S] vis-à-vis de la banque, c’est sur celle-ci que doit reposer la condamnation.

Au soutien de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, elle fait valoir que dans l’éventualité d’un appel, elle craint de rencontrer des difficultés de recouvrement des sommes qui devraient être versées au titre de l’exécution provisoire en cas d’infirmation du jugement, madame [S] faisant état de nombreuses difficultés financières.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la prétention d’irrecevabilité soutenue par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir jusqu’à son dessaisissement, lequel intervient au jour de l’ouverture des débats. A cette fin, il doit être saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées conformément à l’article 791 du même code.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soutenue par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, qui porte sur un élément connu dès la délivrance de l’assignation, n’a pas été soumise au juge de la mise en état aux fins qu’il statue sur sa prétention d’irrecevabilité. La CAISSE n’est plus recevable à le faire devant la présente juridiction statuant au fond.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la prétention d’irrecevabilité soutenue par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE à l’encontre de madame [Y] [S].

Sur les demandes indemnitaires formée par madame [S]

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte, le banquier dispensateur de crédit, tout comme le courtier bancaire, sont tenus, à l’égard de leur client non averti, d’un devoir de mise en garde relatif au risque d’endettement né de l’octroi d’un prêt. La banque ou le courtier supportent la charge de la preuve d’avoir satisfait à ce devoir de mise en garde dès lors que l’emprunteur démontre, qu’à l’époque de la souscription du crédit litigieux, sa situation imposait l’accomplissement de ce devoir de mise en garde.

Sur la faute de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

En l’espèce, madame [S] supporte la charge de la preuve de sa situation financière actualisée au jour de la souscription du crédit en 2018. Il résulte de l’avis d’imposition 2016 pour les revenus de l’année 2016 et du document intitulé « avis de conseil donné » établi par la société 2DIF CONSEILS le 15 mai 2018 que sa situation patrimoniale était la suivante :

revenus : retraite : 19.769 euros par an, qui sera augmentée de 582 euros à compter de ses 70 ans,salaire complémentaire : 22.691 euros par an,épargne de 75.000 euros, avec une épargne mensuelle effectuée de 1.000 euros,propriétaire de sa résidence principale pour laquelle elle supporte un crédit de 715,93 euros par mois, le capital restant dû au mois de mai 2018 s’élevant à 59.823 euros, et le terme du prêt étant fixée au 05 octobre 2025,impôts sur le revenu : 3.963 euros par an.

Madame [S] ne conteste pas la véracité de ces informations notamment sur la consistance de son patrimoine financier, et son taux d’endettement retenu de 15,58% avant souscription d’un nouveau crédit.

Pour sa part, la banque justifie avoir accordé le crédit en 2018 en se fondant sur ladite déclaration de revenus faisant apparaître un revenu mensuel de 3.538 euros et la qualité de propriétaire de madame [S] de sa résidence principale sans crédit résiduel et dont elle pourrait tirer des revenus complémentaires. En effet dans le cadre de son projet, madame [S] a produit une attestation manifestant son intention de solder le prêt bancaire lié à sa résidence principale par anticipation par le biais de son épargne. Elle a également fourni un contrat de bail, auquel était annexé un chèque, mentionnant un revenu locatif complémentaire de 880 euros.

Or, les pièces produites à la banque ne comportent aucune anomalie apparente susceptible d’alerter l’établissement bancaire.

Si madame [S] conteste aujourd’hui la sincérité de ces documents et expose qu’ils constituent des faux signés à la demande de la société 2DIF CONSEILS, elle ne démontre pas en quoi ceux-ci en eux-mêmes au regard de leur contenu, auraient dû alerter la banque et la conduire à des investigations complémentaires. Au contraire, les informations qu’ils contiennent sont parfaitement conformes avec les éléments retenus dans l’avis de conseil donné visé ci-dessus, dès lors que l’épargne de madame [S] à hauteur de 75.000 euros était suffisante pour lui permettre de solder le capital restant dû au titre du prêt relatif à la résidence principale (environ 60.000 euros). Ainsi, aucun élément ne pouvait conduire la banque à identifier que les revenus étaient susceptibles d’être modifiés, ni que les documents étaient des faux.

Dans ces conditions, madame [S] ne démontre pas qu’au regard de cette situation financière justifiée à la banque, sans qu’aucune anomalie apparente n’ait dû la conduire à des investigations complémentaires, elle se serait trouvée dans une situation de risque d’endettement imposant la mise en œuvre d’un devoir de mise en garde.

En effet, ses revenus de 3.538 euros, augmentés du montant du loyer justifié et du montant du loyer attendu de 800 euros dans le cadre du projet d’acquisition lui permettaient de faire face à l’échéance du crédit fixée à 1.634,94 euros, représentant moins de 33% d’endettement.

Au regard de cette situation financière, augmentée du loyer attendu pour le bien acquis, il n’est pas démontré par madame [S] que le crédit octroyé qui conduisait à une échéance mensuelle de 1.634,93 euros était potentiellement excessif. Si madame [S] explique que son revenu complémentaire à la retraite n’avait pas vocation à être perçu indéfiniment, il sera constaté qu’elle n’explique pas jusqu’à quelle date elle envisageait de poursuivre cette activité et quelles investigations devait réaliser la banque à ce titre.

Au regard de ces éléments, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE.

Sur la faute de la société ALG CREDITS

En l’espèce, la société ALG admet qu’elle avait averti en 2017 d’un risque d’endettement excessif. Ainsi, il résulte des mails produits par madame [S] des échanges entre les sociétés 2DIF CONSEILS et ALG CREDITS que cette dernière avait des doutes sur la faisabilité du dossier au regard d’un endettement trop élevé. Toutefois, pour les mêmes raisons que celles développées précédemment, la société AG CREDITS a modifié sa position en 2018 suite à la modification de la situation patrimoniale justifiée par madame [S], avec notamment la clôture du prêt relatif à la résidence principale, et la mise en location d’un bien.

Or comme retenu précédemment, cette évolution n’était pas à elle-seule susceptible d’alerter le courtier, dès lors qu’elle apparait conforme et plausible à la situation patrimoniale, et qu’aucune anomalie apparente ne pouvait attirer la vigilance du courtier.

Madame [S] ne démontre donc pas que sa situation patrimoniale commandait l’exercice d’un devoir de mise en garde par le courtier, ce qui doit conduire à écarter l’existence d’une faute de ce dernier.

En outre, et en tout état de cause, même à supposer l’existence d’un manquement de la banque ou du courtier lors de l’octroi du crédit, il doit être retenu que madame [S] n’aurait pas renoncé à son projet, même mieux informée ou mise en garde par ceux-ci. En effet, il résulte d’un mail qu’elle a personnellement reçue d’un autre établissement bancaire le 26 février 2018 à 15h37, dans le cadre d’un projet présenté sans avoir soldé le crédit existant, qu’aucune proposition de prêt ne pouvait lui être faite notamment en raison d’un coût d’assurance trop élevé, et en cas de cessation de son activité entraînant une diminution de son revenu. Or, malgré cette mise en garde d’un autre établissement bancaire, madame [S] a poursuivi sa recherche d’un nouvel établissement bancaire en modifiant la présentation de sa situation financière.

Enfin, madame [S] ne démontre subir aucun préjudice matériel dès lors que le prix d’acquisition, déjà partiellement acquitté à hauteur de 133.575 euros, financé par le crédit, lui a été intégralement restitué par le vendeur avec lequel elle a conclu un accord aux fins de résolution amiable de la vente ce qui aurait dû lui permettre de solder en majeure partie le crédit immobilier qui avait été débloqué à hauteur de 211.375 euros, sur les 251.000 euros empruntés.

A ce titre, s’il est constant qu’une part du crédit a pu servir au paiement d’autres frais, et notamment des frais de la vente (155,59 euros selon le relevé notarial du 20 février 2020) et de la commission de la société 2DIFCONSEILS (32.300 euros), il doit être constaté que s’il apparaît qu’elle semble avoir payé à deux reprises la facture de 2.000 euros due à la société ALG (une fois par l’intermédiaire du notaire le 18 septembre 2018 et une seconde fois directement par un chèque du 10 mai 2019), cette seule somme de 2.000 euros ne peut expliquer le différentiel entre la somme restant à devoir et celle débloquée par la banque à hauteur de 211.375 euros, madame [S] ne justifiant pas d’autres frais qui seraient restés à sa charge.

Elle ne démontre pas non plus un préjudice moral en lien avec le défaut de mise en garde, la situation dont elle prétend être victime étant la conséquence des agissements éventuels de la société 2DIFCONSEILS et non de l’établissement bancaire ou du courtier.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter madame [Y] [S] de ses prétentions indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle formée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles L313-51 et R 313-28 du code de la consommation, relatifs aux crédits immobiliers, en cas de défaillance de l’emprunteur et de résolution du contrat, le prêteur peut exiger le remboursement du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudices de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

En l’espèce, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE justifie de sa créance, non contestée en son principe par la débitrice, par la production du contrat de prêt, du tableau d’amortissement, de la mise en demeure infructueuse du 1er juillet 2021 réceptionnée le 07 juillet 2021 malgré le délai raisonnable laissé à madame [S] pour s’acquitter du paiement de la dette de 5.341 euros, et du prononcé de la déchéance du terme le 02 mars 2022 notifié à la débitrice défaillante le 04 mars 2022.

S’agissant de la somme restant due, elle était au jour de la déchéance du terme de 229.286,09 euros. La banque a ensuite intégré, au vu du tableau d’amortissement produit, des paiements entre le 15 avril 2021 et le 15 janvier 2024 (sans que toutefois personne ne s’explique dans les écritures sur ces paiements et le calcul réalisé, néanmoins non contesté), puis un remboursement intervenu le 12 février 2024 d’un montant de 90.610,14 euros. Si madame [S] conteste ce dernier montant et produit un document qui constitue une page internet d’un site « particulers.sg », mentionnant au débit un chèque de 149.715 euros, il convient de souligner que ce relevé de compte ne permet pas d’identifier le titulaire du compte dont le nom n’apparaît nulle part. Ce document ne permet pas non plus d’identifier la date dudit chèque, et encore moins son bénéficiaire, ce qui ne permet donc pas de démontrer l’existence d’un versement au profit de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE par madame [S], qui ne corrobore cette pièce par aucun autre élément probatoire.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il doit être retenu que madame [S] est redevable, au regard du décompte établi par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE le 13 février 2024, de la somme totale de 72.231,29 euros au titre du capital restant dû, augmentée des intérêts au taux contractuel à compter du 13 février 2024, outre la somme de 5.056,19 euros au titre de l’indemnité de recouvrement de 7% du capital restant dû.

Par conséquent, madame [Y] [S] est condamnée à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE la somme de 77.287,48 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1,30% sur la somme de 72.231,29 euros à compter du 13 février 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, madame [Y] [S] perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, madame [Y] [S] tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.200 euros chacune à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et la société ALG CREDITS, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne commandant de l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare irrecevable la prétention d’irrecevabilité soutenue par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE à l’encontre de madame [Y] [S] ;

Déboute madame [Y] [S] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE et de la SARL ALG CREDITS ;

Condamne madame [Y] [S] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE la somme de 77.287,48 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1,30% sur la somme de 72.231,29 euros à compter du 13 février 2024;

Condamne madame [Y] [S] au paiement des dépens ;

Condamne madame [Y] [S] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [Y] [S] à payer à la SARL ALG CREDITS la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute madame [Y] [S] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT