N° RG 24/06886 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNL7

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MAI 2026

50Z

N° RG 24/06886

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNL7

AFFAIRE :

SCI [Adresse 1]

SARL HUGO IMMOBILIER & ASSOCIES

C/

[U] [Y]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL GREGORY [Localité 2]

AARPI [Localité 3] DE KERLAND

SELARL VISSERON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Madame LAURET, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

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DEMANDERESSES

SCI [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL HUGO IMMOBILIER & ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y]

né le 10 Novembre 1963 à [Localité 1] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 28 septembre 2023 par maître [I] [J], notaire, suivi d’un avenant du 1er mars 2024, la SCI [Adresse 1] a, avec l’entremise de la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES, unilatéralement promis de vendre à monsieur [U] [Y], au prix principal de 1.450.000 euros, un immeuble collectif de rapport sis [Adresse 5] à Bordeaux.

La durée de cette promesse expirait le 29 mars 2024 à 20 heures et une indemnité d’immobilisation de 145.000 euros était stipulée au profit des vendeurs, un montant de 50.000 euros étant d’ores et déjà consigné entre les mains du notaire.

Le 28 mars 2024, monsieur [Y] a fait savoir, par l’intermédiaire de son conseil, qu’en raison de la dissimulation par le vendeur des conséquences d’une tempête survenue le 04 novembre 2023 et de l’absence de nouvelle purge d’un droit de rétractation il ne donnerait pas suite à ce projet et sollicitait la restitution de la somme de 50.000 euros.

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Le 29 mars 2024 était dressé un procès-verbal de carence à l’encontre de monsieur [Y].

Considérant que le bénéficiaire de la promesse avait fautivement refusé de réitérer la vente, par acte du 1er août 2024 la SCI [Adresse 1] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024.

Par acte du 13 août 2024, la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande en paiement par monsieur [Y] de la somme de 60.000 euros représentant sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024.

Les instances ont été jointes.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 novembre 2025 par la SCI [Adresse 1],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 06 novembre 2025 par la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 mars 2026 par monsieur [Y],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I- SUR LES DEMANDES DE LA SCI [Adresse 1].

Dans le dernier état de ses écritures, elle sollicite, sur le fondement des articles 1106 et 1124 du code civil, la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 145.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date de la mise en demeure, et capitalisation par années entières, considérant à cet effet que monsieur [Y] est débiteur de cette somme au seul motif qu’il n’a pas levé l’option dont il disposait alors que la tempête du 04 novembre 2023 n’a pas rendu le bien impropre à sa destination, seule circonstance contractuellement prévue susceptible d’exonérer le bénéficiaire de son obligation de paiement ce cette indemnité.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par l’engagement initial et son avenant qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente, conforme à l’article 1124 alinéa 1er du code civil, consentie par la SCI [Adresse 1] à monsieur [Y] et que la vente n’était pas parfaite aussi longtemps qu’il n’avait pas exprimé son consentement en levant, au plus tard le 29 mars 2024 à 20 heures, l’option dont il disposait.

Cette promesse unilatérale de vente contenait une stipulation claire et précise par laquelle les parties convenaient d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 1.450.000 euros que monsieur [Y] s’engageait à payer à hauteur de 50.000 euros entre les mains du notaire, cette somme étant restituée notamment en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives.

Le solde de cette indemnité, soit 95.000 euros, était exigible au plus tard huit jours après l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait.

Il était également prévu en page 59 de l’acte initial qu’en cas de survenance d’un sinistre durant la validité de la promesse, le bénéficiaire pouvait, à sa convenance, soit renoncer à la vente et être remboursé de la somme de 50.000 euros, soit maintenir l’acquisition et se voir attribuer les indemnités versées par les assureurs, seul un sinistre rendant le bien inhabitable ou impropre à son exploitation pouvant avoir pour effet de remettre en cause les engagements des parties.

Il est constant que l’immeuble a subi une tempête le 04 novembre 2023 ayant notamment eu pour effet l’écroulement partiel d’un mur de clôture et l’arrachement de dalles de toiture en shingle, sinistre ayant conduit à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de ce bien, la SA AXA FRANCE IARD qui déclarait le 28 février 2024 accorder sa garantie et offrait un règlement total de 2.077,15 euros dont 825 euros en différé.

Le 1er mars 2024, les parties signaient un avenant établi par maître [J], notaire du vendeur, avec la participation de maître [Z] notaire de monsieur [Y], prorogeant la durée primitive de validité jusqu’au 29 mars suivant à 20 heures.

En outre, après avoir rappelé la tempête, ses conséquences et la proposition d’indemnisation de l’assureur les parties convenaient que monsieur [Y] ou toute personne qui se substituerait à lui, prendrait le bien en l’état et poursuivrait la procédure de sinistre au stade où elle se trouverait le jour de l’acte authentique de vente, le bénéficiaire déclarant en outre qu’il réaliserait les travaux non exécutés par le promettant.

Le défendeur conteste la validité de cet engagement et expose en premier lieu à cette fin que les conséquences de la tempête imposaient de procéder en sa faveur à une nouvelle purge du droit de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque les éléments sur lesquels les parties ont donné leur accord sont modifiés de manière substantielle après la signature de la promesse de vente, un nouveau délai de rétractation commence à courir (en ce sens Civ 3ème 26 septembre 2007 n° 06-17.187).

En l’espèce, alors que le bien était constitué de 14 logements à usage locatif, seuls deux d’entre eux étaient affectés à des degrés divers et de manière très partielle par des infiltrations consécutives à l’arrachement de panneaux de toiture par la tempête sans qu’il en résulte une insalubrité au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, aucun des locataires n’ayant suspendu, ne serait-ce que partiellement et temporairement le versement des loyers.

L’attestation de monsieur [V] ne donne aucune information quant à l’état des appartements sauf à mentionner que les travaux de réfection de la toiture avaient été réalisés dans le courant du mois de mars 2024, interventions corroborées par les factures produites, ce dont il doit être déduit que la cause de ces infiltrations avait cessé.

Les deux photographies incorporées dans le courrier du conseil de monsieur [Y] du 08 mars 2024 ne concernent qu’un seul logement et ne montrent qu’un seul mur endommagé.

L’élément substantiel qu’était la rentabilité recherchée au travers des loyers n’a jamais été remis en cause et l’immeuble est toujours demeuré habitable et conforme à l’exploitation prévue.

Ce premier moyen sera donc écarté.

Pour le même motif, le bien n’était affecté d’aucun vice, caché ou apparent, le rendant impropre à sa destination de rapport locatif de telle sorte qu’il ne peut d’une part être constaté, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles prévoyant une condition suspensive tenant à l’absence de révélation d’un vice, que l’obligation indemnitaire de monsieur [Y] serait censée n’avoir jamais existé et d’autre part qu’aurait existé un vice antérieur à la vente et rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre ainsi qu’en dispose l’article 1641 du code civil.

Monsieur [Y] invoque également l’existence d’un dol, le vendeur n’ayant pas pris de mesures conservatoire et dissimulé les infiltrations affectant certains logements.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Ce moyen sera également rejeté car, non seulement il n’est pas établi que la SCI [Adresse 1] avait intentionnellement dissimulé l’existence d’infiltrations limitées dans deux appartements sur quatorze et, surtout, que leur absence était un élément déterminant du consentement de monsieur [Y] qui connaissait les conséquences de la tempête sur la toiture par arrachement d’éléments en shingle alors qu’aucune menace ne pesait sur la perception des loyers ainsi que le démontrent l’attestation du gérant de l’immeuble et le relevé de compte des locataires.

Enfin, monsieur [Y] fait valoir, par renvoi aux précédents moyens, que la faute commise par la SCI [Adresse 1] a pour conséquence de la priver de son droit de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

L’échec de la vente ne peut en l’occurrence être imputé au promettant car le bénéficiaire, qui était assisté de son propre notaire mais également de son propre agent immobilier en la personne de monsieur [V], connaissait les conséquences de la tempête sur la toiture, a expressément accepté par l’avenant du 1er mars 2024 de prendre le bien en l’état et de réaliser les travaux qui n’auraient pas été exécutés par le promettant, ce dernier ne l’ayant pas empêché de visiter l’immeuble postérieurement à la tempête qui n’a pas eu pour effet de modifier de manière significative l’objet du contrat et, surtout, d’altérer la rentabilité attendue.

En outre, deux des locataires concernés ont procédé à une déclaration de sinistre “dégât des eaux” auprès de leurs assureurs respectifs ainsi que l’écrivait la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES le 04 mars 2024 et, selon devis du 26 mars 2024, les travaux de reprise intérieure du logement de madame [S], qui était le plus endommagé, étaient chiffrés à la somme minime de 480,70 euros qui ne peut être considérée comme de nature à constituer une modification substantielle de l’immeuble d’un prix de 1.450.000 euros.

La vente ne s’étant pas réalisée du seul fait de l’absence de levée d’option par monsieur [Y], celui-ci est redevable de la somme de 145.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation qui ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation dès lors que le bénéficiaire n’était pas contractuellement tenu de lever cette option, mais représente le prix de l’exclusivité qui lui a été accordée, le promettant s’interdisant de proposer à la vente ce bien à toute autre personne jusqu’au 29 mars 2024 à 20 heures.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme mais dans la limite de 95.000 euros, le notaire étant pour le surplus autorisé à remettre à la SCI [Adresse 1] la somme de 50.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à monsieur [Y] du présent jugement.

Seule la somme de 95.000 euros sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024 et avec capitalisation par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil, la SCI [Adresse 1] ne pouvant, sur la somme détenue par le notaire, que prétendre aux éventuels revenus produits par celle-ci.

II- SUR LES DEMANDES DE LA SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES

Elle sollicite, sur le fondement des articles 1103,1104 et 1106 du code civil, la condamnation de monsieur [Y] à lui payer la somme de 60.000 euros avec intérêts au taux légal et précise dans ses écritures qu’il ne s’agit pas des commissions d’agence proprement dites mais des sommes “prévues dans l’acte au titre des commissions d’agence et notamment celle de l’agence HUHO IMMOBILIER” ce dispositif ne contrevenant pas, selon elle, aux dispositions de la loi HOGUET.

En application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

En l’espèce, monsieur [Y] s’était vu consentir par la SCI [Adresse 1] une promesse unilatérale de vente et, conformément à l’article 1124 alinéa 1er du code civil la vente n’était pas parfaite aussi longtemps qu’il n’avait pas exprimé son consentement en levant l’option dont il disposait de telle sorte qu’en l’absence de cette levée qui n’est jamais intervenue la vente ne peut être considérée comme finalisée.

La SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES détenait un mandat de vente signé par la SCI [Adresse 1] prévoyant une commission de 120.000 euros et la promesse unilatérale de vente indiquait en page 21 que l’acquéreur était redevable d’une commission de 60.000 euros au profit de cet agent immobilier, payable le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

En page 24 de ce même acte, il était stipulé que “faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées… les commissions d’agences ci-dessus visées seront dues par le bénéficiaire”.

Ce dispositif, qui s’analyse en une stipulation pour autrui, contrevient, ainsi que le soutient monsieur [Y], aux articles d’ordre public 6 et 7 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 en ce qu’il prévoit le versement d’une rémunération au profit de l’agent immobilier alors que la vente n’a pas été effectivement conclue faute de consentement du bénéficiaire de la promesse qui disposait d’un droit discrétionnaire de lever ou ne pas lever l’option.

Le sort de la commission d’agence est indépendant de l’indemnité d’immobilisation qui est la contrepartie de l’exclusivité et la demande de la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES sera intégralement rejetée.

III- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MONSIEUR [Y].

Il demande à être relevé indemne par la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES des condamnations prononcées contre lui au profit de la SCI [Adresse 1], reprochant à l’agent immobilier de ne pas avoir permis la visite des logements du dernier étage et de ne pas avoir fourni une information complète sur le bien vendu.

Il invoque à cette fin le principe selon lequel la faute commise par une partie dans une relation contractuelle peut constituer une faute délictuelle à l’égard des tiers si elle est à l’origine de leur dommage ainsi que la responsabilité délictuelle directe de l’agent immobilier, ce qui lui impose de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

Monsieur [Y] fait état du témoignage de son propre agent immobilier, vis-à-vis duquel il était redevable d’une commission de 60.000 euros en cas de conclusion effective de la vente, et selon lequel :

“Je constate qu’il y a une vraie faille dans ce dossier, notamment par le vendeur qui à mon sens était bien au courant des problématiques et dont une gestion avait été confiée au gestionnaire CYTIA qui devait être en relation avec monsieur [W] qui aurait dû s’informer et nous en informer”.

Cette attestation de monsieur [V] se borne en réalité à supputer une connaissance par le vendeur des infiltrations dans les appartements mais qui n’est nullement démontrée.

Les conséquences de la tempête sur la toiture avec arrachage de quelques shingles n’ont pas été dissimulées à monsieur [Y] et aucune pièce ne permet d’établir que cet agent immobilier aurait été informé de doléances des locataires du dernier étage alors qu’il n’est pas davantage démontré qu’ils en auraient émis auprès du gestionnaire de l’immeuble.

Les rapports de visite de la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES, dont le notaire et l’agent immobilier de monsieur [Y] étaient destinataires, datés des 04 et 11 mars 2024, mentionnent pour le logement n° 11, situé sous les plaques arrachées, de l’eau coulant au-dessus de la cuisine en cas de pluie, des taches d’humidité dans la salle de bains du logement numéro 12 consécutives à l’encrassement d’un filtre de la VMC et une zone humide marron dans le logement n° 13, antérieure à la tempête, mais qui ont empiré à la suite de celle-ci avec apparition depuis environ quinze jours d’infiltrations par une fenêtre de toit.

Seuls les logements n° 11 et 13 ont en définitive été très faiblement endommagés par la tempête et leurs occupants ont procédé à des déclarations de sinistre auprès de leurs assureurs respectifs.

Monsieur [Y] ne justifie pas avoir été empêché de visiter ces deux appartements et les dégâts mineurs autant que très localisés sont restés sans conséquence vis à vis du propriétaire, que ce soit en termes de perception des loyers ou de charge financière.

Ce recours sera donc rejeté.

IV-SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision. Il n’y a pas lieu de l’écarter dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire.

Partie perdante, monsieur [Y] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux autres parties les frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par monsieur [Y].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que monsieur [U] [Y] est redevable de la somme de 145.000 euros à titre de l’indemnité d’immobilisation due à la SCI [Adresse 1], le condamne à payer à cette dernière la somme de 95.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 et capitalisation par années entières et autorise maître [I] [J], notaire, à remettre à la SCI [Adresse 1] la somme de 50.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à monsieur [Y] du présent jugement,

Déboute la SCI [Adresse 1] du surplus de sa demande au titre des intérêts au taux légal,

Déboute la SARL HUGO IMMOBILIER ET ASSOCIES de ses demandes dirigées contre monsieur [U] [Y],

Déboute monsieur [U] [Y] de ses recours en garantie,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne monsieur [U] [Y] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne monsieur [U] [Y] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT