Du 26 mai 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00017 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IPU

S.C. FONCIERE RU 01/2010

C/

[S] [M], [C] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE RU 01/2010

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU (SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [M]

né le 14 Août 1986 à [Localité 2]

[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absent,

Madame [C] [Y]

née le 06 Avril 1989 à [Localité 4]

[Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absente,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2017, à effet du 06 septembre 2017, la société FONCIÈRE RU 01/2010 a donné à bail à Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] un logement situé [Adresse 10] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 726,57 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la société FONCIÈRE RU 01/2010 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.096,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte du 9 décembre 2025, la société FONCIÈRE RU 01/2010 a assigné Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 février 2026 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 10] à [Localité 5], survenue le 11 novembre 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— Condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 1.840,11 euros à parfaire au titre de la dette locative ;

— Condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 848,01 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, devenu exigible le 1er de chaque mois ;

— Condamner in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20 février 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 mars 2026.

Lors de l’audience du 27 mars 2026, la société FONCIÈRE RU 01/2010, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.893,26 euros au 26 mars 2026 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 février 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique au box n°13 et à la cave n°BO3, loués par la société FONCIÈRE RU 01/2010 à Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La société FONCIÈRE RU 01/2010 a fait signifier à Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.096,34 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société FONCIÈRE RU 01/2010 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier et du décompte, que Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société FONCIÈRE RU 01/2010 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [M] et de Madame [Y].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (848,01 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société FONCIÈRE RU 01/2010 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.893,26 euros à la date du 26 mars 2026.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (169,18 + 13,00 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.711,08 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 mars 2026 – échéance du mois de février 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] ne respecteraient les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2026.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « dans tous les cas où le bail est consenti à plusieurs preneurs, il y aura solidarité entre eux pour l’exécution de toutes les clauses du contrat ».

Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable de ne prononcer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 12 novembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 4 septembre 2017, à effet du 6 septembre 2017 entre Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] et la société FONCIÈRE RU 01/2010 relatif au logement situé [Adresse 10] à [Localité 5] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] à payer à la société FONCIÈRE RU 01/2010 la somme de 1.711,08 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 48 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (848,01 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] à son paiement à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [C] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION