Du 15 mai 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01783 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27QH

[H] [A]

C/

[T] [W]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e L’HYVER

Le 15/05/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mai 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur [H] GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [A]

né le 09 Février 1943 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Catherine L’HYVER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [T] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sara BELDENT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, Monsieur [H] [A] et Madame [P] [O] épouse [A] ont donné à bail à des fins d’habitation à Madame [T] [W] une maison avec dépendances et jardin de type F3, située [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer de 630 euros par mois, charges comprises.

Madame [O] épouse [A] est décédée le 12 janvier 2024.

Par acte délivré par Commissaire de Justice le 18 octobre 2024, Monsieur [A] a donné congé aux fins de vente à Madame [W] pour le 30 juin 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er juillet 2025, Madame [W] a été conviée à réaliser un état des lieux de sortie mais a indiqué qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux faute d’avoir trouvé une solution de relogement.

C’est dans ces circonstances que par acte délivré le 15 octobre 2025, Monsieur [A] a fait assigner Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2025 afin qu’il soit constaté :

— que Madame [W] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] par l’effet du congé depuis le 1er juillet 2025,

— que soit ordonnée son expulsion ainsi que celle de toute personne de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— que soit ordonnée la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans le garde meuble choisi par le demandeur aux frais et risques du défendeur,

— que Madame [W] soit condamnée au paiement à titre provisionnel d’une somme de 1106,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— ainsi que d’une indemnité d’occupation égale à 716,67 euros par mois augmentée des charges jusqu’à libération effective des lieux outre les dépens et une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 13 mars 2026, après deux renvois accordés aux parties.

Lors des débats, Monsieur [H] [A], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et conclut au rejet des demandes adverses.

Madame [T] [W], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé:

— à titre principal, que soient rejetées les demandes formées par Monsieur [A] en raison de l’existence de contestations sérieuses;

— à titre subsidiaire, qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour quitter les lieux;

— en tout état de cause, que Monsieur [A] soit condamné sous astreinte à réaliser des travaux réparatoires et à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de Monsieur [A] et à celles de Madame [W], visées par le greffe le 13 mars 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [A] a délivré un congé aux fins de vente à Madame [W] pour le 30 juin 2025, par acte délivré par Commissaire de Justice le 18 octobre 2024.

Si le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir d’ « annuler » un congé délivré par un bailleur-ce qui est en l’espèce demandé par Madame [W], une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l’appréciation des juges du fond, il peut toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé du bailleur, à la condition que les contestations élevées sur le congé ne le conduisent pas à constater l’existence de contestations sérieuses ou d’un trouble qui ne serait pas « manifestement illicite ».

Il y a donc bien lieu de statuer en l’espèce sur l’occupation sans droit ni titre alléguée par Monsieur [A], en examinant la pertinence des contestations élevées par Madame [W].

Madame [W] soutient que le congé qui lui a été délivré est nul aux motifs qu’il ne mentionne pas le prix et les conditions de la vente projetée mais également que l’intention réelle de vendre n’est aucunement démontrée, Monsieur [A] ne justifiant d’aucune démarche effective aux fins de trouver un acquéreur et n’ayant jamais communiqué l’estimation financière du bien avant la délivrance du congé.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux(…).Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

Il est constant que la charge de la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur pèse sur le locataire.

Un examen sommaire de l’acte de commissaire de justice valant congé conduit à constater toutefois, comme le soutient à juste titre le demandeur, que le congé délivré par Monsieur [A] mentionne la désignation précise de l’immeuble concerné par la vente (maison située [Adresse 4] à [Localité 5]), le prix net vendeur (144 500 euros) et les modalités de la vente (versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant Notaire, frais à la charge de l’acquéreur).

La contestation élevée par Madame [W] de ce chef n’apparaît donc pas à l’évidence sérieuse et sera rejetée.

Madame [W] sur laquelle repose la charge de la preuve, prétend ensuite à une absence d’intention de vendre de Monsieur [U] sans toutefois l’établir, alors que Monsieur [A] produit des pièces tendant à démontrer que le bien donné à bail a effectivement été mis en vente (attestation de l’agence CENTURY21 en en ce sens) et que cette vente s’inscrit dans un projet plus vaste de ventes immobilières réalisées par Monsieur [A].

Il convient donc de constater que Madame [W] est, par l’effet du congé, occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe actuellement, en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et ce depuis le 1er juillet 2025.

Elle sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement à titre de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite une provision de 1106,70 euros arrêtée au 30 juin 2025 et produit pour en justifier un décompte détaillé qui fait état d’un reliquat dû de 276,54 euros pour la période de janvier 2025 à juin 2025 correspondant aux dires du bailleur à l’indexation du loyer et à la récupération de charges telles que la taxe des ordures ménagères ainsi qu’une « dette antérieure » de 830,16 euros.

Madame [W] conteste devoir la somme de 1106,70 euros.

Force est de constater que Monsieur [A], qui doit justifier du bien fondé de sa créance, ne justifie pas du calcul opéré pour l’indexation sollicitée ni de la dette antérieure, celle-ci se référant manifestement à un reliquat dû au 30 mai 2024 de 966,21 euros (cf lettre de mise en demeure du 22 janvier 2025 adressée à Madame [W]) dont le détail n’est pas explicité.

Aucune pièce relative aux charges sollicitées (taxe sur les ordures ménagères et entretien chaudière) n’est par ailleurs versée par le bailleur.

Pour ces motifs, la demande en paiement de la somme provisionnelle de 1106,70 euros sera rejetée.

Le bail ayant pris fin le 30 juin 2025 à minuit, Madame [W] est redevable d’une indemnité d’occupation payable à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à libération complète des lieux.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] sera fixé au montant non contestable du loyer et des charges, soit une somme versée mensuellement par Madame [W] de 670,58 euros par mois et il sera précisé que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [W] depuis l’expiration du bail.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [W]

Madame [W] demande à bénéficier d’un délai de 24 mois pour quitter les lieux en application des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article L412-4 du code des procédures civile d’exécution, le juge tient compte pour statuer notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, si Madame [W] justifie de ses revenus actuels (2548 euros par mois) et de son âge ( 77 ans), elle ne démontre pas avoir fait diligences en vue de son relogement.

Elle a en outre déjà bénéficié de délais de fait pour quitter les lieux (dix mois depuis l’expiration du bail) et en bénéficiera encore à l’issue de la présente décision en raison des délais applicables dans le cadre d’une procédure d’expulsion.

Aucun autre délai pour quitter les lieux n’est donc justifié et sa demande sera dès lors rejetée.

— Sur la demande formée par Madame [W] au titre des travaux

Madame [W], qui est devenue occupante sans droit ni titre du logement à compter du 1er juillet 2025 minuit, n’est plus recevable à solliciter la réalisation de travaux sous astreinte à la charge de Monsieur [A].

— Sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [W], partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre et celui du procès-verbal de constat dressé par Me [Q] [C] le 1er juillet 2025.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [W], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [A] une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] n’étant ni tenu aux dépens ni partie perdante, il ne peut pas être condamné à payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que Madame [W] sera déboutée de sa demande formée de ce chef en tout état de cause.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS le moyen soulevé par Madame [T] [W] tiré de la validité du congé pour vendre délivré le 18 octobre 2024 par Monsieur [H] [A] ;

CONSTATONS que Madame [T] [W] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], à compter du 30 juin 2025 minuit, par l’effet du congé pour vendre délivré par Monsieur [H] [A] le 18 octobre 2024;

ORDONNONS à Madame [T] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Madame [T] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

REJETONS la demande en paiement de la somme provisionnelle de 1106,70 euros formée par Monsieur [H] [A] à l’encontre de Madame [T] [W];

CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 670,58 euros, à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [T] [W] depuis l’expiration du bail ;

DECLARONS irrecevable la demande de réalisation de travaux sous astreinte formée par Madame [T] [W];

CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à Monsieur [H] [A] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [T] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour vendre en date du 18 octobre 2024 et celui du procès-verbal de constat dressé par Me [Q] [C] le 1er juillet 2025;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE