Du 22 mai 2026

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02007 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2RXL

[R] [X]

C/

[M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2026

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [X]

née le 03 Septembre 1960 à [Localité 1] (PORTUGAL)

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2025/002245 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Marine GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

[M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z]

RCS de [Localité 3] 404 877 086

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-jacques BERTIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement en 1er ressort, contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 24 août 1999, [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] a consenti à Mme [R] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 7], à [Localité 5].

Se plaignant d’infiltrations, par courrier du 27 mars 2025, le conseil de Mme [R] [X] a mis en demeure [M] [Z] de justifier de ses diligences pour en rechercher les causes et de procéder aux réparations.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, Mme [R] [X] a fait assigner [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de suspension rétroactive du loyer à hauteur de 70% puis totale jusqu’à la réalisation de travaux et d’indemnisation de ses préjudices matériel et moral.

A la suite de l’audience du 02 décembre 2025, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 mars 2026, Mme [R] [X], sollicitant le bénéfice de ses conclusions, demande au tribunal de :

Condamner [M] [Z] à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, les travaux suivants : Changement de la vitre avec impact de balle Raccordement à la terre de la prise côté chaudièreSuspendre à hauteur de 70% le loyer mensuel à compter du 02 novembre 2023, date du sinistre, jusqu’au 16 juin 2025, veille de l’assignation,Condamner [M] [Z] à lui restituer la somme de 2.786,23 euros au titre du rappel sur diminution de loyer, Suspendre totalement le loyer mensuel du 17 juin 2025 au 21 août 2025, date d’achèvement des travaux, Condamner [M] [Z] à lui restituer la somme de 565,72 euros au titre du rappel sur suspension de loyer, Condamner [M] [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 euros de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel, Condamner [M] [Z] à lui payer la somme de 2.500,00 euros de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, Condamner [M] [Z] aux dépens, Condamner [M] [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cas de renonciation de Me [E] au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] [X], se fondant sur les articles 6, 7 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, se plaint de l’indécence du logement depuis le dégât des eaux survenu le 02 novembre 2023 et explique que durant plus d’un an et demi l’intégralité des pièces du logement ont été affectées d’une de moisissures et d’une humidité prégnante, sans que les interventions superficielles effectuées ne permettent de résoudre le problème avant l’assignation du bailleur. Elle fait valoir que l’inaction de celui-ci, qui n’a pas donné suite à ses demandes de relogement en lui proposant seulement un l’hôtel, ce que son handicap ne lui permet pas d’accepter, a aggravé son état de santé, alors qu’elle est âgée de 65 ans.

Elle déplore l’absence de travaux d’entretien sur l’immeuble litigieux depuis plus de 20 ans et se plaint de l’absence de remplacement d’une vitre impactée par balle en 2020, ainsi que d’un défaut de raccordement à la terre d’une prise côté chaudière avec risque d’électrocution.

S’agissant du préjudice matériel invoqué, Mme [R] [X] expose que des effets personnels (vêtements, linge de maison, deux commodes et une lampe de chevet) ont été endommagés par les moisissures et l’humidité, bien que l’expertise diligentée par l’assurance n’entre pas dans ce détail. Elle en veut pour preuve le fait que les peintres intervenus ont été contraints de débarrasser les meubles de la cuisine complètement imbibés d’humidité.

Concernant son préjudice moral, la locataire fait valoir que, reconnue handicapée à 80% et âgée de 64 ans, la situation imputable au bailleur l’a particulièrement affectée.

L’établissement public industriel et commercial [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z], se référant à ses écritures, demande au tribunal de :

Limiter la réduction du loyer à 15% par mois pour la période du 02 novembre 2023 au mois d’août 2025 date d’achèvement des travaux, Débouter Mme [R] [X] de ses demandes de dommages et intérêts, Débouter Mme [R] [X] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, Dire que chacune des parties conservera la charge de « ses dépens » et frais irrépétibles, Débouter Mme [R] [X] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [M] [Z] assure avoir tout mis en œuvre pour remédier aux désordres. Le bailleur expose avoir fait intervenir son centre technique dès le 9 novembre 2023, puis fait établir le constat amiable le 1er février 2024, pour ensuite missionner une société de recherche de fuite intervenue en mai et juillet 2024, avant de nouvelles investigations face à la persistance de désordres en avril 2025, ayant permis la réalisation des travaux durant l’été 2025.

[M] [Z] estime que les désordres ont seulement entrainé un inconfort d’usage sans occasionner une impossibilité d’habiter les pièces affectées et juge la demande de réduction disproportionnée et de suspension infondée.

S’agissant de la demande de travaux sous astreinte, [M] [Z] les estime sans rapport avec le désordre d’infiltrations en toiture objet du présent litige.

Concernant les demandes de dommages et intérêts, le bailleur conteste l’existence d’un préjudice et le lien de causalité, notant que l’expertise ne relève aucune perte de mobilier et que les dégradations très ponctuelles concernaient certaines zones seulement du plafond et des murs.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation d’un préjudice moral, [M] [Z] estime que les éléments invoqués par la locataire concernant sa demande de relogement et son état de santé sont sans rapport avec le dégât des eaux. Le bailleur rappelle qu’il accepte une réduction de loyer avec effet rétroactif et fait valoir que la locataire ne démontre aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé à ce titre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les demandes de réduction et de suspension du loyer

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui implique que le bailleur doit veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, il résulte de l’expertise réalisée par [Q] le 23 avril 2024 que l’appartement de Mme [R] [X] a subi des infiltrations suite à une tempête, provoquant des dommages au plafond des pièces (salon, cuisine, trois chambres, salle de bain) et aux embellissements muraux de la cuisine (peinture), salle de bain (toile de verre peinte), salon et trois chambres (papiers-peints), ce que confirment les diverses photos non contestées versées au débat.

S’il n’est pas établi que ces désordres aient rendu le bien inhabitable, ce qui exclut de faire droit à la demande de suspension pure et simple du loyer, les parties s’accordent sur le principe d’une réduction du montant du loyer, qu’il y a lieu, au regard de la nature et de l’ampleur des désordres et du préjudice du jouissance en résultant, de limiter à 20 % du montant du loyer mensuel, à compter du sinistre et jusqu’à la réalisation des travaux.

Sur la période du 02 novembre 2023, date du sinistre, au 21 août 2025, date de l’achèvement des travaux, le montant total des loyers mensuels réglés par la locataire au bailleur s’élève à la somme de 4.546,57 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] à payer à Mme [R] [X] la somme de 909,31 euros au titre d’une réduction de loyer en considération des désordres résultant du sinistre de dégât des eaux survenu le 02 novembre 2023 affectant le logement pris à bail situé [Adresse 8], à [Localité 5] pour la période du 02 novembre 2023 au 21 août 2025.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Si Mme [R] [X] produit la photo d’une vitre comportant un trou et d’une prise de courant, il n’est pas possible d’accéder à sa demande de travaux sous astreinte, en l’absence, d’une part, d’une due mise en demeure du bailleur à ce titre et, d’autre part, d’éléments objectifs et techniques permettant de localiser et définir les travaux à exécuter et d’en imputer la réalisation au bailleur.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de travaux sous astreinte formée par Mme [R] [X].

Sur les demandes de dommages et intérêts

Mme [R] [X] ne justifie d’aucun préjudice matériel ou moral résultant du sinistre intervenu, distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé par la réduction de loyer précédemment octroyée. En effet, les éléments invoqués au titre de sa demande de relogement en rez-de-chaussée pour motif médical sont sans rapports avec les infiltrations survenues et il n’est pas démontré que ses effets personnels aient été dégradés par le sinistre.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de dommages et intérêts formés par Mme [R] [X].

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z], condamné aux dépens, devra payer à Mme [R] [X], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000,00 euros, en cas de renonciation de Me [E] au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] à payer à Mme [R] [X] la somme de 909,31 euros au titre d’une réduction de loyer de 20 % par mois pour la période du 02 novembre 2023 au 21 août 2025, en considération des désordres résultant du sinistre de dégât des eaux survenu le 02 novembre 2023 affectant le logement pris à bail situé [Adresse 8], à [Localité 5] ;

REJETTE la demande de travaux sous astreinte formée par Mme [R] [X] au titre d’une vitre et d’une prise de courant ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel et moral formées par Mme [R] [X] ;

CONDAMNE [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] aux dépens ;

CONDAMNE [M] [Z] OFFICE PUBLIC DE L'[Z] à payer à Mme [R] [X] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve de renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle par Me [E] ;

REJETTE les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge