N° RG 24/06681 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLQN

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 AVRIL 2026

50G

N° RG 24/06681

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLQN

AFFAIRE :

[M] [D]

[H] [D]

[K] [D]

[B] [D]

[E] [D]

[Q] [D]

C/

SELARL DENOIX DE SAINT MARC-[G] NOTAIRES ASSOCIÉS

SAS OCJ – ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL ABR & ASSOCIES

M^e Aubane GERMAIN

SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

N° RG 24/06681 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLQN

DEMANDEURS

Madame [M] [D] agissant au nom de Monsieur [K] [D], mineur né le 1er Avril 2015 à [Localité 2] (YONNE)

né le 05 Février 1976 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [D]

né le 15 Janvier 1955 à [Localité 5] (CÔTE-D’OR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [K] [D] mineur représenté par sa mère, Madame [M] [D], née le 05 Février 1976 à [Localité 6] (HAUTS-DE-SEINE)

né le 1er Avril 2015 à [Localité 2] (YONNE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [D]

née le 17 Août 1988 à [Localité 7] (SEINE-ET-MARNE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] [D]

né le 18 Décembre 1985 à [Localité 9] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Q] [D]

né le 13 Novembre 1982 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SELARL DENOIX DE SAINT MARC-[G], notaires associés

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS OCJ – ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un compromis synallagmatique reçu le 04 avril 2023 par maître [W] [G], notaire, messieurs et madame [H] [D] usufruitiers, [Q] [D], [E] [D], [B] [D] épouse [L] et le mineur [K] [D], nu-propriétaires (les consorts [D]) ont promis de vendre à SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEE (la société OCJ) qui s’est engagée à l’acquérir sous différentes conditions suspensives, un immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 7] moyennant le prix principal de 550.000 euros, l’acte réitératif devant intervenir au plus tard le 04 juillet 2023.

Une somme de 20.000 euros était consignée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie et une clause pénale de 55.000 euros était stipulée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses engagements.

La société OCJ ayant refusé de réitérer en faisant valoir qu’INCITE avait exigé la réalisation d‘aménagements et révélé l’existence d’une servitude de mixité sociale remettant en cause l’intégrité de l’immeuble et dépréciant sa valeur, les consorts [D], [K] étant représenté par madame [M] [A], ont, par acte des 30 juillet et 07 août 2024, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement de l’indemnité contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 dirigée contre la société OCJ, avec en outre mise en cause de la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] afin qu’il lui soit ordonné de se départir à leur profit de la somme de 20.000 euros.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 08 janvier 2026 par les consorts [D] qui sollicitent la condamnation de la SAS OCJ à leur payer la somme de 55.000 euros à titre d’indemnité contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 et autorisation donnée au notaire de leur remettre la somme de 20.000 euros consignée entre ses mains tout en prétendant au rejet de la demande reconventionnelle de la défenderesse. Ils exposent à cette fin que la condition suspensive tenant à l’absence de servitude d’urbanisme a été levée, que les courriers d’INCITE ne contiennent aucune injonction et qu’elle n’avait pas compétence pour délivrer un certificat d’urbanisme, qu’ils ignoraient le courrier adressé au notaire d’un précédent acquéreur et n’ont donc pas manqué à leurs obligations de renseignement et de conseil, que la société OCJ est un professionnel de l’immobilier s’étant engagé à maintenir les locataires dans les lieux et ne pouvait donc engager une réhabilitation, imposant la création d’un local vélos et la soumission à un impératif réglementaire de mixité sociale, un éventuel projet en ce sens leur ayant été caché.

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2025 par la société OCJ qui prétend au rejet des demandes des consorts [D] et présente une demande reconventionnelle en paiement de la somme indemnitaire de 55.000 euros. Elle fait valoir à titre principal que le compromis de vente est de plein droit devenu caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive édictée en sa faveur et tenant à l’absence de servitudes d’urbanisme alors que le courrier d’INCITE en réponse à la déclaration d’intention d’aliéner lui en a révélé et qu’elles déprécient ce bien, qu’INCITE exigeait la réalisation de travaux grevant la rentabilité économique de cet achat. Subsidiairement, elle prétend à la nullité du compromis, estimant avoir été victime d’un dol et d’une dissimulation d’informations par les consorts [D] qui connaissaient les exigences d’INCITE contenues dans un courrier notifié dans le cadre d’un précédent projet de vente de ce même immeuble et se sont abstenus volontairement de lui en faire part, lui causant en outre un préjudice qu’elle évalue à 55.000 euros, le notaire devant lui remettre sous astreinte la somme de 20.000 euros.

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2025 par la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] qui s’en remet à justice quant à la demande de déséquestration des fonds sauf à rejeter la demande d’astreinte soutenue pas la société OCJ et demande que soit écartée l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 janvier 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-5 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D’autre part, en application des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

L’acte du 04 avril 2023 contenait une condition suspensive au profit de l’acquéreur, relative à l’absence de dispositions d’urbanisme ou de servitude d’utilité publique résultant soit d’un certificat d’urbanisme soit d’une note d’urbanisme soit encore d’un certificat d’alignement ou de tout autre document d’urbanisme portant atteinte à l’intégrité de l’immeuble vendu, n’en dépréciant pas la valeur, ne mettant pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou ne le rendant pas impropre à la destination d’habitation envisagée par l’acquéreur.

Afin de justifier son refus de réitération et de paiement de la clause pénale, la société OCJ fait valoir que le compromis de vente est devenu caduc par non-réalisation de cette condition suspensive car, en réponse à la notification de la déclaration d’intention d’aliéner qui lui avait été notifiée, INCITE avait rappelé par courrier du 05 mai 2023 la nécessité de mettre en place un local poubelles conforme à l’article 77 du règlement sanitaire départemental, de créer un local vélo en cas de projet de réhabilitation de l’immeuble et mentionné l’existence d’une servitude de mixité sociale instituée par l’article 1.3.3.1 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 1] qui dispose que :

“Toute opération contribue à la réalisation des objectifs du Programme d’Orientations et d’Actions Habitat, notamment en matière de réalisation de logements sociaux.

Dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable, toute opération ou aménagement doit comporter une part de logements locatifs sociaux financés par un prêt aidé de l’Etat, et/ou conventionnés avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) en application du Code de la Construction et de l’Habitation.

Lors de toute opération concourant à la création et/ou à la réhabilitation de 3 logements et plus, 35 % du nombre de logements doit être destiné au logement locatif social avec arrondi du résultat à l’unité inférieure.

Cette disposition s’applique :

▪ aux constructions neuves,

▪ aux logements créés par changement de destination,

▪ aux opérations de réhabilitation de logements ; sous réserve que l’application de l’obligation n’obère pas le retour après travaux des occupants en place”.

Aucun certificat d’urbanisme n’est produit et le débat ne porte donc que sur les conséquences de ce courrier du 05 mai 2023.

C’est en premier lieu à tort que les consorts [A] soutiennent que la lettre précitée d’INCITE ne constituant pas un document d’urbanisme, il ne peut être utilisé pour justifier de la non-réalisation de la condition suspensive telle que ci-dessus retranscrite.

En effet, si cette réponse à la déclaration d’intention d’aliéner notifiée à [Localité 14], régulièrement investie du droit de préemption urbain qui lui a été délégué par l’EPA [Localité 1] ATLANTIQUE, n’est pas formellement un document d’urbanisme elle rappelle toutefois à juste titre les dispositions réglementaires issues du règlement sanitaire départemental et du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 1] qui constituent des normes urbanistiques.

Or, la création d’un local à vélos n’est imposée par l’article 1.4.2.1 du plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans des constructions existantes, qu’à l’occasion d’un projet global de réhabilitation de la construction à usage de logement et il en est de même de la servitude de mixité sociale de l’article 1.3.3.1.

La société OCJ n’avait manifestement aucune intention de procéder à une telle réhabilitation, mentionnant dans ses écritures se limiter à la rénovation de certains biens et ne jamais acheter d’immeubles pour lesquels INCITE aurait exigé des travaux de rénovation, de réhabilitation et la création de logements sociaux.

Le courrier d’INCITE du 5 mai 2023, comme celui du 28 novembre 2022 parvenu au notaire en charge d’une précédente tentative de vente de ce même immeuble, ne faisait état d’aucune exigence de réhabilitation au sens du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 1] et se bornait à demander communication des pièces relatives aux travaux envisagés tout en rappelant les conséquences d’une réhabilitation.

La lettre du 28 novembre 2022 signalait seulement un immeuble en état d’usage avancé et la nécessité de rénover les logements des deuxième et troisième étage ainsi que les parties communes.

La société OCJ ne produit aucune pièce et ne fait état d’aucun élément relatif aux travaux de rénovation qu’elle aurait éventuellement pu envisager mais qui n’étaient pas imposés par INCITE.

D’autre part, professionnel aguerri de l’immobilier, la société OCJ, dûment informée de la présence de locataires, s’était expressément engagée à proroger les baux en cours et avait été avisée de son obligation de laisser les locataires dans les lieux pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique ce qui n’était pas compatible avec une réhabilitation.

L’intention de la société OCJ de réaménager les appartements et de les louer en meublé, non étayée et évoquée par la lettre de son conseil du 22 mars 2024, eut été contraire à cet engagement contractuel de maintenir les locataires pendant une durée de six ans.

Il ne peut donc être valablement soutenu que l’application de ces deux normes d’urbanisme aurait porté atteinte à l’intégrité de l’immeuble ou déprécié sa valeur ou encore remis en cause, de quelque manière que ce soit, le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou bien rendu ce bien impropre à l’habitation dès lors que leur mise en oeuvre était subordonnée à une réhabilitation d’ensemble que la société OJC ne démontre pas avoir eu le projet d’entreprendre et qui ne lui était pas imposée, immédiatement ou dans un avenir prévisible.

En réalité, seule l’absence de local poubelles était susceptible de contrevenir à l’article 77 du règlement sanitaire départemental mais il s’agissait d’un aménagement mineur que ne pouvait ignorer ce professionnel de l’immobilier, dont INCITE ne demandait pas la réalisation de manière impérative et qui ne dépréciait pas l’immeuble ni ne portait atteinte au droit de propriété ou bien à sa destination.

La condition suspensive est en conséquence accomplie.

La société OJC fait par ailleurs valoir, à titre subsidiaire, que son consentement a été vicié par le dol et le manque d’information loyale des consorts [D] qui lui ont volontairement dissimulé le courrier d’INCITE du 28 novembre 2022 précité, notifié en réponse à la notification de la déclaration d’intention d’aliéner de même immeuble au profit de messieurs [O] et [N].

L’article 1112-1 du code civil stipule que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En cas de manquement à ce devoir d’information, la vente est alors nulle en application de l’article 1124 du code civil.

D’autre part, aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. En application des articles 1178 et 1128 du code civil, est nul le contrat qui ne remplit pas les conditions de validité nécessaires à sa conclusion, dont un consentement régulier.

Il convient donc de rechercher si les consorts [D] avaient connaissance d’informations quant aux servitudes ou contraintes d’urbanisme grevant cet immeuble et s’il les ont dissimulées à l’acquéreur alors qu’elles étaient déterminantes de son consentement, ce critère étant commun aux deux fondements invoqués.

Sans être utilement contredits par les pièces versées aux débats, les consorts [D] soutiennent n’avoir pas eu connaissance de cette lettre et de son contenu, celle-ci étant adressée à maître [R], notaire de messieurs [O] et [N], précédents candidats à l’acquisition de ce même immeuble.

N° RG 24/06681 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLQN

Dès lors qu’il n’est pas établi que ce courrier leur ait été communiqué ou bien qu’ils aient été avisés des éléments qu’il contenait, il ne peut leur être reproché un manquement à leur devoir d’information ou bien d’avoir volontairement dissimulé des points essentiels et déterminants du consentement de leur cocontractant.

Surabondamment, pour les motifs sus-mentionnés, ce courrier n’exigeait pas la réalisation de travaux de réhabilitation pouvant générer la création d’un local à vélos et le respect de l’obligation de mixité sociale et il ne faisait pas davantage état de logements indécents au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022.

En déclarant que les logements étaient décents au visa de ces textes, les vendeurs n’ont pas davantage manqué à leurs obligations précontractuelles ou commis une réticence dolosive.

Ces deux moyens subsidiaires seront en conséquence rejetés ainsi que les demandes de nullité de la promesse de vente et de paiement de la somme de 55.000 euros à titre de dommages et intérêts soutenue à titre reconventionnel.

La société OJC est débitrice de la clause pénale et en application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire.

La demande porte sur le montant de 55.000 euros correspondant contractuellement à la clause pénale mais qui doit être réduite car manifestement excessive.

En effet, alors que les demandeurs n’apportent aucun élément quant au sort de ce bien depuis l’échec de cette vente ou bien à la poursuite de la situation locative et ne soutiennent pas avoir été contraints de renoncer à d’autres projets, leur préjudice ne peut être constitué que par son immobilisation entre le 04 avril 2023 et le 04 juillet 2023 date ultime prévue pour la réitération avant caducité, de telle sorte que le montant de cette clause sera réduit à 20.000 euros, aucune atteinte à leurs sentiments, leur honneur, leur réputation ou leur considération n’étant démontrée, et notamment aucun bouleversement de leur quotidien en raison de conséquences psychologiques et matérielles tel qu’ils le font valoir.

Cette somme, séquestrée par le notaire, n’était pas productive d’intérêts selon les stipulations contractuelles et la demande relative aux intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sera rejetée.

Sur justification de la signification à parties du présent jugement, la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] sera autorisée à remettre aux consorts [D] la somme de 20.000 séquestrée en l’étude.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et que, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Partie perdante, la société OCJ sera condamnée à payer aux consorts [D] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] la charge des frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens qui seront mis à la charge de la société OCJ.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEE à payer à messieurs et madame [H] [D], [Q] [D], [E] [D], [B] [D] épouse [L] et [K] [D] représenté par madame [M] [D], ensemble, la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale et les déboute du surplus de leurs demandes,

Rappelle que s’agissant de la part revenant à [K] [D], Madame [M] [D] est tenue d’apporter dans la gestion des biens du mineur des soins prudents, diligents et avisés dans son seul intérêt, en application de l’article 385 du code civil,

Déboute la SAS OCJ de ses demandes reconventionnelles,

Autorise la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] à remettre aux consorts [D] la somme de 20.000 euros séquestrée en l’étude, sur justification de la signification à parties du présent jugement,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEE à payer à messieurs et madame [H] [D], [Q] [D], [E] [D], [B] [D] épouse [L] et [K] [D] représenté par madame [M] [D], ensemble, une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SELARL DENOIX DE SAINT MARC [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEE aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT