Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01174 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VTB

[S] [R] [U]

C/

Société DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Jean-David BOERNER

M^e Clémentine PARIER-VILLAR

— FE délivrée à

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [R] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-David BOERNER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL BOERNER & ASSOCIES

DEFENDERESSE :

SA D’HLM DOMOFRANCE

RCS [Localité 2] N° B 458 204 963

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL DYADE AVOCATS

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2018, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (ci-après la SA DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [S] [R] [U] un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 522,33 euros, charges comprises.

Déplorant la survenance de désordres au sein de son logement à compter de l’année 2020 et la carence de son bailleur pour y remédier, Monsieur [S] [R] [U] a, par acte délivré le 20 juin 2025, fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX statuant en référé afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire, que la SA DOMOFRANCE soit condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance pour délivrance d’un logement non conforme, ainsi qu’à titre principal, que soit ordonnée la suspension des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux de mise en conformité ou à défaut, la réduction des loyers ou à titre infiniment subsidiaire, la séquestration des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation et en tout état de cause, que la SA DOMOFRANCE soit condamnée au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre une somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral et à régler les dépens.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 19 décembre 2025, après trois renvois accordés aux parties.

Lors des débats, Monsieur [S] [R] [U], représenté par son conseil, conclut à la recevabilité de son action et maintient ses demandes initiales.

La SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des référés :

— A titre principal, de déclarer irrecevable l’action de Monsieur [S] [R] [U] au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— A titre subsidiaire, de déclarer Monsieur [S] [R] [U] irrecevable en ses demandes en ce qu’elles sont affectées de plusieurs contestations sérieuses ;

— A titre infiniment subsidiaire, de débouter Monsieur [S] [R] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— En tout état de cause, d’écarter l’exécution de droit de la décision à intervenir et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées par le greffe le 19 décembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur les demandes de Monsieur [S] [R] [U]

*Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [S] [R] [U] au regard de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par la défenderesse dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La SA DOMOFRANCE soutient que l’action initiée par son locataire est prescrite en ce qu’elle a été engagée plus de trois ans après la connaissance par ce dernier de la survenance de moisissures dans son logement, lesquelles remontent à 2020.

En défense, Monsieur [S] [R] [U] prétend que la prescription triennale peut être contestée dès lors que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, que cette obligation est continue et que les désordres persistent ou s’aggravent dans le temps, ce qui est selon lui le cas en l’espèce.

Il est en effet admis que les obligations du bailleur relatives à la jouissance paisible du logement et à la délivrance d’un logement décent sont des obligations continues, exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci à la date de l’assignation constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur, sans que puisse lui être opposée la prescription de son action( 3e Civ. 4 décembre 2025, pourvoi n°23-23.357).

Dès lors, la recevabilité de l’action diligentée par Monsieur [S] [R] [U] est subordonnée à l’appréciation du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Etant rappelé que le juge des référés est par nature le juge de l’évidence, il ne peut se trouver compétent en l’espèce pour déclarer l’action intentée par Monsieur [S] [R] [U] prescrite au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 alors même que la date de connaissance des moisissures par le locataire ne suffit pas à déterminer l’application de l’article précité. La prescription relève donc par nature des juges du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la prescription de l’action de Monsieur [S] [R] [U].

— Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

Le motif légitime nécessaire au succès des prétentions formulées ainsi exigé suppose l’existence d’un juste motif à demander une mesure qui soit opérante sur un litige ultérieur crédible.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner.

Monsieur [S] [R] [U] motive sa demande d’expertise par le constat de désordres dans son logement en suite de deux rapports en date du 24 octobre 2024 et du 20 janvier 2025.

Il apparaît toutefois que l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire s’avère inutile compte tenu des éléments de preuve déjà existants: ainsi,Monsieur [S] [R] [U] dispose ainsi un rapport de visite de [Localité 2] Métropole établi de manière non contradictoire le 24 octobre 2024 complété par un rapport d’expertise amiable réalisé contradictoirement le 20 janvier 2025 par l’assureur du locataire qui constatent tous deux la présence de moisissures dans le salon/séjour et la chambre des enfants.

Le premier rapport indique que ces moisissures trouvent leur origine dans l’absence d’isolation thermique des murs imputable à la présence de ponts thermiques. Le second rapport évoque quant à lui une combinaison de plusieurs facteurs et plus particulièrement: la présence de ponts thermiques généralisés, l’absence de ventilation mécanique (immeuble ancien avec gaine en “statique”). Les deux rapports concluent à la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres.

La société DOMOFRANCE reconnaît en outre une partie de sa responsabilité puisqu’elle produit un devis émanant de BATI ACTION en date du 21 mars 2025 prévoyant des travaux visant selon elle à remédier aux désordres.

Enfin, le coût d’une mesure d’expertise judiciaire apparaît excessive eu égard au devenir du logement, le bailleur ayant indiqué que l’immeuble dont relève l’appartement de Monsieur [S] [R] [U] avait vocation à être démoli entre 2026 et 2029.

Il résulte de ces constats et analyses sommaires que l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire apparaît inutile.

Dans ces conditions, faute de justifier d’un motif légitime, Monsieur [S] [R] [U] verra sa demande d’expertise rejetée.

— Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Le demandeur au référé- provision doit prouver l’évidence de l’obligation de son adversaire tant dans son principe que dans son étendue alors qu’il incombe au défendeur de prouver qu’il existe une contestation sérieuse.

Monsieur [S] [R] [U] sollicite une provision de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance induit par le manquement de son bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par le demandeur, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La décence du logement s’apprécie à l’aune des dispositions du décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Ce décret prévoit notamment que, pour être décent, le logement doit notamment assurer le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. En outre la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [R] [U] s’est plaint par courriel auprès de la société DOMOFRANCE dès le mois de novembre 2020 de la présence de moisissures dans le logement donné à bail et que cet état de fait perdure encore actuellement, ce que ne conteste pas la bailleresse, reprochant au locataire de faire obstacle à la réalisation de travaux de nature selon elle à remédier aux désordres ainsi constatés.

Si la preuve de désordres au sein du logement donné à bail par la SA DOMOFRANCE est rapportée, il existe une contestation sérieuse sur l’ampleur des manquements de la bailleresse alors que cette dernière établit qu’après avoir eu connaissance du rapport de visite du 24 octobre 2024, elle a mandaté l’entreprise BATI ACTION afin de réaliser les travaux préconisés par ledit rapport, à savoir l’emploi d’un traitement adapté pour éliminer les moisissures (cf page 4 du rapport) mais qu’il n’a pas pu être procédé auxdits travaux en raison du refus du locataire.

L’ampleur des manquements de la société DOMOFRANCE ainsi que la posture adoptée par le locataire (refus de faire exécuter les travaux) constitutive ou non d’un cas de force majeure exonérant le bailleur de son obligation de résultat, nécessitent une appréciation au fond qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, Monsieur [S] [R] [U] sera déclaré irrecevable en sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance formée à titre provisionnel à l’encontre de la SA DOMOFRANCE.

— Sur les demandes afférentes au loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’application du texte précité suppose de considérer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Or il a été considéré qu’il existe de ce chef une contestation sérieuse.

Les conditions posées par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur lequel se fonde Monsieur [S] [R] [U] implicitement n’étant pas réunies, ses demandes en suspension, réduction et consignation des loyers seront rejetées.

— Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Monsieur [S] [R] [U] sollicite en tout état de cause la condamnation de la société DOMOFRANCE à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Il y a lieu de constater que la demande de dommages et intérêts de Monsieur [S] [R] [U] n’est pas formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle implique l’appréciation d’une faute, laquelle échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile,Monsieur [S] [R] [U], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société DOMOFRANCE n’étant ni tenue aux dépens, ni partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, elle ne peut être condamnée à payer à Monsieur [S] [R] [U] une indemnité au titre des frais irrépétibles, de sorte que ce dernier sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge des référés ne peut écarter l’exécution provisoire de droit.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SA DOMOFRANCE visant à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, rendue contradictoirement et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la prescription soulevée par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE concernant l’action intentée par Monsieur [S] [R] [U] ;

DECLARONS en conséquence la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE irrecevable en sa fin de non recevoir ;

REJETONS la demande d’expertise formée par Monsieur [S] [R] [U] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire pour trouble de jouissance formée à titre provisionnel par Monsieur [S] [R] [U] ;

DECLARONS en conséquence Monsieur [S] [R] [U] irrecevable en sa demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance formée à titre provisionnel à l’encontre de la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE ;

REJETONS la demande formée par Monsieur [S] [R] [U] visant à voir suspendre, réduire ou consigner les loyers afférents au logement pris à bail situé [Adresse 8] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral formée par Monsieur [S] [R] [U] ;

DECLARONS en conséquence Monsieur [S] [R] [U] irrecevable en sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral formée à l’encontre de la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE ;

REJETONS la demande formée par Monsieur [S] [R] [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] [U] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETONS la demande de la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE visant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection