Du 03 février 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00025 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUTN

[D] [Y]

C/

[E] [M] [G], [N] [P] [L] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 20 janvier 2026

prorogé au 03 février 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Maître Virginie DUPONT-DE FREYNE (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par Maître Philippe DE FREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [E] [M] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2024-002999 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par Maître Donatien BOUGUIER (avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [N] [P] [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2024-006272 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par Maître Donatien BOUGUIER (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, ayant pris effet le 15 juillet 2021, Monsieur [D] [Y] a consenti à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] un bail d’habitation portant sur le logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 810 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Monsieur [D] [Y] a fait commandement à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] de payer la somme de 1.210 euros au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le même jour, le 28 septembre 2023, monsieur [D] [Y] a notifié à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] un congé pour reprise du bien, à compter du 14 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 décembre 2023, Monsieur [D] [Y] a fait assigner Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, afin de voir principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et le défaut d’assurance, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement des loyers et provisions sur charges échus.

Par jugement en date du 16 décembre 2024 auquel il convient de se référer quant à l’exposé des prétentions, moyens et motifs, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable l’action de monsieur [D] [Y] ;

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [K] [H], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 6], demeurant [Adresse 8]" [Adresse 1], avec mission noamment, parties présentes ou dûment convoquées, de :

— visiter et examiner les lieux situés [Adresse 3],

— décrire les locaux et dire s’ils sont conformes aux caractéristiques d’un logement décent telles que fixées par le décret du 30 janvier 2002 et le cas échéant par les dispositions de nature réglementaire en vigueur dans le département,

— Décrire avec précision les désordres et non conformités s’il y en a, en préciser l’origine, indiquer les conséquences sur l’habilité du logement, la sécurité et la santé des occupants et les travaux propres à y remédier, en chiffrer le coût,

— Fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction d’apprécier les responsabilités encourues, au regard des obligations qui incombent aux locataires et au propriétaire,

— Fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction d’apprécier les préjudices subis et notamment un éventuel trouble de jouissance,

— apporter toutes précisions utiles à la détermination d’une diminution du loyer en l’attente de l’exécution des travaux qui seraient imputables au bailleur ;

— dispensé Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] du versement de la consignation des frais d’expertise du fait de l’aide juridictionnelle qui leur a été accordée, les frais étant avancés par le TRESOR PUBLIC ;

— rejeté la demande de Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] tendant à consigner les loyers en lieu et place du versement entre les mains de Monsieur [D] [Y] durant l’exécution de la mesure d’expertise ;

— enjoint à Monsieur [D] [Y] de fournir à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] le dossier de diagnostic technique prévu par l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en cours de validité au jour de la remise, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard durant 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— a sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties en ce compris sur celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a réservé les dépens.

Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 16 avril 2025.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mai 2025.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2025.

Monsieur [D] [Y], représenté par avocat, selon ses dernières conclusions auxquelles il s’est référé à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] pour défaut de paiement des loyers,

— condamner Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à quitter, vider et rendre libres les lieux loués et ordonner, à défaut, leur expulsion ainsi que celles de toutes personnes occupantes de leur chef, et tous meubles et objets mobilier leur appartenant avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à lui payer la somme de 16.222 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 16 avril 2025 (date de départ définitif de Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B]) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023 pour la somme de 1.210 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus

— Condamner solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à lui payer la somme de 19.528,79 euros au titre des réparations locatives et des frais de nettoyage après leur départ des lieux

— Condamner solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi

— Condamner solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, ainsi que les différents frais de dénonciation et les frais d’expertise.

Il explique que les clés n’ont été restituées que le que le 16 avril 2025, date où a été réalisé l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Il précise que si la demande de diagnostics techniques a été faite de mauvaise foi puisque les locataires avaient quitté les lieux, il a satisfait à l’injonction du juge des contentieux de la protection en fonction des disponibilités des défendeurs qui avaient seuls les clés de la maison.

Il admet que la demande d’expulsion est devenue sans objet puisque Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ont quitté les lieux, en restant redevables de la somme de 16.222 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Il observe par ailleurs que le logement a été laissé très sale de façon généralisée, que les extérieurs n’ont pas été entretenus, ce qui ressort d’un manquement des locataires à leur obligation, qu’il n’a pas été procédé à la vidange de la fosse septique et qu’ils sont par ailleurs à l’origine de multiples dégradations. Il précise que montant total des travaux qui leur sont imputables s’élève à 19.318,79 euros selon devis et chiffrage de l’expert, outre 210 euros au titre des travaux qu’il a lui-même exécutés. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles, en rappelant que le logement a été loué en bon état, qu’aucuns travaux ne lui a été demandé, et que les défendeurs ont de leur propre chef cessé de régler les loyers alors que le logement n’était ni frappé d’un arrêté d’insalubrité, ni inhabitable. Il observe que les défendeurs sont à l’origine du manquement aux règles de décence, qu’ils ont créé ou aggravé par leur mode de vie, le défaut d’entretien et l’absence d’information du bailleur, qu’ils ont modifié l’installation de chauffage et ont ainsi largement contribué au trouble de jouissance dont ils se plaignent. Il soutient que les défendeurs doivent régler les loyers et indemnités d’occupation sans pouvoir prétendre à leur diminution. Il ajoute que la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance fait double emploi avec leur demande de dispense ou réduction du loyer dont ils doivent être déboutés. Il ajoute qu’en quittant les lieux sans en restituer les clés, Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ont exposé le logement, non aéré et non chauffé, à un risque de dégradation, voire d’occupation par des squatters. Enfin il s’oppose à la demande de délais de paiement en observant qu’ils ne pourraient prétendre au mieux qu’à des délais sur 24 mois et qu’ils ne démontrent pas être en capacité de faire face au règlement de leur dette dans ce délai. Il observe que sa situation financière ne lui permet pas de supporter la charge des dépens alors que ses revenus sont limités aux revenus locatifs qu’il n’a pas perçus.

Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, – juger que le logement n’est pas décent et présente un risque pour la sécurité des biens et des personnes

— juger que monsieur [D] [Y] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent

— juger fondée leur exception d’inexécution à compter du mois d’août 2023

— rejeter l’ensemble des demandes de monsieur [D] [Y]

à titre subsidiaire – juger que le trouble de jouissance existe depuis leur entrée dans les lieux

— juger que le montant des loyers sera diminué de 80% depuis août 2023

— leur accorder les plus larges délais de paiement sur 36 mois pour apurer leur dette locative

en tout état de cause – condamner monsieur [D] [Y] à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— condamner monsieur [D] [Y] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens

— rejeter les demandes de monsieur [D] [Y].

Ils soutiennent que le logement qui leur été loué n’était pas en état d’être mis en location, ce dont le bailleur avait conscience.

Ils font valoir, en s’appuyant sur les constatations du SLIME 33, du SIPHEM, du CME1 et sur le rapport de l’expert que le logement présente des désordres électriques, des fissures, une non conformité de la ventilation, un entartrage du chauffe-eau, la non-conformité de la descente d’eaux pluviales et de l’isolation, de l’humidité par remontées telluriques, une installation de chauffage insuffisante, la présence de souris, l’absence de détecteurs de fumée, et un taux d’humidité non conforme. Ils indiquent que l’expert a de façon claire conclu que le logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, est source de danger pour la sécurité des occupants et que cette situation relève de la responsabilité du bailleur et de vices de construction. Ils observent que l’argumentation du bailleur, contraire aux constatations, démontre sa mauvaise foi. Ils expliquent avoir légitimement quitté le logement dès qu’ils ont pu bénéficier d’un relogement, et avoir à plusieurs reprises informés le bailleur. Ils s’opposent par suite à la demande en paiement des loyers et à la demande au titre des réparations locatives en rappelant que les nombreuses traces noirâtres sont imputables à l’humidité et aux moisissures liées au défaut du logement. Ils ajoutent que Monsieur [D] [Y] avait fourni des appareils de chauffage non adaptés et ne peut leur imputer le coût du remplacement des appareils. Ils expliquent que le logement n’a pu être restitué à leur départ en raison de la mesure d’expertise ordonnée par la juridiction, tandis que Monsieur [D] [Y] ne pouvait remettre à la location un logement indécent. S’agissant de leur demande subsidiaire en délais de paiement, ils invoquent leur bonne foi, le caractère dangereux et insalubre du logement qui est seul à l’origine de leur décision de cesser de régler les loyers et font valoir être en mesure de régler leur dette éventuelle en même temps qu’un loyer. Ils soutiennent aussi que le trouble de jouissance est caractérisé, que les vices étaient présents à leur entrée dans les lieux et apparents à partir du 1er novembre 2021 et que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, ce qui justifie leur indemnisation sur une période de 39 mois. Enfin ils observent que l’expertise a démontré les manquements du bailleur qui doit en supporter la charge.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 28 septembre 2023 Monsieur [D] [Y] a fait délivrer à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] un commandement de payer la somme de 1.210 euros au titre des loyers et charges échus pour les mois d’août et septembre 2023.

Il est constant que ces loyers n’ont pas été régularisés dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, ni depuis lors puisqu’aucune somme n’a été versée jusqu’à la reprise des lieux.

Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] invoquent l’exception d’inexécution pour faire juger qu’ils étaient fondés à cesser de régler les loyers à compter du mois d’août 2023, dès lors que le logement était impropre à sa destination.

L’article 1219 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, qu'« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave». En matière de bail d’habitation, il est jugé que seule l’impropriété à destination, qui s’entend le plus généralement de la privation de la jouissance des lieux, autorise le locataire à suspendre son obligation.

En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que les pièces produites et l’expertise démontrent que Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] n’ont pas été privés de la jouissance des lieux qu’ils ont occupés jusqu’au mois de novembre 2024, en en restituant les clés après la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit.

Ils n’ont pas sollicité, avant de cesser de régler le loyer courant, la suspension ou la consignation des loyers, et leur demande d’octroi de délais de paiement pour acquitter la dette locative si elle devait être mise en tout ou partie à leur charge, démontre qu’ils n’ont pas pris soin de consigner les fonds sur un compte spécifique.

Par ailleurs les débats ne permettent pas d’établir qu’ils aient mis en demeure le bailleur d’exécuter les travaux à sa charge, ni qu’ils l’aient informé de leur décision préalablement à la suspension du paiement des loyers.

L’expertise, si elle confirme la non conformité du logement à des normes de décence ainsi qu’à des normes de sécurité, n’établit pas une impropriété à destination, permettant de libérer totalement les locataires de leur obligation au paiement des loyers.

En conséquence, et dès lors que les lieux sont restitués ce qui rend sans objet la demande d’expulsion maintenue dans les dernières conclusions, il sera d’une part jugé que monsieur [D] [Y] était fondé à se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer à la date du 29 novembre 2023, d’autre part jugé que la demande d’expulsion est sans objet.

Sur la demande au titre des loyers ou indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Cependant le bailleur, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’agit d’obligations continues et le bailleur ne peut se prévaloir de la délivrance d’un logement décent, ou en apparence décent, pour s’exonérer de son obligation.

En outre, le manquement du bailleur à ses obligations peut fonder le locataire à demander au juge de diminuer le montant du loyer à concurrence du trouble de jouissance qu’il a subi.

En l’espèce, il résultait du rapport de visite du SLIME 33, qui a visité les lieux le 20 mars 2024 à la suite d’un signalement par un travailleur social de la MDS BAZAS, que le logement présentait les problématiques de mal-logement suivantes :

— Désordres électriques : Présence de câbles apparents sur de nombreux points lumineux, une prise de la buanderie pas fonctionnelle, câbles électriques sous le chauffe-eau sont apparents, pas de cache de protection

— Fissures apparentes : Présence sur le plafond d’une chambre, le mur et le plafond du dégagement et sur les murs extérieurs, Présence d’enracinement de végétation qui pousse sous le mur extérieur, présence de fissures, Descellement des gonds des volets, Infiltration d’air entre les menuiseries et les tableaux des menuiseries

— Ventilation non conforme : Débits d’air relevés inadaptés. […]. Traces de moisissures sur les murs des chambres, sur les plafonds des pièces humides, Détalonnage des portes faibles, Absence de grilles d’entrée sur les menuiseries des chambres

— Risque d’incendie : Installation d’un insert bois non réalisé par un professionnel.

— Diagnostics immobiliers, obligatoires pour toute location, non remis aux occupants (DPE, Etat de l’installation électrique, Plomb, Termites, etc.).

Selon le rapport du SIPHEM, qui a visité les lieux le 25 avril 2024, les désordres suivants ont été relevés :

— Absence de VMC dans les pièces humides (cuisine, salle de bain et WC),

— Absence d’entrée d’air dans les pièces non humides (chambres, salon),

— Présence de traces d’humidité et de moisissures par condensation, pont thermiques (sur ouvrant et revêtements muraux proches ou dans les angles),

— Présence de traces d’humidité par infiltration via un défaut d’étanchéité des surfaces (plafonds),

— Présence de fils conducteurs alimentés non protégés,

— Risque de contact électrique direct,

— Fissures apparaissant sur les murs extérieurs, depuis que le propriétaire a coupé les tirants (selon les dires de la locataire),

En outre le 14 juin 2024, à la demande du docteur [O], Mme [X], mandatée par le conseil médical en environnement intérieur, a effectué des constatations dans le logement. Elle a notamment relevé les désordres suivants, malgré une aération correcte du logement :

— Système de ventilation défectueux : absence de débit dans la salle de bain et les toilettes, entrée d’air scotchée dans la pièce de vie, absence d’entrée d’air dans les chambres,

— Taux de confinement relevé largement au-dessus des valeurs recommandées,

— Taux d’hygrométrie au-dessus des valeurs recommandées,

— Présence de traces visibles de moisissures en cueillie de plafond dans les chambres, et sur les murs

— Saturation en humidité des bas des murs, au sol et dans les parois dans la salle de bain (infiltration, dégât des eaux) et dans la chambre de Madame [G],

— Présence de crépi décollé en bas des murs dans l’entrée (remontées capillaires),

— Remontée capillaire importante dans le placard de la cuisine avec présence d’eau au sol,

— Odeur de moisissure prégnante,

— Poêle à bois insuffisant pour un chauffage homogène dans le logement en période hivernale.

Mme [X] a en outre effectué des prélèvements aux fins d’analyse par la société AnalyZair des particules biologiques de l’air dans la chambre des défendeurs et dans celle de leur fils [A]. Les résultats de ces prélèvements mettaient en évidence une contamination fongique de ces pièces dans une quantité pouvant avoir un effet sur la santé.

L’expert judiciaire, dans son rapport du 12 mai 2025, a lui aussi relevé des non conformités aux normes de décence lors de l’examen des lieux le 28 février 2025, indépendamment du fait que les lieux n’étaient plus occupés depuis le mois de novembre 2025.

Il a ainsi notamment relevé que :

— les murs et cloisons du dégagement présentent une humidité important due au remontées d’humidité provenant du sol

— la fenêtre du séjour, qui est la seule qui n’a pas été changée, présente un flux d’air en partie basse de la baie

— la partie basse de certains murs et cloisons ainsi que la cueillie murs/plafonds présentent des tâches provoquées par l’humidité importante

— l’installation électrique comporte plusieurs non-conformités à la NF C15-100 : absence de système type boîtier DCL sur les luminaires, non raccordement à la terre de certains luminaires ou prises, certains câbles sont laissé nus, l’expert relève le caractère dangereux de l’installation en plusieurs endroits et indique qu’elle semble ne pas avoir été réalisée par un professionnel

— taux d’humidité dans l’air dépassant la norme de 60% dans la cuisine, la salle d’eau et une chambre

— l’insert bois ne permet pas de chauffer à lui seul tout le logement, aucun des radiateurs n’est installé sur une paroi froide, ce qui a pour effet une efficacité mineure de ces radiateurs, alors en outre que l’absence de traitement des remontées telluriques d’humidité produit aussi un déficit d’efficacité des installations de chauffage en place dans le logement

— l’installation de VMC, si elle est adaptée et fonctionnelle dans la cuisine, ne fonctionne pas dans la buanderie, les WC et la salle d’eau, tandis que la ventilation mécanique dans les pièces sèches n’est pas conforme en l’absence d’entrée d’air dans les baies des chambres, et en raison de l’insuffisance du détalonnage des portes dans deux chambres, la salle d’eau et le WC

— la présence de moisissures dans les chambres, la salle d’eau et le WC

— des remontées d’humidité sur les parties basses des maçonnerie, en raison de l’absence d’arase étanche entre le plancher et les maçonneries en élévation, et différents pont thermique

— la présence de multiples fissures à l’intérieur de la maison et à l’extérieur et le caractère préoccupant de celle en lien avec la découpe par monsieur [D] [Y], lors de l’installation du conduit de l’insert, de l’un des tirants métalliques posés pour éviter l’écartement et l’effondrement des maçonnerie en l’absence de ceinture en partie haute des murs, l’expert précise que la structure du bâtiment est menacée et présente un risque pour la sécurité physique des locataires

— la non conformité du conduit d’évacuation des fumées de l’insert, qui n’est pas isolé, l’expert relevant en outre que l’étanchéité du raccordement des gaines de soufflage de l’air chaud n’est pas probante, que Monsieur [D] [Y], qui n’est pas un professionnel a lui-même réalisé le conduit d’évacuation des fumées, les gaines de soufflage de l’air chaud et une plaque de plâtre coupe-feu, tandis que Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ont procédé à l’installation de l’insert et au raccordement de celui-ci sans être des professionnels, l’expert observe que la nature et l’entretien du conduit de fumée de l’insert présente des risques manifestes pour la sécurité des occupants et que l’installation doit être complète : conduit et insert doivent être compatibles et non dissociables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce

— un fort entartrage au niveau du raccord du groupe de sécurité du chauffe-eau, il relève que Monsieur [D] [Y] a dû changer lui-même cet organe, qui est fuyant et n’est pas en bon état de fonctionnement

— l’interruption d’une descente d’eaux pluviales, non raccordée au réseau d’assainissement, Monsieur [D] [Y] ayant indiqué n’avoir pas eu le temps de faire le raccordement, ce qui a pour effet de ne pas protéger les murs contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau en pied de cette descente d’eau pluviale

— la présence de plaques d’éverite cassées en toiture, alors que compte tenu de leur ancienneté, il est fort probable qu’elles présentent de l’amiante

— un défaut d’isolation de plusieurs murs

— l’absence de détecteur de fumée

— en ce qui concerne la salle d’eau, indépendamment du remplacement du receveur de douche par Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B], qui ont indiqué avoir dû y procéder car le précédent reposait sur de la terre et bougeait, l’humidité en pied de cloison s’explique par l’absence de mise en oeuvre d’un système de protection à l’eau sous carrelage avant la mise en oeuvre des faïences murales

— la mauvaise réalisation des travaux de plâtrerie des plafonds, en relevant cependant que les fissures constatées sont esthétiques et n’ont pas de conséquences sur la santé et la sécurité des occupants.

L’expert, s’il a relevé des manquements à l’obligation d’entretien courant qui pèse sur les locataires (lierre sur le pignon, bouches VMC sales, l’éventuelle présence de souris, entretien du chauffe-eau, scotch posé sur l’aérateur dans le séjour), a pour l’essentiel conclu à des désordres constructifs imputables au bailleur concernant l’installation électrique, le système de ventilation du logement, les ponts thermiques, les remontées d’humidité par capillarité, les fissures inquiétantes au niveau du tirant coupé par monsieur [D] [Y], la non étanchéité à l’air d’une menuiserie, et la présence d’humidité et de moisissures qui affectent la santé des occupants et résulte de ces désordres constructifs, alors que la conception de l’installation de chauffage n’est pas de nature à remédier à ces désordres. A cet égard il est indifférent que les locataires aient installés le radiateur de leur chambre dans la pièce de vie, étant observé que l’une des deux autres chambres dans le cadre de l’état des lieux d’entrée ne comportait pas de chauffage, alors qu’il ressort des constatations de l’expert que ces deux chambres étaient équipées d’un radiateur, ce dont il convient de déduire que le radiateur du séjour a été installé dans la chambre qui n’en était pas équipée. Par ailleurs, ce n’est qu’au jour de l’état des lieux de sortie que le volet de la cuisine n’a pu être ouvert car Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] n’en avaient pas la clé, les diverses visites antérieures du logement n’ayant pas avéré que ce volet demeurait constamment fermé. La fermeture de ce volet lors de l’état des lieux de sortie n’a donc eu aucun impact sur le logement. Du reste lors de la visite des lieux par les agents de SLIME 33, du SIPHEM ou de Mme [X] mandatée par le conseil médical en environnement extérieur, il n’a été relevé à l’encontre des locataires aucune mauvais usage pouvant être à l’origine notamment de l’humidité et des moisissures constatées.

Dès lors Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] sont fondés à invoquer un trouble de jouissance qui justifie une réduction des loyers ou indemnités d’occupation qui s’y substituent à compter de la résiliation du bail, qui sera justement évaluée à 50% de leur montant à compter de la cessation du versement du loyer.

En conséquence le montant de la créance de monsieur [D] [Y], qu’il arrête à juste titre au jour de la restitution des clés à 16.222 euros, sera réduite de moitié et Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] seront condamnés à lui payer solidairement la somme de 8.111 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 605 euros (50% de la somme réclamée au titre du commandement de payer) et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

De son côté, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

En l’espèce un état des lieux d’entrée a été établi le 15 juillet 2021. Au regard de la mention apposée dans la colonne “État”, qui s’apparente à un U, il ne peut qu’être considéré qu’au jour de l’entrée dans les lieux le logement était considéré comme en état d’usage, et non neuf ou en bon état. Les lieux ont été restitués après 3 années et demi d’occupation, ce qui n’a pu qu’aggraver le vieillissement des lieux, qui présentaient en outre des désordres constructifs.

L’état des lieux de sortie établi le 16 avril 2025 par M. [J], clerc de commissaire de justice assermenté, démontre que le logement n’a pas été restitué propre, que la haie n’était pas taillée et l’herbe n’avait pas été tondue, la glycine grimpant le long du mur, s’étendant sur la toiture. Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ne peuvent se retrancher derrière le mauvais état du logement pour échapper à leur obligation d’entretien courant.

Pour autant, ils ne peuvent avoir à supporter le nettoyage des murs et plafonds, imposés par la présence de moisissures résultant de la responsabilité du propriétaire.

Au regard des éléments produits, la somme allouée au titre des frais de nettoyage sera fixée à la somme de 600 euros.

La somme de 100 euros réclamée pour les travaux de jardinage étant adaptée, il y a lieu d’allouer cette somme à monsieur [D] [Y].

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les locataires n’ont pas procédé à la vidange de la fosse septique alors que cette obligation leur incombait. Il y a lieu d’allouer à monsieur [D] [Y] la somme de 255 euros de ce chef.

L’expertise a démontré un désordre structurel au niveau de la cabine de douche, qui explique son état. Dès lors aucune somme n’a lieu d’être allouée de ce chef.

L’expert a relevé s’agissant de l’installation de l’insert un désordre structurel lié à un défaut d’installation concernant le conduit de fumée et a indiqué que conduit et insert doivent être compatibles et non dissociables, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, ce dont il suit que le bailleur devra procéder au remplacement de l’ensemble. De ce fait l’absence de certains tuyaux ne lui est pas préjudiciable et il n’y a pas lieu de l’indemniser de ce chef.

Les frais de remise en peinture n’ont pas lieu d’être supportés par Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] compte tenu de l’état d’usage à l’entrée dans les lieux, et des dégradations résultant des désordres structurels qui ont engendré humidité et moisissures dans le logement et dégradés l’état des murs, plafonds, portes et plinthes.

Il sera toutefois alloué une indemnité de 400 euros au titre des travaux de rebouchage nécessités notamment par les multiples trous dans les murs constatés lors de l’état des lieux de sortie, dans la cuisine et une chambre.

Il a été constaté qu’une entrée d’air existait dans la menuiserie de la porte d’entrée du séjour, qui a été cassée et bouchée. En l’absence de preuve que cette dégradation ne leur est pas imputable, Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] seront tenus de ce chef de payer la somme de 104,50 euros.

Concernant les radiateurs, il ressort de ce qui précède qu’à la sortie des lieux, le logement était équipé d’autant de radiateurs qu’à l’entrée dans les lieux. Cependant plusieurs étaient débranchés, de même que le radiateur de la salle d’eau était désolidarisé du mur, ce qui est d’évidence imputable aux locataires. Pour autant rien n’établit leur dysfonctionnement et la nécessité de les remplacer aux frais des locataires, alors que l’expertise démontre l’inadaptation de l’installation de chauffage que Monsieur [D] [Y] doit repenser. A titre d’indemnisation des travaux destinés à rebrancher les circuits électriques et reposer le sèche-serviette dans la salle d’eau, une indemnité de 250 euros sera mise à la charge de Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B].

Le clerc du commissaire de justice a constaté la dégradation du meuble sous le lavabo dans la salle d’eau, en bon état à l’entrée dans les lieux à défaut de mention contraire, sans que les défendeurs établissent que cette dégradation ne leur est pas imputable. Pour tenir compte de la vétusté, l’indemnité allouée de ce chef sera fixée à 300 euros.

La clé du volet extérieur de la cuisine n’a pas été restituée par Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B], il sera alloué la somme de 10 euros de ce chef.

Il a été constaté lors de l’état des lieux de sortie qu’une porte coulissante du placard sous évier était désaxée, le rail étant tordu. Les défendeurs n’établissant pas que cette dégradation ne leur est pas imputable, la somme de 50 euros sera mise à leur charge.

Dans la salle d’eau et la buanderie, il a été constaté que le néon était déposé, et dégradé. En l’absence de preuve que cette dégradation ne leur est pas imputable, une indemnité de 12,50 euros sera mise à leur charge.

Il a été constaté quelques impacts sur le carrelage dans la salle d’eau et la buanderie sans que les défendeurs établissent que ces impacts ne leur sont pas imputables. Il sera alloué de ce chef la somme de 25 euros.

Lors de l’état des lieux de sortie il a été constaté l’absence d’un cache interrupteur, dont le remplacement sera supporté par Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à hauteur de 12,50 euros.

Il ressort de ce qui précède que l’indemnité allouée à Monsieur [D] [Y] au titre des frais de remise en état imputables à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] s’élève à 2.119,50 euros qu’ils seront solidairement condamnés à payer.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [Y]

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Monsieur [D] [Y] demande la condamnation de Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à une indemnisation de 1.500 euros en leur reprochant de ne plus avoir occupé les lieux à compter mois de novembre 2024 sans lui restituer les clés.

Cependant il bénéficie du versement d’indemnités d’occupation jusqu’au jour de la reprise des lieux, et aucune dégradation ne résulte de l’inoccupation des lieux, compte tenu des désordres constructifs à l’origine des principaux désordres qui affectent le logement. En outre, dans la mesure où une expertise était ordonnée selon jugement en date du 16 décembre 2024, les lieux ne pouvaient faire l’objet d’une reprise.

En conséquence monsieur [D] [Y] sera débouté en sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent et de façon plus générale à ses obligations d’entretien et réparation est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce l’expert a indiqué que les vices constructifs engendrent des désordres qui rendent le logement non conforme aux normes de décence, qu’ils existaient au jour de l’entrée dans les lieux et sont apparus à compter du 1er novembre 2021.

Pour autant il doit être relevé que les troubles de jouissance subis ont été nécessairement progressifs et moins gênants dans le quotidien des locataires jusqu’à la cessation du paiement des loyers à effet de la mi-août 2023, qui marque incontestablement leur désaccord avec leur bailleur et leur revendication quant aux désordres du logement, puisqu’ils disposaient de revenus compatibles avec le montant du loyer, et que leur décision est manifestement en rapport avec l’aggravation des troubles subis.

Par ailleurs ils sont indemnisés de leur troubles de jouissance au titre de la période allant de la mi-août 2023 au jour de la restitution des lieux par la réduction du montant du loyer et ne peuvent prétendre à une double indemnisation.

Par conséquent leur préjudice de jouissance sera indemnisé sur la base de 80 euros par mois du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 (960 euros), et de 200 euros par mois du 1er novembre 2022 au 15 août 2023 (1.900 euros). Il sera donc alloué aux défendeurs une somme de 2.860 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance antérieur au 16 août 2023, leur demande au-delà cette date étant rejetée pour le motif ci-dessus indiqué.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et que sa décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce la mauvaise foi de Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] n’est pas caractérisée.

S’ils ne peuvent prétendre au bénéfice des délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 puisque le bail est résilié et qu’ils ont quitté le logement, ils justifient d’une situation leur permettant de bénéficier de délais de paiement sur 24 mois qui leur seront accordés selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [D] [Y], s’il pouvait se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet de la mise en jeu de la clause de résiliation de plein droit, a néanmoins manqué à ses obligations en louant un logement qui n’était pas conforme aux normes de décence et ne pouvait que rapidement générer des troubles de jouissance pour les locataires.

Dans ces conditions l’équité conduit à lui faire supporter la charge des dépens, qui incluront les frais d’expertise qui a avéré les désordres constructifs et leur imputabilité au bailleur.

Les défendeurs étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu de leur allouer une indemnité au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande en exonération totale des loyers à compter du mois d’août 2023 ;

DIT en conséquence que Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] ne pouvaient cesser de régler les loyers de leur propre chef à compter de cette date;

DIT que Monsieur [D] [Y] était fondé à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 novembre 2023 par l’effet de la clause de résiliation de plein droit mise en oeuvre par commandement de payer délivré le 28 septembre 2023 ;

CONSTATE que les lieux ont été restitués le 16 avril 2025 ce qui rend sans objet la demande d’expulsion ;

ACCORDE à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] une diminution des loyers à hauteur de la moitié à compter de la mi-août 2023 ;

CONDAMNE solidairement en conséquence Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à payer à monsieur [D] [Y] la somme de 8.111 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 605 euros et du présent jugement sur le surplus, au titre des loyers et indemnités d’occupation pour la période allant de la mi-août 2023 jusqu’au jour de la restitution des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] à payer à monsieur [D] [Y] la somme de 2.119,50 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE monsieur [D] [Y] à payer à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] la somme de 2.860 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période antérieure au 16 août 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] de sa demande de dommages et intérêts, ainsi qu’en ses demandes autres, plus amples ou contraires ;

ACCORDE à Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] des délais de paiement ;

Les AUTORISE à s’acquitter de leur dette en 24 mois, par versements mensuels de 300 euros;

DIT que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier étant réduit ou majoré à concurrence de la dette en principal, intérêts, indemnité et frais de procédure ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

DÉBOUTE Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] en leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE monsieur [D] [Y] aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire et seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle;

DÉBOUTE Madame [E] [Z] et Monsieur [N] [L] [B] en leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] en sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE, LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection,