TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 12 MARS 2026

VENTE FORCEE

N° RG 25/00098 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23LF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sophie LADOUES-DRUET, Vice-Présidente

Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON

PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 379 502 644, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [W] [V]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 2]

représenté par Maître Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX,

CRÉANCIERS INSCRITS

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY – CUTURI DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 382 506 079, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Direction Gestion des Sinitres et du Recouvrement – [Adresse 4]

représentée par Maître Gwendal LE COLLETER de la SARL AHBL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

A l’audience publique tenue le 19 février 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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Vu les poursuites de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique de prêt reçu le 24 novembre 2008 par Maître [J] [Y], notaire à [Localité 3], selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 juin 2025 publié le 21 juillet 2025 sous le numéro 2025 S n° 96 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4] portant sur un bien immobilier sis à [Localité 5], plus amplement désigné dans le cahier des conditions de vente déposé le 23 septembre 2025 au greffe du juge de l’exécution, appartenant à Monsieur [W] [V],

Vu l’assignation délivrée le 18 septembre 2025 à la requête de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, à l’encontre de Monsieur [W] [V] aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 13 novembre 2025,

Vu la dénonciation de l’assignation le 18 septembre 2025 au Crédit foncier de France et à la Compagnie européenne de garanties et cautions, créanciers inscrits,

Vu le dépôt le 23 septembre 2025 de l’assignation, du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire certifié au Greffe du Juge de l’Exécution,

Vu les conclusions de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2025 aux fins principales de :

Rejet les demandes formulées par M.[V],

Mentionner le montant de la créance du poursuivant telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée au 12/05/2025 en principal, intérêts, frais et autres accessoires à la somme de 367.161,40 €,

Déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois du prononcé de la décision,

Dire que le créancier poursuivant pourra désigner une personne habilitée aux fins d’assurer ou de faire assurer par son mandataire la visite des biens saisis, jusqu’au jour de la vente définitive à raison de deux heures pendant trois jours,

Dire que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef seront tenus de laisser visiter les lieux sous son contrôle et qu’à défaut il pourra être, si besoin, procédé à l’ouverture des portes par tout huissier de justice de son choix avec l’assistance d’un serrurier le cas échéant, assisté de deux témoins, en application des dispositions de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, ou l’assistance de la force publique,

Dire que le mandataire ainsi désigné se fera également assister lors de l’une des visites d’un expert chargé d’établir les constats : amiante, état parasitaire, risque d’exposition au plomb, diagnostic de performance énergétique ainsi que l’attestation Loi Carrez, tous les constats nécessaires pour la réalisation de la vente,

Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Vu les dernières conclusions de Monsieur [W] [V] notifiées par voie électronique le 18 février 2026 aux termes desquelles il demande de:

Sur la clause pénale,

— juger manifestement excessive la clause pénale et la somme 23 399.62€ subséquemment réclamée,

— réduire le montant à la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 1231-5 du Code Civil

Sur la vente amiable,

— autoriser M. [V] à vendre de manière amiable le bien immobilier sis à [Localité 6] lot 17 du lotissement dénommé [Adresse 5] cadastré section AC n° [Cadastre 1] pour une contenance de 1a 02ca,

— accorder à M [V] un délai supplémentaire de 3 mois afin de permettre la rédaction de l’acte authentique de vente pour la vente amiable.

Le crédit Foncier de France, créancier inscrit, s’est constitué, a transmis sa déclaration de créances, son décompte, son titre exécutoire et la mise en demeure adressée au débiteur valant déchéance du terme mais n’a pas transmis de conclusions ni fait valoir de demandes particulières à l’audience.

La compagnie européenne de garanties et cautions, créancier inscrit, s’est constituée mais n’a pas transmis de pièces, de conclusions ni fait valoir de demandes particulières à l’audience.

MOTIFS

Sur les conditions de la saisie immobilière :

Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant comme le titre exécutoire et le commandement de payer valant saisie immobilière, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.

Sur le montant de la créance :

L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Monsieur [V] ne conteste pas devoir des sommes au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT mais dénonce le caractère excessif de l’indemnité de recouvrement dont se prévaut le prêteur de deniers, qui revet le caractère d’une clause pénale et dont il demande la réduction à 1 000 euros en lieu et place des 23 399,62 euros réclamés.

Il rappelle le contexte dans lequel il a souscrit le prêt dont le recouvrement est poursuivi, et la condamnation pour escroquerie d’une partie des intervenants à cette opération d’investissement.

Le créancier poursuivant conteste le caractère excessif de la clause pénale, de

23 399,62 euros pour une créance totale de 367 161,40 euros, alors que les intérêts contractuels étaient de 4,638 % sur un capital restant dû de 301 231,57 euros.

Il apparaît donc que cette indemnité contractuelle n’est pas excessive et Monsieur [V] sera débouté de sa demande.

Il y a lieu de constater qu’aux termes de l’assignation, le créancier poursuivant fait valoir une créance d’un montant total de 367 161,40 euros arrêtée au 12 mai 2025, outre les intérês et frais échus et à échoir à compter du 13 mai 2025 jusqu’à complet paiement. Cette créance sera retenue, la contestation relative au montant de l’indemnité contractuelle ayant été rejetée.

Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution .

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l’espèce, Monsieur [V] produit une offre d’achat du bien immobilier situé à [Localité 7], offre faite au prix de 120 000 euros net vendeur, réalisée le 7 novembre 2025 pour une durée de six mois. Il précise toutefois dans le corps de ses écritures que cette proposition n’a pas été maintenue.

Le créancier poursuivant indique ne pas s’opposer à une vente amiable au prix minimum de 190 000 euros correspondant à l’évaluation du bien qu’il a fait

réaliser en septembre 2025. Le débiteur saisi conteste les conditions dans lesquelles le prix du bien a été évalué.

Il convient de constater que Monsieur [V] ne précise ni dans le corps de ses conclusions, ni dans leur dispositif le montant pour lequel il souhaite être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable, il se borne à solliciter une autorisation de vente amiable et un délai de trois mois pour permettre la rédaction de l’acte authentique de vente, ce qui est contradictoire avec son affirmation en page 5 de ses conclusions quant à l’absence de maintien de la proposition précitée.

La demande d’autorisation de vente amiable sera rejetée, l’office du juge lui interdisant de fixer lui même le montant minimum auquel autoriser la vente amiable, en application de l’article 4 du code de procédure civile qui dispose dans son premier alinea que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties”.

Sur la vente forcée :

En application des articles R 322-15 et R322- 26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, il convient de faire droit à la demande du créancier poursuivant et d’ordonner la poursuite de la procédure en vente forcée comme précisé au dispositif.

Sur les frais de poursuite :

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

Déboute Monsieur [W] [V] de l’ensemble de ses demandes,

Fixe la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 367 161,40 euros arrêtée au 12 mai 2025, outre les intérês et frais échus et à échoir à compter du 13 mai 2025 jusqu’à complet paiement,

Ordonne la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi,

Fixe la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du 21 MAI 2026 à 15 heures sur une mise à prix selon les stipulations du Cahier des Conditions de Vente de 76 000 €, la présente décision valant convocation à l’audience,

Dit que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT pourra désigner une personne habilitée aux fins d’assurer ou de faire assurer par son mandataire la visite des biens saisis, jusqu’au jour de la vente définitive à raison de deux heures pendant trois jours, aux fins d’assurer la visite des biens saisis à raison de deux visites de deux heures chacune, et, en cas de surenchère une visite complémentaire de deux heures,

Dit que le mandataire ainsi désigné se fera également assister lors de l’une des visites d’un expert chargé d’établir les constats : amiante, état parasitaire, risque d’exposition au plomb, diagnostic de performance énergétique ainsi que l’attestation Loi Carrez, tous les constats nécessaires pour la réalisation de la vente,

Dit que Monsieur [W] [V] ou tous occupants de son chef seront tenus de laisser visiter les lieux et qu’à défaut, il pourra si besoin est être procédé à l’ouverture des portes par un commissaire de justice, avec l’assistance d’un serrurier et le cas échéant assisté de 2 témoins en application de l’article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et l’assistance de la force publique,

Dit qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

La présente décision a été signée par Madame Sophie LADOUES-DRUET, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Cadre Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Cadre Greffier, Le Juge de l’exécution,

I. BOUILLON S. LADOUES-DRUET