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N° RG 22/00944 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LCQF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Greffe du Contentieux Commercial

03.88.75.27.86

N° RG 22/00944 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LCQF

N° de minute :

Copie exécutoire délivrée

le 13 Juin 2025 à :

la SELARL JURIS DIALOG, vestiaire 96

M^e Jean WEYL, vestiaire 111

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats qui ont délibéré :

— Delphine MARDON, Vice-Présidente, Président,

— Jean-François HAMEL, Juge consulaire, Assesseur,

— Dohan TOLUM, Juge consulaire, Assesseur.

Greffier lors de l’audience : Inès WILLER

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 avril 2025, prorogé au 13 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 13 Juin 2025,

— contradictoire et en premier ressort,

— signé par Delphine MARDON, Vice-Présidente, et par Inès WILLER, Greffière, Greffier lors de la mise à disposition ;

DEMANDERESSE :

S.A.S. OPTISSIMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MC INVEST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Audrey ZAHM FORMERY de la SELARL JURIS DIALOG, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant

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N° RG 22/00944 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LCQF

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

La société OPTISSIMMO exerce une activité de conseil en investissement locatif, fiscalité immobilière et transaction sur immeuble. Le 04 mai 2017, elle a conclu un contrat de mandat « Cadre de commercialisation » avec la société MC INVEST qui a une activité d’agence immobilière, pour une durée d’un an avec poursuite par tacite reconduction pour une durée indéterminée si aucune des parties n’a manifesté sa volonté d’y mettre fin.

En vertu de ce contrat, elle lui a confié le mandat de négocier et de vendre des biens immeubles achevés et en l’état futur d’achèvement parmi les produits OPTISSIMMO, soit des logements dont la commercialisation lui a été consentie par des promoteurs. Le contrat prévoit l’attribution d’une commission versée à la société MC INVEST correspondant à 75% de la commission globale encaissée par la société OPTISSIMMO lorsque la vente est effectuée sans que la mandante attribue un contact et à 50% de cette commission globale lorsque la vente est effectuée avec un contact qu’elle attribue.

L’article 9 du contrat précise qu’il est formellement interdit à la société MC INVEST d’exploiter commercialement un contact attribué en dehors de la structure OPTISSIMMO ; à défaut, il prévoit une pénalité financière de 25 000 euros.

La société OPTISSIMMO expose qu’elle obtient les clients potentiels par le biais d’annonceurs web qui lui cèdent, à titre onéreux, des listings élaborés grâce à de la publicité sur Internet à destination des personnes intéressées par des projets immobiliers de défiscalisation. Ensuite, elle indique missionner un centre d’appels qui contacte ces personnes pour déterminer notamment leurs besoins, leur taux d’endettement, le montant de leurs impôts et leurs capacités financières, ainsi que pour fixer des rendez-vous.

Grâce à ces démarches, elle expose avoir transmis à la société MC INVEST notamment sept clients potentiels avec lesquels un rendez-vous avait été fixé afin que cette dernière assure les suites du démarchage.

Ayant eu connaissance de la concrétisation des ventes pour ces sept personnes, par courrier du 19 octobre 2021, la société OPTISSIMMO a demandé à la société MC INVEST rétrocession de 50% de la commission encaissée par cette dernière de la part du promoteur pour chacune de ces ventes.

La société MC INVEST a répondu, par courrier de son conseil en date du 14 décembre 2021, que ces commissions n’étaient pas dues, car, d’une part, le programme correspondant à ces ventes ne faisait pas partie des produits définis dans le contrat de mandat, et d’autre part, ce dernier avait été révoqué fin 2019 par la mandante.

Considérant que les prospects litigieux avaient été exploités commercialement par la société MC INVEST en méconnaissance des stipulations du contrat de mandat, la société OPTISSIMMO lui a demandé, par courrier du 05 février 2022, le paiement des pénalités contractuelles.

En l’absence de réponse, par acte délivré par huissier de justice remis à personne morale à la SAS MC INVEST le 02 mai 2022, la SAS OPTISSIMMO a saisi la chambre du contentieux commercial du Tribunal judiciaire de STRASBOURG d’une action tendant au paiement des pénalités prévues au contrat de mandat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 01er octobre 2024.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience collégiale du 17 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 avril 2025, prorogée au 13 juin 2025, date du présent jugement.

* Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, et au visa des articles 1103 et suivants, 1217 et suivants et 1231 et suivants du Code civil, la SAS OPTISSIMMO demande au tribunal de :

— condamner la société MC INVEST à lui payer la somme de 175 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2022 ;

— débouter la société MC INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société MC INVEST à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société MC INVEST aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société OPTISSIMMO soutient que la défenderesse a exploité commercialement sept contacts attribués par ses soins en dehors des opérations visées dans le contrat de mandat, et donc en violation de son article 9. Elle sollicite de ce fait le paiement de la pénalité prévue par cette stipulation.

Elle relève que la société MC INVEST ne conteste pas avoir formalisé des ventes avec ces sept personnes pour un programme immobilier non commercialisé par la demanderesse ni avoir perçu les commissions y afférentes.

Tout en contestant la résiliation du contrat de mandat, la société OPTISSIMMO précise que les contacts litigieux ont été transmis antérieurement à sa date alléguée et que, dans tous les cas, la résiliation n’affecterait pas l’interdiction de les utiliser et donc l’indemnité due, assimilant la stipulation contractuelle à une clause pénale. Elle se réfère alors à l’article 1230 du Code civil et à la doctrine.

La demanderesse conclut qu’elle a bien transmis les clients litigieux à la société MC INVEST en se référant aux mails envoyés par le centre d’appel aux clients potentiels

Elle relève que la société MC INVEST non seulement ne l’a pas informée, au moment de la mise en contact, qu’elle connaissait déjà ces clients potentiels qui lui étaient donc propres, mais aussi lui a fait part des avancées des négociations.

Elle dénie toute force probante aux attestations produites par la défenderesse, en expliquant que pour les prospects, son nom n’apparaît pas dans le process.

Elle note encore que, dans sa réponse du 14 décembre 2021, la défenderesse fait uniquement valoir que la société OPTISSIMMO n’a aucun droit à la commission en cas de ventes à un prospect qu’elle a transmis, d’un programme immobilier qu’elle ne commercialise pas.

La société OPTISSIMMO affirme que la pénalité financière prévue au contrat n’a pas à être réduite, notamment au regard du coût d’achat des fichiers contenant les clients potentiels et du nombre de ventes concrétisées par la défenderesse.

À la demande reconventionnelle de responsabilité contractuelle pour rupture fautive du contrat de mandat, la société OPTISSIMMO oppose que la défenderesse ne rapporte pas la preuve de cette résiliation, en considérant que le courrier électronique du 14 décembre 2020 envoyé par son dirigeant est insuffisant à l’établir.

Pour défendre l’absence de résiliation, elle fait état que la société MC INVEST avait toujours accès aux programmes immobiliers dont elle devait assurer la commercialisation. Elle rappelle également que le contrat de mandat ne lui fait pas obligation de fournir des prospects à sa mandataire et qu’il prévoit la résiliation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui n’est pas produite, en respectant un préavis de 1 mois.

Concernant les dommages et intérêts sollicités à titre reconventionnel pour rupture du contrat, elle considère que la défenderesse ne justifie pas le quantum du préjudice qu’elle allègue, tout en rappelant que la victime de la rupture ne peut obtenir que le paiement de la marge brute escomptée pendant le préavis qui n’a pas été exécuté.

Dans ses dernières en réplique et demande reconventionnelle du 05 juin 2023 notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le même jour, et au visa des articles 1991, 1152 et 1231-2 du Code civil, la SAS MC INVEST demande au tribunal de :

— dire et juger que le sous-mandat conclu entre les parties a été révoqué par la société OPTISSIMMO en 2019 ;

En tout état de cause,

— dire et juger que cette dernière n’apporte pas la preuve que les ventes ont été réalisées grâce à sa prétendue fourniture de contact ;

— constater que la société MC INVEST démontre que l’ensemble des contacts attestent être entrés en relation de la société MC INVEST sans l’entremise de la société OPTISSIMMO ;

Par conséquent,

— débouter la société OPTISSIMMO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— dire et juger que l’article 9 du contrat de sous-mandat est constitutif d’une clause pénale ;

— réduire de manière conséquente les sommes mises en compte ;

À titre reconventionnel,

— dire et juger que la société OPTISSIMMO a engagé sa responsabilité contractuelle en rompant le sous-mandat sans respecter les conditions contractuelles de rupture ;

— condamner la société OPTISSIMMO à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société OPTISSIMMO à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société OPTISSIMMO aux entiers frais et dépens.

La société MC INVEST fait valoir qu’au moment de la conclusion des ventes, le contrat de mandat a déjà été résilié ad nutum par la demanderesse. Elle souligne que les conditions de cessation du contrat énoncées à l’article 12 n’ont pas été respectées.

Elle argue que les ventes litigieuses concernent des produits non commercialisés par la société OPTISSIMMO, justifiant ainsi l’absence de droit à la commission.

En outre, en raisonnant avec l’article 13 du contrat de mandat relatif aux commissions dues après la cessation du contrat, elle considère qu’une vente réalisée plus d’un mois après la fourniture d’un contact ne donne pas lieu à commissions pour le mandant.

Produisant des attestations des clients litigieux, elle allègue que leur mise en relation n’est pas du fait de la société OPTISSIMMO.

À titre subsidiaire, elle conclut que l’article 9 du contrat constitue une clause pénale et sollicite la réduction des sommes mises en compte par la demanderesse.

À titre reconventionnel, elle sollicite l’octroi de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande principale

* Sur la résiliation du contrat de mandat

Aux termes de l’article 1984 du Code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Il résulte des articles 1210 et 1211 du même code que chaque partie peut mettre fin, à tout moment, à un contrat à durée indéterminée, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

En l’espèce, il est acquis que la société OPTISSIMMO a conclu, en qualité de mandante, un contrat de mandat avec la société MC INVEST aux fins de négocier et de vendre des biens immobiliers.

La défenderesse, s’appuyant sur le courrier électronique du directeur général de la demanderesse adressé le 14 décembre 2020 à M. [O], conseiller au sein de la société MC INVEST, considère que ce contrat a été résilié au cours de l’année 2019.

Cette convention conclue le 04 mai 2017 prévoyait en son article 4 une durée d’un an, puis une poursuite par tacite reconduction pour une durée indéterminée, si aucune des parties ne manifestait sa volonté d’y mettre fin par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les trois mois précédant l’échéance initiale.

De ce fait, à compter du 05 mai 2018, le contrat de mandat était un contrat à durée indéterminée auquel l’une ou l’autre des parties pouvait mettre fin.

Cependant, le courrier électronique du 14 décembre 2020 précité apparaît insuffisant pour considérer que la société OPTISSIMMO a entendu résilier le contrat de mandat en ce que, d’une part, son destinataire n’est pas la personne qui a signé le contrat de mandat, puisque ce dernier l’a été par M. [S] [V], représentant légal de la société MC INVEST, et que, d’autre part, il n’en ressort aucune volonté non équivoque quant à la fin des relations contractuelles entre les deux sociétés dont aurait été informée la défenderesse en temps utile.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les deux sociétés étaient toujours liées par le contrat de mandat, que ce soit au moment de la communication des clients litigieux et lors de la réalisation par ces derniers des achats immobiliers.

* Sur la demande de paiement

Selon les articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l’article 1231-5 du Code civil, dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’occurrence, il ressort des pièces versées aux débats – pièces 2 à 8 et 14 de la demanderesse – que les sept prospects litigieux ont été amenés par la société OPTISSIMMO à la société MC INVEST. Les attestations des clients sont contredites par les courriers électroniques qui leur ont été adressés par la société OPTISSIMMO afin notamment de confirmer les date et heure des rendez-vous fixés avec l’un des conseillers de la société MC INVEST. Il peut d’ailleurs être relevé que, pour chaque client, le nom du conseiller – M. [V] ou M. [O] – est en cohérence entre le courrier électronique envoyé et l’attestation rédigée.

Si, comme il est admis par les parties, le programme immobilier objet des ventes litigieuses n’appartient pas à ceux pour lesquels la société OPTISSIMMO avait reçu mandat de vendre de la part du promoteur, il ressort de la pièce numéro 12 de la demanderesse que, pour au moins un autre programme, la société MC INVEST a reversé une partie de la commission à sa mandante qui avait alors uniquement fourni les clients, ce qu’elle ne conteste pas.

Or, pour les sept prospects identifiés qui ont acquis un bien immobilier du programme GREENWOOD, la société MC INVEST n’a procédé à aucun reversement à la demanderesse d’une partie de la commission perçue.

À ce sujet, instaurant une clause pénale en cas d’exploitation à des fins personnelles des prospects identifiés par la société OPTISSIMMO, l’article 9 du contrat de mandat a vocation à protéger l’exclusivité que cette dernière tire de son exploitation des données achetées à ses frais et finalement à sanctionner le détournement des prospects par le mandataire à son avantage.

Au regard du coût engendré par l’achat des listes de prospects et leur traitement par le centre d’appel, il y a lieu de considérer que le montant de la clause pénale, soit 25 000 euros par prospect, est excessif, d’autant plus que le bénéfice escompté est variable pour chaque client.

Ainsi, en tenant notamment compte de la commission qui aurait dû être versée à la société OPTISSIMMO et de l’exploitation des sept prospects litigieux opérée par la société MC INVEST à son seul avantage, cette dernière sera condamnée à payer à sa mandante la somme globale de 53 147 euros, correspondant à la somme de 6 187 euros pour le prospect BITTER, à la somme de 8 674 euros pour le prospect CERALINE, à la somme de 8 884 euros pour le prospect [B], à la somme de 5 677 euros pour le prospect [F], à la somme de 8 674 euros pour le prospect [G], à la somme de 6 307 euros pour le prospect [T] et à la somme de 8 644 euros pour le prospect SUPPER.

* Sur la demande reconventionnelle

Comme il a été précédemment admis, le contrat de mandat unissant les deux sociétés n’a pas été résolu par l’une ou l’autre des parties.

Au surplus, la défenderesse ne peut valablement se plaindre du non-respect des conditions de résiliation énoncées à l’article 12 du contrat prévoyant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, il ressort de la lecture de cette stipulation, que cette condition s’applique en cas de résiliation anticipée du contrat, ce qui ne peut pas être le cas en l’occurrence puisque le contrat d’une durée d’un an a été renouvelé tacitement le 05 mai 2018 pour une durée indéterminée.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de la société MC INVEST sera rejetée.

* Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Il est fait droit à la demande de la société OPTISSIMMO et la défenderesse sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La partie défenderesse étant condamnée aux dépens, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais engagés par elle à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

La société MC INVEST sera donc condamnée à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS MC INVEST à payer à la SAS OPTISSIMMO la somme de 53 147 euros (cinquante-trois mille cent quarante-sept euros) au titre du contrat de mandat ;

DÉBOUTE la SAS MC INVEST de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SAS MC INVEST aux dépens ;

CONDAMNE la SAS MC INVEST à payer à la SAS OPTISSIMMO une somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire du présent jugement.

Le Greffier, Le Président,

Inès WILLER Delphine MARDON