Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01329 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756XG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Novembre 2024

S.C.I. P & F IMMO

C/

[L] [D] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

du 22 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.C.I. P & F IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [D] [R]

né le 13 Mars 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 NOVEMBRE 2024

Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 6 avril 2023 signé électroniquement, la SCI P et F IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [L] [R] sur des locaux situés [Adresse 3] à HESDIN (62140), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros toutes charges comprises outre un dépôt de garantie de 470 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [L] [R] deux commandements de payer la somme principale de 5 328,76 euros au titre de l’arriéré locatif, du dépôt de garantie et du défaut d’attestation d’assurance, visant chaque fois la clause résolutoire correspondante et prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [R] le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SCI P et F IMMO a fait assigner M. [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1728 du code civil ; l’expulsion du défendeur, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; la condamnation du défendeur à lui payer : une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 4 778,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement,la somme de 650,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

À l’audience du 7 novembre 2024, la SCI P et F IMMO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que le défendeur n’a jamais payé le dépôt de garantie. Elle ajoute que la dette locative, actualisée au 6 août 2024, s’élève à 4 668,81 euros.

M. [L] [R] reconnaît le principe de la dette et indique vouloir la rembourser. Cependant, s’il entend retravailler à compter de décembre, il paye également un crédit de 200 euros par mois alors qu’il ne bénéficie que du RSA. L’absence d’attestation d’assurance et ses faibles ressources ne peuvent lui permettre de bénéficier de délai de paiement lesquels seraient inopérants.

L’affaire a été mise en délibéré le 22 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 juin 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

M. [L] [R] comparant à l’audience ne conteste pas le défaut d’assurance locative pour le logement loué.

Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI P et F IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI P et F IMMO verse aux débats un décompte actualisé à la date du 27 août 2024 d’un montant de 4 668,81 euros, échéance de septembre 2024 non incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de procédure ainsi que le dépôt de garantie (695,81 euros), qui ne constituent pas une dette locative et sont déjà compris dans les dépens s’agissant des frais de procédure, auxquels le locataire sera condamné ci-dessous.

M. [L] [R], indiquant qu’il va bientôt retravailler, ne conteste pas ce montant à l’audience. Il sera condamné à payer, en deniers et en quittances, la somme de 3 973 euros (trois mille neuf cent soixante-treize euros) à la bailleresse, cette somme correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupation dus au 27 août 2024, échéance de septembre 2024 non incluse, expurgé des frais de procédure et du dépôt de garantie. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 3 013 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…)

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. De même, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI P et F IMMO précise que M. [L] [R] n’a jamais payé le dépôt de garantie, ce que ne conteste pas ce dernier à l’audience.

Or, ce dépôt de garantie, contractuellement prévu, ne dépasse pas le montant d’un loyer mensuel et aurait dû être versé au bailleur lors de la signature du bail, le 6 avril 2023.

M. [L] [R], s’étant soustrait à cette obligation, il convient de condamner celui-ci à verser la somme de 470 due au titre du dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci doit être restitué selon les conditions prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 480 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI P et F IMMO ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX, le commandement de produire l’attestation d’assurance ayant pu être regroupé dans le commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’attestation d’assurance du logement n’a pas été produite dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui a été fait le 26 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 avril 2024 entre la SCI P et F IMMO, d’une part, M. [L] [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à Hesdin (62140) est résilié depuis le 25 juillet 2024,

ORDONNE à M. [L] [R], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [R] à verser à la SCI P et F IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 480 euros (quatre cent quatre-vingts euros) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la SCI P et F IMMO, en deniers ou en quittances la somme de 3 973 euros (trois mille neuf cent soixante-treize euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 3 013 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la SCI P et F IMMO la somme de 470 euros au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SCI P et F IMMO de sa demande de frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge