Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01241 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7552N

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[S] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placéeauprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [H] [B]

ET :

DÉFENDEUR

Mme [S] [E]

née le 10 Août 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-hélène CALONNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituée par M^e Jennifer LECERF, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2024-002430 du 08/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

DÉBATS : 28 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01241 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7552N et plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 06 janvier 2022, la SA Flandre Opale Habitat a donné à bail à Madame [S] [E] un logement, situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 421,30 euros outre 74,92 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SA Flandre Opale Habitat a fait signifier à Madame [S] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1616,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 13 Novembre 2023, la SA Flandre Opale Habitat a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Pas-de-Calais.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la SA Flandre Opale Habitat a fait assigner Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner Madame [S] [E] au paiement des sommes suivantes:

1- 2299,17 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 01/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 14/11/23,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 02 août 2024 à la préfecture du Pas-de-Calais.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA Flandre Opale Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3392,95 euros arrêtée selon décompte du 28 novembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [S] [E], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [S] [E], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Elle est, en conséquence, opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [S] [E], représentée, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande un délai de 10 mois pour quitter son logement. Elle indique percevoir le RSA à hauteur de 696,05 euros, outre une pension alimentaire de 150,00 euros par mois, alors qu’elle a sa charge un enfant de 3 ans. Elle précise avoir d’ores et déjà entamé des démarches de relogement sur le secteur de la commune d'[Localité 7] afin de se rapprocher de sa famille.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-Calais le 02 août 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA Flandre Opale Habitat le 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 06 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2024 que la SA Flandre Opale Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [E] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 3939,84 euros actualisée au 28 Novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 sur la somme de 1616,04 euros, de l’assignation du 1er août 2024 sur la somme de 683,13 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [S] [E] le 14 Novembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 Janvier 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 06 février 2022 à compter du 15 janvier 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [S] [E] justifie avoir entamé des démarches de relogement depuis le 12 août 2024 versant une attestation de demande de logement locatif social en ce sens. Il ressort, en outre, des pièces versées qu’elle a a charge d’un enfant en bas âge alors que sa situation financière précaire ne lui permet que d’envisager un logement social à loyer modéré, ses faibles revenus et l’absence de garantie excluant la possibilité de contacter avec un bailleur privé.

Dès lors, force est de constater que Madame [S] [E] apparaît de bonne foi et que des délais permettraient de ne pas aggraver sa situation sociale et financière tout en évitant une expulsion sèche avec un enfant âgé de 3 ans.

Il convient, en outre, de relever que l’octroi d’éventuels délais n’est pas de nature à mettre en péril la situation économique et financière du bailleur.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [S] [E] un délai de 10 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2024, Madame [S] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 15 Janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’Allocations Familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA Flandre Opale Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 06 janvier 2022 entre la SA Flandre Opale Habitat d’une part, et Madame [S] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5],sont réunies à la date du 15 Janvier 2024,

ACCORDE à Madame [S] [E] un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4] à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [S] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L;433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 546,89 euros par mois,

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 3939,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28/11/24, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14/11/23 sur la somme de 1616,04 euros, de l’assignation du 01/08/24 sur la somme de 683,13 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à la SA Flandre Opale Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Madame [S] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2023, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE