TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 23/53974 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZYUN

N°: 2

Assignation du :

11 Mai 2023

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 expert

délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 janvier 2024

par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. 4LA

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Guillaume AUBATIER de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocats au barreau de PARIS – #P0438

DEFENDERESSE

S.A. HOTEL LEBRON

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #J0082

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1966, [V] [C], aux droits duquel est venue l’indivision [C] puis la société 4LA depuis le 18 juillet 2022, a donné à bail commercial à la société Hôtel Lebron des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 14].

Le bail a été renouvelé en dernier lieu par avenant du 20 mars 2017 pour une durée de neuf années, rétroactivement à compter du 1er janvier 2012.

Par acte du 20 avril 2022, la société Hôtel Lebron a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022.

Par acte du 19 juillet 2022, la société 4LA a notifié à la locataire son refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte en date du 11 mai 2023, la société 4LA a fait assigner en référé la société Hôtel Lebron sollicitant de :

“Vu les dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce,

Vu les articles L.745-28 et R.145-10 du Code de Commerce,

Vu les articles 145,696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE LIMINAIRE :

— ORDONNER une mesure de médiation ;

A TITRE PRINCIPAL:

— DECLARER qu’à la suite du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le Bail consenti à la société HOTEL LEBRON a pris fin le 30 juin 2022,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société 4LA à la société HOTEL LEBRON :

A titre principal à la somme de 1 123147 € pour son exploitation en hôtel dit de « préfecture » à vocation sociale

A titre subsidiaire à la somme de 1 370 660 € si l’exploitation en hôtel dit de « préfecture » à vocation sociale n’est pas retenue par le Tribunal.

— DECLARER la société HOTEL LEBRON redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2022,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 198 000 € HT/ HC/ AN à compter rétroactivement du 1er juillet 2022.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 198 000 € HT/HC/AN à compter rétroactivement du 1er iuillet 2022 ;

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Président du Tribunal Judiciaire avec mission de :

*se rendre dans les Locaux Loués sis [Adresse 5] à [Localité 13], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

*visiter les Locaux Loués, les décrire;

*se prononcer sur l’exploitation des Locaux Loués à vocation sociale ou non ;

*se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission notamment comptables, fiscaux, administratifs relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par société HOTEL LEBRON, plus précisément:

— Les bilans et les comptes de résultat de la société HOTEL LEBRON pour les années 2020, 202l et 2022 ; Les autorisations administratives dont la société HOTEL LEBRON dispose (ou a disposé) ou non pour exploiter les Locaux Loués en hôtel de préfecture depuis 2020 ;

— Les contrats conclus avec les différentes administrations et organismes sociaux (Préfecture, samu Social, Croix-Rouge, etc.) aux fins de son exploitation depuis 2020.

— examiner les modalités d’exploitation des Locaux Loués avant et après la pandémie covid- 19;

— fixer le montant de tous travaux à déduire de l’indemnité d’éviction compte tenu de l’état de l’hôtel au regard de son exploitation actuelle, y compris pour un retour en hôtel

« normal » 3 étoiles ;

— réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant à la juridiction compétente de fixer par référence aux dispositions de l’article 1.145-14 et R.145-10 du code de Commerce l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société HOTEL LEBRON et entendre,si besoin, tous sachants; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ;

— réunir l’ensemble des éléments, dans les termes de l’article

L 145-14 et R 145-10 du code de commerce, de nature à permettre la détermination de l’indemnité d’éviction à laquelle le Preneur peut prétendre par suite du refus de renouvellement du bail à son terme, opposé par le Bailleur ;

— donner les éléments de calcul du montant de l’indemnité d’occupation susceptible d’être due par le Preneur depuis le

1er juillet 2022, en application de l’article L145-28 du code de commerce;

— procéder d’une manière générale à toutes investigations et observations utiles relatives aux relations contractuelles entre les parties;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses préconclusions ; (…)

— CONDAMNER la société HOTEL LEBRON, ayant refusé toute démarche amiable, à la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société HOTEL LEBRON aux dépens;

— JUGER que les frais d’expertises seront consignés à part égales entre la société 4LA et HOTEL LEBRON.”

A l’audience du 14 juin 2023, le conseil du demandeur a indiqué que la société 4LA renonçait à sa demande de provision pour ne maintenir que la demande d’expertise et la défenderesse ayant sollicité le renvoi, une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi du 6 septembre 2023, les parties ont indiqué leur accord pour une médiation judiciaire.

Par ordonnance du 13 septembre 2023, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation confiée à Mme [J] pour une durée de trois mois renouvelable, l’affaire étant renvoyée au 13 décembre 2023.

A l’audience du 13 décembre, le conseil de la société 4LA a indiqué ne pas vouloir poursuivre la médiation, déposant des écritures qui ont été développées oralement, sollicitant de :

“Vu les articles 834 et 835, 145, 146 et 147 du Code Procédure Civile,

Vu le refus de renouvellement opposé par le bailleur à effet du

1er juillet 2022,

Vu les pièces produites aux débats par le demandeur,

• JUGER la société HOTEL LEBRON bien fondée en ses demandes et l’y recevant ;

• JUGER la société 4LA mal fondée en ses demandes et l’en déboutant ;

En conséquence,

• DÉBOUTER la société 4LA de ses demandes visant à fixer de plano les quantums des indemnités d’éviction et d’occupation dès lors qu’elles se heurtent à la compétence de la présente juridiction et qu’elle y a en tout état de cause renoncé oralement lors de la précédente audience ;

• FAIRE DROIT à la demande d’expertise formulée par la société 4LA et par la société HOTEL LEBRON

• VOIR DÉSIGNER tel expert spécialisé en baux commerciaux qu’il plaira au Président du Tribunal en vertu de la mission classique en matière de refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, et donc en vue de :

— Se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

— Fournir, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail, tout élément permettant de déterminer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la société évincée de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, indemnité incluant la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession, augmentée de l’ensemble des indemnités accessoires nécessaires pour couvrir l’intégralité du préjudice de la société

évincée,

— Dire que l’expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile et procèdera à sa mission après avoir convoqué les parties et les avoir entendues contradictoirement en leurs dires et explications, en y répondant et en procédant à toutes vérifications utiles,

— Dire que la provision sur les frais de cette expertise sera avancée par le Bailleur, auteur du refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction,

• DÉBOUTER la société 4LA de sa demande tendant à orienter les termes de la mission expertale ;

• DÉBOUTER également la société 4LA de sa demande afférente à la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à une somme de 198.000 euros et JUGER que ladite indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel pendant toute la durée de la procédure ;

• DÉBOUTER enfin la société 4LA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de celle particulièrement exorbitante fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans des conditions totalement injustifiées ;

• RÉSERVER les dépens ;”

La société 4LA explique que l’hôtel est exploité en hôtel dit de “préfecture” à vocation sociale, alors qu’en 2017, il était classé en catégorie tourisme 3 étoiles, que les locaux loués sont vétustes et mal entretenus et indique que la mission proposée doit tenir compte de cette spécificité.

La société Hôtel Lebron indique ne pas s’opposer sur le principe à l’expertise sollicitée, mais elle conteste le contenu de la mission orientée sur la base d’allégations infondées, soit la prétendue exploitation d’un hôtel à vocation sociale, rappelant encore qu’il appartiendra à l’expert désigné de décider des pièces à communiquer pour l’accomplissement de sa mission, contestant encore la limitation des années de référence qui viole le principe de l’actualisation de l’indemnité d’éviction à la date la plus proche de celle où la société évincée aura vocation à libérer les locaux. La défenderesse estime que la bailleresse présente sa thèse au fond en réclamant au juge des référés de faire droit à son argumentation, sollicitant une mission d’expertise classique. Elle s’oppose enfin à faire l’avance d’une partie des frais d’expertise.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées par les parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de donner acte à la société 4LA de ce qu’elle renonce à ses demandes de provision à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L.145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, le bailleur a notifié à la société locataire son refus de renouvellement du bail et offert de payer une indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, de recourir à une mesure d’expertise.

Concernant le contenu de la mission qui sera confiée à l’expert judiciaire, il doit être relevé qu’aucun élément justificatif n’est versé aux débats pour attester de l’exploitation effective de l’hôtel meublé en hôtel à vocation sociale, étant précisé que les photographies insérées dans l’assignation ne peuvent être rattachées de manière indiscutable aux locaux dont s’agit, reposant sur les seules allégations de la bailleresse.

Dans ces conditions, il sera confié en l’état à l’expert désigné une mission classique, ledit expert étant seul à décider des pièces qui devront lui être communiquées comme utiles à l’accomplissement de sa mission.

La mesure d’instruction sera donc ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse qui sollicite cette mesure d’instruction, afin d’en assurer l’effectivité.

La société 4LA conservera en l’état la charge des dépens, étant rappelé que le juge des référés doit statuer sur les dépens qui ne peuvent être réservés en application de l’article 491 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves en défense ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

M. [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 11]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se faire remettre tous documents nécessaires pour l’accomplissement de sa mission ;

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société 4LA à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 12] avant le 24 mars 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 31 décembre 2024 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Laissons en l’état à la société 4LA la charge des dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 12] le 24 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : M. [T] [X]

Consignation : 5000 € par S.A.S. 4LA

le 24 mars 2024

Rapport à déposer le : 31 décembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.