Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 26 décembre 2024, n° 24/06102

TJ Bobigny 26 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations contractuelles
Le tribunal a constaté que le défaut de paiement pendant plusieurs mois constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'occupation par le locataire sans droit ni titre justifie son expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le locataire a des arriérés de loyer et a ordonné son paiement.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation sans droit
Le tribunal a jugé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 26 déc. 2024, n° 24/06102
Numéro(s) :	24/06102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Parties :	Société par actions simplifiée LES BELLES ANNEES, S.A.S. LES BELLES ANNEES, S.A. SEYNA, Société anonyme SEYNA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/06102

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTWW

Minute : 1489/24

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Monsieur [U] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. [W]

Le 7 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Décembre 2024 ;

par Madame Armelle GIRARD, assurant les fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée par Ordonnance du 26.09.2024 à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, en cette même qualité, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

Société par actions simplifiée LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 4],

Société anonyme SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 5],

Représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 9], situé [Adresse 9] – [Localité 6]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 septembre 2022, la SAS Les Belles Années a donné en location à Monsieur [U] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 9], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 650,00 €, outre provisions sur charges.

Le même jour, la SA SEYNA a signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, frais procéduraux éventuels.

Le 4 mai 2023, la SAS Les Belles Années a fait délivrer à Monsieur [U] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 196,00 € selon décompte arrêté au 19 avril 2023.

Le 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [U] [W] à payer à la SAS Les Belles Années la somme de 2 136, 76 € arrêtée au 23 août 2023, terme d’août 2023 inclus.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par acte de commissaire de justice délivré à étude du 9 juillet 2024, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il leur plaira, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U] [W] ;

— de condamner Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes :

o 4 741,84 € au titre de l’arriéré locatif du du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 1 018, 19 € à la SAS Les Belles Années et 3 723, 65 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant ;

o une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

o 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 10 juillet 2024, la SAS Les Belles Années a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2024.

À cette audience, la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 septembre 2024, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 5 787,30 € (échéance du mois de septembre 2024 incluse). Elles soutiennent que la persistance des impayés de loyer, y compris après une première procédure judiciaire, constitue un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

Monsieur [U] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article IV du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

L’assignation ayant été notifiée le 10 juillet 2024 au représentant de l’État dans le département, la demande de la SAS Les Belles Années est recevable.

Les demanderesses versent par ailleurs au dossier un décompte en date du 1 septembre 2024 établissant la situation d’impayé locatif depuis plus de deux ans et aucun paiement au cours de l’année 2024, hormis un versement partiel au mois de juin 2024. Une première procédure judiciaire a déjà condamné le locataire en raison de ce manquement à ses obligations, qui a persisté ultérieurement.

Monsieur [U] [W], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester cette absence de paiement des loyers ou le montant des sommes réclamées.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA seront autorisées à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur

[U] [W].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA, arrêté à la date du 1 septembre 2024, que la dette locative s’élève à la somme de 5 787, 30 €.

La dette reprend au 1 septembre 2023 et tient donc compte du premier jugement rendu concernant l’arriéré antérieur, ayant autorité de la chose jugée.

La SA SEYNA produit en outre des quittances subrogatives établies par la SAS Les Belles Années attestant de son paiement au bailleur des loyers jusqu’au mois d’avril 2024.

Au vu des justificatifs fournis, les créances de la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA sont établies tant dans leur principe que dans leur montant.

Monsieur [U] [W] sera donc condamné à payer la somme de 5 787, 30 € au titre de l’arriéré locatif, dont 2 063, 65 € à la SAS Les Belles Années et 3 723, 65 € à la SA SEYNA, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

De plus, Monsieur [U] [W] sera condamné au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [U] [W] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Monsieur [U] [W] sera donc condamné à payer à la SAS Les Belles Années une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] sera condamné à verser à la SAS Les Belles Années et à la SA SEYNA une somme de 400 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2022 entre la SAS Les Belles Années et Monsieur [U] [W] relatif aux locaux situés sis [Adresse 9], [Localité 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 9], [Localité 6] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [W] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [U] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer la somme de 5 787,30 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1 septembre 2024 et incluant l’échéance du mois de septembre 2024, dont 2 063, 65 € à la SAS Les Belles Années et 3 723, 65 € à la SA SEYNA, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [U] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à la SAS Les Belles Années une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à la SAS Les Belles Années et la SA SEYNA une somme de 400 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge