Tribunal Judiciaire

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[Localité 7]

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N° RG 24/01366 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756QG

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2024

[T] [G]

C/

[K] [O]

[U] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de M^me Domitille ASCOLI, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [G]

né le 27 Janvier 1958 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [O]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [U] [L]

née le 28 Octobre 1995 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 07 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01366 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756QG et plaidée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 18/04/19, Monsieur [T] [G] a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] un logement, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 620,00 euros outre 10,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29/03/24, Monsieur [T] [G] a fait signifier à Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7239,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29/03/24, Monsieur [T] [G] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 27/08/24, Monsieur [T] [G] a fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] au paiement des sommes suivantes:8451,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 27/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 29/03/24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 28/08/24 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 07/11/24, Monsieur [T] [G] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9372,18 euros arrêtée selon décompte du 07/11/24.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il indique que Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L], n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines / de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Subsidiairement, il soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L], ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L], respectivement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (porte close).

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/12/24 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L], respectivement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 28/08/24 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [T] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29/03/24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27/08/24, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18/04/19, du commandement de payer délivré le 29/03/24 et du décompte de la créance actualisé au 07/11/24 que Monsieur [T] [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 383,18 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 8989,00 euros actualisée au 07/11/24, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29/03/24 sur la somme de 8451,60 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] le 29/03/24.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29/05/2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18/04/19 à compter du 30/05/24.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30/05/24, Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 30/05/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29/03/24 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18/04/19 entre Monsieur [T] [G] d’une part, et Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 12] ([Adresse 8] réunies à la date du 30/05/24,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 630,00 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 8989,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 07/11/24, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29/03/24 sur la somme de 8451,60 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] à verser à Monsieur [T] [G] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [G] de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [U] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29/03/24, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION