Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00604 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YCM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juillet 2024

[U] [D] [R]

C/

[H] [O]

[M] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

du 04 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [D] [R]

né le 28 Mai 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

représenté par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [O]

né le 11 Mai 1998 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

non comparant

Mme [M] [F]

née le 10 Juin 1999 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 MAI 2024

Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 JUILLET 2024, date indiquée à l’issue des débats par Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 août 2019, Monsieur [U] [D] [R] a donné à bail à Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 650 euros, outre 17 euros de provisions sur charges et le paiement d’un dépôt de garantie d’une montant de 650 euros.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 27 août 2019.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 11 juillet 2022 par le commissaire de justice en présence de Monsieur [U] [D] [R] et Monsieur [H] [O].

Par lettres recommandées avec accusé de réception datée du 12 mai 2023, distribuée le 12 mai 2023 à Madame [M] [F] et revenue avec la mention « pli refusé par le destinataire » pour Monsieur [H] [O], Monsieur [U] [D] [R] a mis en demeure Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] d’avoir à lui régler, sous huitaine, la somme totale 10 975,52 euros au titre des dégradations locatives, des loyers impayés, des frais de mise en demeure, après déduction du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2024, Monsieur [U] [D] [R] a assigné Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer, au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-1, 1730 à 1732 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, pour demander :

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 10 720,98 euros au titre des dégradations locatives et des loyers et charges impayés ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la mise en demeure et de l’assignation en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, où elle a été retenue.

Monsieur [U] [D] [R], représentée par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions.

Au soutien de sa demande relative aux frais de remise en état du logement, il fait valoir que les locataires n’ont pas correctement entretenu le logement car ce dernier est affecté de traces, salissures et tâches notamment. De même, il soutient que les locataires ont dégradé le logement (relevant 3 plinthes cassées dans l’entrée, 1 plinthe cassée dans la cuisine, coup à l’avant du plan de travail de la cuisine, 10 trous de cheville sur le mur des WC, un accroc dans le balatum de la chambre côté cave, des traces de crayon sur le mur de la chambre 2, de nombreux éclats sur le radiateur de la chambre 3, une plinthe dégradée et des griffures sur le mur de la chambre 5, un gond de fenêtre cassé et un élément de tiroir dégradé dans la salle de bain). Il indique également que les locataires auraient mis en place un élevage de chiens dans les locaux, contribuant ainsi à la dégradation du bien.

Il précise qu’il a déduit des factures et devis relatifs à la remise en état du logement les sommes suivantes, qui ne concernent pas des dégradations locatives : 468,89 euros au titre du changement du volet roulant, 768,15 euros au titre de la pose de borduration pavés et tuyau, 315,70 euros au titre du pompage et du nettoyage de la fosse septique, 76,50 euros au titre de la commande des clés manquantes.

Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F], régulièrement cités à domicile et à personne, ne comparaissent et ne sont pas représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 10 720,98 euros au titre de l’arriéré locatif :

Cette somme comprend à la fois des loyers et charges impayés (915,66 euros) et des réparations locatives (10 455,32 euros). Le dépôt de garantie a été déduit de la créance.

Sur les loyers et les charges : L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] [R] verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] restaient lui devoir la somme de 915,66 euros au titre du solde du loyer et des charges impayés de juin 2022 au 11 juillet 2022, date de la sortie des lieux, sans déduction du dépôt de garantie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte qu’ils n’apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme de 915,66 euros au titre du solde des loyers et charges impayés à Monsieur [U] [D] [R], outre intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 07, paragraphes c) et d), de la loi n°89-463 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est constant que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Il est communément admis, par exemple, que la peinture, le papier peint, la moquette ont une durée de vie de 7 ans, un revêtement plastique a une durée de vie de 10 ans, un parquet a une durée de vie de 15 ans.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] au paiement de la somme totale de 10 455,32 euros au titre des réparations locatives suivants les factures et devis :

facture n°FA0275 du 29 juillet 2022 de l’entreprise SARL CLEA SERVICES (869,00 euros) ; devis n°I-22-10-1 du 24 octobre 2022 de l’entreprise DEM TP SERVICES (16,50 euros) ; commande de l’entreprise LEROY MERLIN du 2 novembre 2022 (568,90 euros) ; devis n°20103 du 16 novembre 2022 de l’entreprise SARL CLEA SERVICES (9000,32 euros). Pour chacun des postes de dépense de ces pièces, il conviendra de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour déterminer si la réparation est imputable aux locataires.

De même, il conviendra de prendre en compte, pour les frais de peinture, de la durée d’occupation des locataires, soit presque trois années, au titre de la vétusté.

Nettoyage et désinfection du logement entier (869,00 euros TTC) : L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’état de propreté du logement, de sorte qu’il est présumé en bon état de propreté.

Au vu de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice a constaté que les différents éléments du logement (sol, murs, plinthes, équipements) sont pour la plupart dans un état de forte saleté et qu’une forte odeur d’urine de chien est présente dans le sous-sol.

Dès lors, le nettoyage et la désinfection du logement et du sous-sol sont imputables aux locataires et la somme de 869,00 euros est justifiée.

Remplacement d’une poignée de porte (16,50 euros TTC) : Aucune mention n’est faite sur l’état des poignées de porte lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que ces éléments étaient présumés en bon état.

Dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné dans la salle de bains : « il manque une vis de la platine de la poignée ».

Dès lors, le remplacement de la vis est imputable aux locataires.

A défaut d’éléments supplémentaires sur la nécessité du remplacement de la poignée entière, la somme de 10,00 euros TTC est justifiée.

Remplacement d’un meuble de salle de bain (568,90 euros TTC) : L’état des lieux d’entrée précise que cet élément est en bon état. Lors de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice a précisé « qu’un élément de tiroir est dégradé ». Dès lors, la réparation de cet élément est imputable aux locataires. Toutefois, cette indication ne permet pas, à elle seule, de justifier du remplacement entier du meuble.

Dès lors, la somme de 100,00 euros est justifiée à ce titre.

Remise en état et en peinture des murs et plafonds de 3 chambres, de la cuisine, de la salle à manger, du salon, du hall d’entrée et du couloir ; remise en état et en peinture de 2 chambres, remise en peinture des WC (9000,32 euros) : L’état des lieux d’entrée précisait que l’ensemble des murs et plafonds du logement était en bon état à l’exception des murs du séjour qui présentaient une tâche (« tâche mur plinthe en bas gauche »).

Lors de l’état des lieux de sortie, il est relevé :

Dans l’entrée : peinture sale et à refaire ;Dans le séjour : peinture des cadres de portes sale ; peinture des murs sale et à refaire avec présence de trois trous chevillés ; présence de trois grandes reprises d’enduit ;Dans la cuisine : peinture des murs sale de part et d’autre de la porte vers l’entrée ; présence d’auréoles autour de la cheminée et de la grille de VMC ;Dans les WC : dix trous chevillés dans le carrelage mural et une fissure horizontale ;Dans la chambre au fond : peinture des plinthes sale ; défaut apparent dans la peinture en bas du mur à gauche de la porte ; un trou chevillé dans le plafond ;Dans la chambre avant : traces de crayon visibles en bas du mur à gauche de la porte et surtout à gauche de la fenêtre ;Chambre arrière : défaut de peinture le long de la plinthe à gauche ; peinture du plafond fortement tachée vers la fenêtre, ainsi qu’en haut du mur à gauche de la porte ;A l’étage : peinture des murs de la montée de l’escaliers sale à droite ;Chambre à gauche : quelques salissures d’usage sur les murs ;Chambre centrale : multiples salissures apparentes sur les murs ainsi que des griffures ; plinthe dégradée à gauche de la porte et en angle ; Il convient tout d’abord de préciser que si la peinture d’un mur ou d’un plafond est dite sale, rien ne justifie, à défaut d’éléments supplémentaires, que la peinture doit être entièrement refaite à neuf. De même, la mention du commissaire de justice précisant que la peinture est « à refaire », ne suffit pas à caractériser une réparation locative à la charge du locataire autre que le nettoyage de la peinture, en l’absence de précisions sur la nature et l’étendue du désordre allégué. Encore, si le mur d’une pièce est affecté de désordres, cela ne justifie pas, à défaut d’éléments supplémentaires, la remise en peinture de la pièce complète concernée.

Il convient de tenir compte aussi du fait que la peinture n’était pas à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux des locataires et qu’ils sont restés dans les lieux trente-cinq mois. Dès lors, il convient nécessairement de tenir compte de la vétusté.

En ce sens, à la lecture et comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, sont imputables aux locataires :

Séjour : rebouchage de trois trous chevillés et la remise en peinture du mur comportant trois grandes reprises d’enduit ; Cuisine : remise en peinture des murs de part et d’autre de la porte vers l’entrée et autour de la cheminée et de la grille de VMC ;WC : rebouchage de dix trous chevillés dans le carrelage mural ; Chambre au fond : remise en peinture en bas du mur à gauche de la porte ; rebouchage d’un trou chevillé au plafond ; Chambre arrière : remise en peinture le long de la plinthe à gauche, au niveau du plafond vers la fenêtre, ainsi qu’en haut du mur à gauche de la porte ;Chambre centrale : enduit des griffures et remise en peinture de la surface concernée. Au vu de ces éléments, en l’absence d’éléments supplémentaires sur les désordres ainsi constatés, et en prenant en compte la vétusté, la somme globale de 2000,00 euros TTC apparait justifiée à ce titre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] restent devoir à Monsieur [U]-[D] [R] la somme de 2979,00 euros au titre des réparations locatives, soit la somme de 2329,00 euros, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter 5 mars 2024.

Les locataires seront tenus de régler cette somme in solidum.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris du coût de l’assignation et à l’exception du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, rien n’indiquant le respect par le bailleur des modalités de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’équité commande par ailleurs de faire droit en totalité à la demande de Monsieur [U] [D] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [U] [D] [R] la somme de 915,66 euros (NEUF CENT QUINZE EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) au titre du solde des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [U] [D] [R] la somme de 2329,00 euros (DEUX MILLE TROIS CENT VINGT-NEUF EUROS) au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [U] [D] [R] la somme de 1000,00 euros (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [O] et Madame [M] [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du procès-verbal valant état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,