N° RG 24/00400 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YWA

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 24/00400 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YWA

Minute : 25/00165

JUGEMENT

Du : 03 Avril 2025

Mme [J] [M] (NÉE [N])

M. [S] [M]

C/

Mme [T] [G] [X]

M. [Y] [G] [X]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [M] (NÉE [N])

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [S] [M]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [G] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [Y] [G] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2020, avec prise d’effet au 8 décembre 2020, Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X], représentés par leur mandataire, l’agence immobilière GUY [B], ont donné à bail à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 1300 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 7 décembre 2020 par la société IMMOPROS.

A la demande de Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M], un procès-verbal de constat a ensuite été dressé, le 15 décembre 2020, par huissier de justice.

Suivant courrier recommandé du 15 avril 2021, sous la plume de leur conseil, Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont sollicité une réduction du loyer et le versement d’une indemnité de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre une indemnité de 800 euros afin de couvrir les frais engagés.

Par procès-verbal du 28 janvier 2021, Monsieur [D] [O], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre les parties.

Par actes d’huissier de justice en date du 2 août 2021, Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont fait citer Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais afin d’obtenir, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 3 du décret du 20 janvier 2002, et 1217 et suivants du code civil :

— leur condamnation au paiement de la somme de 7.506,45 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 3.815 euros à titre d’avance du coût des travaux à réaliser ;

— la réduction du montant du loyer à la somme de 650 euros à compter du mois de juin 2021 jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir ;

— leur condamnation au paiement de la somme correspondant au trop perçu consécutif à la réduction du loyer prononcée;

— leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant jugement du 11 août 2022, le tribunal de proximité de Calais a, notamment :

— condamné Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à payer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] les sommes suivantes :

3.857,7 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,3.888 euros à titre d’avance des sommes nécessaires à la taille des haies.- condamné Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à payer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 9 juin 2023 par la société SNEXI.

Suivant courriel officiel du 13 septembre 2023, le conseil de Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] a sollicité le remboursement du dépôt de garantie versé par ses clients à leur entrée dans les lieux à hauteur de 1300 euros.

Par courrier en réponse, l’agence LAFORET, es qualité de gestionnaire du bien des bailleurs, a établi un compte au titre duquel les locataires étaient débiteurs à hauteur de 746,91 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Par procès-verbal du 10 janvier 2024, Monsieur [D] [O], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre les parties.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont fait citer Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, leur condamnation à leur payer les sommes suivantes :

—  1755,03 euros, arrêtée au 9 janvier 2024, au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 10% et déduction faite des sommes restant dues au bailleur ;

—  134,10 euros par mois à compter du 10 janvier 2024, jusqu’au paiement effectif des sommes dues,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024, renvoyée à huit reprises à la demande des parties, a été retenue à l’audience du 25 février 2025.

Les parties ont comparu représentées par leurs conseils.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement, Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes initiales. Ils sollicitent en outre le rejet de la demande reconventionnelle de Madame [T] [I] épouse [G] [X] tendant au remboursement de la somme de 3888 euros.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement, Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet des demandes adverses et leur condamnation in solidum, sur le fondement des articles 1222, 1303 et 1303-1 du code civil, au paiement des sommes suivantes :

—  3888 euros en remboursement de l’avance des sommes nécessaires à la taille des haies,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où la décision a été signée et mise à disposition des parties au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ".

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1300 euros a été versé par les locataires au moment de la signature du contrat de bail le 19 novembre 2020.

Les locataires ont quitté les lieux le 9 juin 2023.

Conformément aux dispositions susvisées, le dépôt de garantie devait donc être remis par les bailleurs aux locataires le 9 août 2023 au plus tard, déduction faite des sommes restant dues au bailleur le cas échéant.

A cet égard, les bailleurs produisent aux débats un devis daté du 7 septembre 2023, à hauteur de 1900 euros, au titre des réparations locatives qu’ils estiment être imputables aux locataires.

Ce devis indique, sous l’intitulé « Désignation », les mentions suivantes :

«  PONÇAGE, EGRAINAGE, PARQUET ETAGE

2 couches vitrificateur

1 chambre 15m2

1chambre 16m2

1 chambre 10m2

1 chambre 18m2

1 palier 6m2

TOTAL 65m2 28€/M2 1820 €

REPARATION ESCALIER 6ème MARCHE 80 €

MONTANT TOTAL 1900 € "

Il convient d’examiner les états des lieux d’entrée et de sortie du logement, eu égard aux points visés par le devis produit par les bailleurs (chambres et palier situés à l’étage, 6ème marche de l’escalier).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 7 décembre 2020 par la société IMMOPROS que :

— Le parquet du palier du premier étage est en bon état,

— Le parquet de la chambre 1 présente 7 rayures,

— Le parquet de la chambre 2 présente de légères traces de décoloration par endroits,

— Le parquet de la chambre 3 se soulève sur toute une longueur,

— Le parquet de la suite parentale est en très bon état.

Il ressort encore du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 15 décembre 2020, soit 8 jours après l’entrée des locataires, que :

— Le parquet du palier du premier étage est sale et griffé,

— Le parquet de la chambre 1 est sale et comporte de nombreuses traces blanchâtres, outre la présence d’une auréole foncée sur la gauche,

Par ailleurs, suivant jugement du 11 août 2022, le tribunal de proximité de Calais relevait, notamment, s’agissant des manquements à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation :

— (…)

— divers éléments manquants ou abîmés ((…) parquet gondolé dans la chambre n°1 (…)),

— saleté générale du logement et absence d’entretien du jardin jusqu’au 25 mars 2021 (…).

S’agissant de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 9 juin 2023, il est indiqué les éléments suivants :

— sol parquet stratifié de la chambre 1 : usage normal – Usé

— sol parquet stratifié chambre 2 : état moyen – Rayé, abîmé

— sol parquet stratifié chambre 3 : état moyen – Usé

— sol parquet stratifié chambre 4 : état moyen – Rayure – Usé

Il se déduit de l’ensemble des pièces produites aux débats que le parquet des chambres 1 à 3 présentait dès l’entrée dans les lieux des rayures (chambre 1), des traces de décoloration (chambre 2) et se soulevait sur toute une longueur (chambre 3), de sorte qu’aucune dégradation, au regard de l’état des lieux de sortie, ne peut être imputée aux locataires.

S’agissant en revanche de la chambre 4, le parquet est décrit à l’entrée dans les lieux comme étant en parfait état alors qu’il est décrit dans l’état des lieux de sortie, comme étant dans un état moyen, présentant une rayure, et usé.

Rien n’est précisé, dans l’état des lieux de sortie, quant à l’état du parquet du palier ni quant à la 6ème marche de l’escalier, tous deux visés dans le devis sus-évoqué par les bailleurs.

En définitive, les seules dégradations imputables aux locataires sont donc celles relatives au parquet de la chambre 4, qu’il convient de chiffrer, au regard du devis produit aux débats (qui retient un coût de réparation à hauteur de 28 euros par m2), à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, les locataires eux-mêmes déclarent être redevables aux bailleurs, ce qui n’est pas contesté, de la somme de 85 euros au titre de l’entretien de la chaudière, et 130,47 euros au titre du prorata sur la taxe des ordures ménagères.

Au regard de ce qui précède, il convient donc de condamner Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à restituer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 784,53 euros (1300 – 300 – 85 – 130,47) au titre du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, soit la somme de 130 euros (et non la somme de 134,10 euros alléguée par les locataires se fondant sur leur pièce n°22 mais qui correspond à un devis sans lien avec le montant du loyer), pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 9 août 2023.

Sur la demande reconventionnelle des époux [G]

En application de l’article 1222 dernier alinéa du code civil, le créancier peut demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

Au visa de ces dispositions, la cour de cassation précise que le bailleur qui a effectué l’avance des frais de remise en état du logement, peut demander la condamnation du preneur à exécuter les travaux ainsi financés (Cass., civ, 3ème, 21 décembre 2017, n°15-24.430).

Par ailleurs, aux termes de l’article 1303-1 du code civil, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Au visa de ces dispositions, la cour de cassation considère que ne donne pas lieu à indemnisation l’enrichissement ayant sa cause dans une décision judiciaire devenue définitive (Cass., civ, 1ère, 3 mars 2010, n°09-11.331).

En l’espèce, il ressort des pièces produites à l’audience, et notamment de l’état des lieux de sortie du 9 juin 2023, que Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont procédé à la taille des haies litigieuses, ce qui n’est au demeurant pas contesté par Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X].

Dans la mesure où il n’incombait aux locataires, en contrepartie de cette avance, que d’exécuter les travaux, il n’y a pas lieu de les condamner au remboursement de la somme litigieuse, peu important le coût effectif des travaux réalisés.

Tout au plus, conformément à la jurisprudence susvisée de la cour de cassation, le bailleur peut demander la condamnation du preneur à exécuter les travaux financés par l’avance, ce qui en l’espèce n’a pas lieu d’être puisque les travaux ont été réalisés.

Il convient de signaler, enfin, que la condamnation judiciaire des bailleurs à payer une avance à hauteur de 3888 euros était fondée sur un devis soumis à la contradiction, le juge ayant pris soin de préciser, dans sa décision du 11 août 2022, que « les bailleurs n’avaient pas versé de devis contraire ou de factures antérieures d’un montant moins élevé ».

S’agissant du moyen soulevé par les défendeurs tiré de l’enrichissement injustifié fondé sur l’article 1303-1 du code civil, il est inopérant puisque l’enrichissement allégué par les bailleurs trouve son origine dans une décision judiciaire devenue définitive.

Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à payer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à payer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 784,53 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, soit la somme de 130 euros par mois, à compter du 9 août 2023,

DEBOUTE Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] à leur payer la somme de 3888 euros ;

CONDAMNE Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] à payer à Madame [J] [N] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [T] [I] épouse [G] [X] et Monsieur [Y] [G] [X] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge