TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/56953 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WEY

N° : 8

Assignation du :

23 Septembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

[Localité 8] HABITAT – OPH, Etablissement Public Industriel et Commercial

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8], Association

au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 6]

dans les lieux loués :

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 octobre 2017, l’établissement public industriel et commercial (EPIC) [Localité 8] HABITAT – OPH a donné à bail civil à l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8], des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant, à compter du 6 octobre 2019, le paiement d’une redevance annuelle de 17.280 euros hors charges et hors taxes, annexée sur la variation de l’indice trimestrielle du coût de la construction.

Des redevances étant demeurées impayées, le bailleur a délivré au preneur, le 18 juin 2024, un commandement de payer la somme de 10.429,77 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 4 juin 2024, lequel commandement vise la clause résolutoire insérée dans le bail de nature civile précité.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement de payer, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a, par acte de commissaire de justice signifié le 23 septembre 2024, assigné l’association CRE’ASANA BY CREADANCE PARIS devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, en référé et sollicite de voir :

« Vu notamment l’ancien article 1134 du Code civil devenus 1101 et suivants du Code civil ainsi que l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article L. 313-2 du Code monétaire et financier,

Vu l’article 1343-2 du Code civil,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mars 2023,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence visée,

A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER l’acquisition au 18 juillet 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ;

— ORDONNER l’expulsion de l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataire ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer indexé, taxes et charges en sus, à compter du 19 juillet 2024, et CONDAMNER l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] au paiement de cette indemnité d’occupation et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle se fera par la remise des clefs ;

— CONDAMNER l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8], en sa qualité de locataire, au paiement de la somme de 16.297,62 €, au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

— DIRE que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majorés de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

— AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ;

— N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l’ancienneté de la dette ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de :

— N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ;

— A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.".

Après un renvoi sollicité par l’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH, l’affaire a été entendue à l’audience du 23 mars 2025.

A cette audience, le demandeur à l’instance soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR CE,

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail civil.

En vertu de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article « Clause résolutoire » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de la redevance et des charges, et un mois après un commandement de payer contenant mention de la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 18 juin 2024 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite et comprend un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, un seul versement partiel du preneur étant intervenu dans ce délai, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 juillet 2024 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables.

Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 23 janvier 2025, après plusieurs versements de la part de l’association défenderesse, s’élève à la somme de 3.640,43 euros, somme à laquelle cette dernière sera condamnée à titre de provision.

Il sera ajouté que si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

La demande de majoration des intérêts sur les sommes sollicitées à titre provisionnel sera rejetée pour les mêmes motifs.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

En revanche, il convient, dès lors qu’elle est sollicitée, d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Par ailleurs, lesdits dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 18 juillet 2024 à 24h00 ;

Disons que l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] devra libérer les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] à payer à [Localité 8] HABITAT – OPH :

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable des redevances, augmentées des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter du 19 juillet 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 3.640,43 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 23 janvier 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons le surplus des autres demandes formées par l’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH ;

Condamnons l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles à l’EPIC [Localité 8] HABITAT – OPH ;

Condamnons l’association CRE’ASANA BY CREADANCE [Localité 8] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 juin 2024 et de l’assignation en date du 23 septembre 2024 et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 mai 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI